Gli stranieri possono acquistare immobili a Malta, ma la maggior parte dei non residenti ha bisogno di un permesso AIP (Acquisition of Immovable Property) e può possedere un solo immobile, destinato al proprio uso abitativo. L'eccezione è la Special Designated Area, dove gli acquirenti di qualsiasi nazionalità comprano alle stesse condizioni dei cittadini maltesi: nessun permesso, nessun limite al numero di unità e nessuna restrizione alla locazione.
Malta è un mercato piccolo, fondato sugli atti, in cui è il notaio — non l'agente immobiliare, e nemmeno il vostro avvocato — a svolgere l'indagine sulla titolarità e a trascrivere la vendita. Questo dato da solo dovrebbe orientare il comportamento dell'acquirente straniero. Il notaio è un pubblico ufficiale che ha doveri verso l'operazione, non un difensore che agisce soltanto per voi, e le tre verifiche che qui costano più spesso denaro agli acquirenti stranieri (il canone enfiteutico, le opere edilizie non sanate e il permesso stesso) vanno tutte sollevate prima di firmare il preliminare di vendita, non dopo.
Gli stranieri possono comprare casa a Malta?
Sì. Non esiste alcun divieto di proprietà legato alla nazionalità. Ciò che cambia in base alla vostra posizione è se vi serve un permesso governativo e quanti immobili potete possedere contemporaneamente. Il quadro normativo è dato dall'Immovable Property (Acquisition by Non-Residents) Act, Capitolo 246 delle leggi di Malta.
- Cittadini UE, SEE o svizzeri residenti a Malta da almeno cinque anni continuativi — acquistano liberamente, un numero qualsiasi di immobili, allo stesso titolo dei cittadini maltesi.
- Cittadini UE, SEE o svizzeri privi di quei cinque anni — nessun permesso per la residenza principale o per l'immobile necessario alla vostra attività d'impresa; il permesso serve invece per una seconda casa o una casa di villeggiatura.
- Cittadini extra-UE — il permesso AIP è necessario per qualsiasi acquisto e, in pratica, siete limitati a un solo immobile, destinato all'uso abitativo vostro e della vostra famiglia.
- Qualsiasi acquirente che compri in una Special Designated Area — nessun permesso, nessun limite numerico e nessuna restrizione alla locazione dell'immobile.
Se avete confrontato più mercati, lo schema vi sarà familiare: Malta limita chi può accumulare immobili, anziché limitare il tipo di diritto che ottenete, ed è quindi più vicina al modello tedesco che alle strutture di leasehold e di intestazione fiduciaria descritte nelle nostre guide sull'acquisto di immobili in Germania e sull'acquisto di immobili a Bali. Ciò che comprate a Malta è, in linea di principio, la stessa piena proprietà che ottiene un acquirente maltese — fatta salva la questione del ċens di cui sotto.
Che cos'è il permesso AIP e quanto tempo richiede?
Il permesso AIP è un'autorizzazione rilasciata dalle autorità maltesi che consente a un non residente di acquistare un determinato immobile. La domanda si presenta una volta individuato l'immobile, di norma tramite il vostro notaio, ed è soggetta a condizioni: l'immobile deve essere destinato all'uso abitativo vostro e del vostro nucleo familiare, non può essere locato e il prezzo deve raggiungere un valore minimo. Queste soglie sono indicizzate e vengono riviste ogni anno — ce n'è una più bassa per appartamenti e maisonette e una più alta per case e altri immobili. Non fidatevi di una cifra letta in un articolo datato: chiedete al vostro notaio i minimi pubblicati per l'anno in corso prima di formulare un'offerta.
L'istruttoria richiede di norma diverse settimane. La conseguenza pratica è che il vostro preliminare deve essere condizionato al rilascio del permesso, con un termine sufficientemente lungo da coprire l'attesa. Un konvenju che scade mentre la domanda AIP è ancora pendente mette a rischio la vostra caparra.
Che cosa sono le Special Designated Areas?
Le SDA sono complessi che il governo ha aperto alla proprietà straniera senza restrizioni per attrarre investimenti. Comprare in una di esse elimina in un colpo solo l'obbligo di permesso, il limite di un solo immobile e il divieto di locazione. Tra gli esempi consolidati ci sono Portomaso e Pendergardens a St Julian's, Tigné Point e Fort Cambridge a Sliema, Manoel Island, SmartCity a Kalkara, Tas-Sellum a Mellieħa, Madliena Village, Ta' Monita a Marsascala e Fort Chambray a Gozo. L'elenco viene integrato di tanto in tanto, e il fatto che un complesso sia pubblicizzato come «SDA» non prova che lo sia: la designazione avviene con avviso legale e il vostro notaio può verificarla.
Quanto costa comprare casa a Malta?
Il costo principale del trasferimento per l'acquirente è l'imposta di bollo del 5% sul prezzo, versata in due momenti: l'1% alla registrazione del preliminare presso l'amministrazione fiscale e il restante 4% all'atto definitivo. La registrazione del konvenju è a termine — va depositato entro 21 giorni dalla firma — quindi non è un passaggio da rimandare all'ultimo momento.
| Voce | Chi paga di norma | Importo tipico |
|---|---|---|
| Imposta di bollo | Acquirente | 5% del prezzo (1% sul konvenju, 4% sull'atto) |
| Onorari notarili | Acquirente | Comunemente indicati nell'1%–2% del prezzo |
| Visure e trascrizione | Acquirente | Addebitate dal notaio, di solito qualche centinaio di euro |
| Domanda di permesso AIP | Acquirente, ove richiesto | Un diritto governativo una tantum |
| Provvigione dell'agenzia immobiliare | Venditore | Di norma intorno al 5% più IVA |
| Relazione dell'architetto o perizia | Acquirente | Facoltativa, e utile sul patrimonio più datato |
Esistono agevolazioni, che cambiano con ogni legge di bilancio annuale. Un'esenzione per chi acquista la prima casa si applica a una parte del valore per chi compra il primo immobile residenziale, e sono stati previsti regimi ad aliquota ridotta per immobili nelle Urban Conservation Areas, per gli immobili sfitti e per le case maltesi tradizionali. Sono agevolazioni condizionate e la loro disponibilità cambia, quindi trattate ogni beneficio come qualcosa da verificare per l'anno in cui firmate davvero, non come un dato acquisito.
Pianificate anche l'uscita, non solo l'ingresso. Quando rivenderete, Malta applica di norma una ritenuta definitiva sul valore del trasferimento anziché un calcolo classico della plusvalenza — comunemente l'8%, con aliquote diverse in casi determinati e un'esenzione quando l'immobile è stato la vostra abitazione per un periodo qualificante. L'aliquota applicabile dipende da quando avete acquistato, da quanto a lungo avete tenuto l'immobile e dall'uso che ne avete fatto: è quindi una domanda da porre a un consulente fiscale maltese prima di firmare, non dopo aver trovato un acquirente.
Diteci qual è l'immobile e qual è la vostra nazionalità: vi metteremo in contatto con uno studio legale a Malta.
Mi serve un avvocato se le visure le fa il notaio?
Il ruolo del notaio a Malta è sostanziale e non si può saltare. È lui a ricostruire l'origine della proprietà attraverso il Public Registry — e, quando l'immobile ricade in una registration area, il Land Registry — a redigere il konvenju e l'atto definitivo, a custodire la caparra, a riscuotere e versare l'imposta e a trascrivere il trasferimento. Poiché gran parte di Malta non rientra in una registration area, la titolarità si prova spesso risalendo agli atti di decenni, anziché consultando una singola iscrizione. È un lavoro tecnico ed è il notaio a svolgerlo.
Ciò che il notaio non è, però, è il vostro negoziatore. Vale la pena incaricare un avvocato distinto quando volete qualcuno che si batta per ottenere determinate condizioni nel konvenju invece di accettare la bozza del venditore, che controlli presso la Planning Authority l'esistenza di opere non sanate, che legga il regolamento di condominio e la situazione delle parti comuni, che vi consigli se convenga acquistare come persona fisica o tramite società in base alla vostra posizione fiscale e che gestisca la documentazione sull'origine dei fondi. La stessa divisione dei compiti è illustrata nella nostra checklist transfrontaliera per l'acquisto di immobili all'estero, e vale a maggior ragione nei sistemi imperniati sul notaio.
Quali sono le insidie sulla titolarità a Malta?
Moltissimi immobili maltesi sono detenuti in enfiteusi: siete proprietari dell'immobile, ma gravato da un canone annuo dovuto a un terzo. Quando l'enfiteusi è temporanea, ha una scadenza e, alla scadenza, l'immobile può tornare al direttarju, salvo che il canone sia stato riscattato o convertito. Ci sono acquirenti che hanno pagato il prezzo pieno della piena proprietà per immobili con una durata residua limitata. Chiedete, per iscritto e prima del konvenju: si tratta di piena proprietà, di enfiteusi perpetua o di enfiteusi temporanea, a quanto ammonta il ċens annuo, quanti anni restano, ed è riscattabile e a quale costo?
Altre due particolarità maltesi colgono di sorpresa gli acquirenti stranieri. Primo, il tetto e lo spazio aereo sopra un appartamento appartengono spesso a un soggetto diverso dal proprietario dell'unità: la terrazza che vi hanno mostrato, o il diritto di sopraelevare, possono essere di qualcun altro. Secondo, le opere edilizie non sanate sono frequenti negli immobili più datati: balconi chiusi, stanze aggiunte sui tetti, lavanderie trasformate. La sanatoria successiva è talvolta possibile, ma mai garantita, e la responsabilità segue l'immobile. Un terzo problema ricorrente sono le quote indivise tra eredi, dove un comproprietario firma ma gli altri non hanno acconsentito alla vendita.
Posso mettere l'immobile in affitto?
No, se avete comprato con un permesso AIP fuori da una Special Designated Area: le condizioni del permesso vietano la locazione, e violarle non è un problema meramente burocratico. All'interno di una SDA la locazione è consentita.
Dove potete affittare, valgono due obblighi di registrazione. Le locazioni turistiche brevi richiedono una licenza della Malta Tourism Authority prima di pubblicare l'annuncio, e le locazioni residenziali di lunga durata vanno registrate secondo il regime maltese delle locazioni residenziali private, che fissa anche durate minime e regole di disdetta. I redditi da locazione di immobili residenziali percepiti da persone fisiche possono essere tassati, in alternativa alle aliquote ordinarie, con un'aliquota fissa definitiva sui canoni lordi; se ciò convenga rispetto al calcolo ordinario dipende dai vostri costi e dalla vostra posizione di residenza.
Comprare casa mi dà la residenza a Malta?
No. L'acquisto di un immobile non vi dà, di per sé, il diritto di vivere a Malta. Gli acquirenti extra-UE restano soggetti ai limiti Schengen per i soggiorni brevi, salvo che dispongano di un titolo separato. Esistono percorsi di residenza con una componente immobiliare — in cui un acquisto o una locazione qualificante di valore minimo rientra in un insieme più ampio di condizioni — e quei minimi e quelle condizioni sono stati rivisti più di una volta negli ultimi anni. In particolare, il percorso della cittadinanza per investimento è stato oggetto di un rilevante contenzioso a livello UE e il suo status è cambiato: qualsiasi cosa leggiate al riguardo che sia anteriore al 2025 va considerata superata. La nostra guida alle opzioni di residenza e cittadinanza a Malta per gli stranieri illustra i percorsi; il punto pratico per un acquirente è che l'idoneità migratoria e l'idoneità immobiliare sono due valutazioni distinte e vanno condotte in parallelo, non una dopo l'altra.
Gli acquirenti stranieri che arrivano da altri mercati mediterranei si aspettano spesso che il permesso di soggiorno segua automaticamente l'acquisto, come accade in alcuni ordinamenti vicini — si veda per il confronto la nostra checklist legale per la Grecia. A Malta non funziona così.
Dati verificati l'ultima volta ad agosto 2026 sulle fonti elencate in fondo a questa guida. Le agevolazioni sull'imposta di bollo, le soglie di valore minimo AIP e i requisiti dei programmi di residenza vengono rivisti a Malta almeno una volta l'anno: verificate le cifre aggiornate con un notaio o un avvocato maltese prima di impegnarvi.
Domande frequenti
Posso acquistare un immobile a Malta senza recarmi sul posto?
Sì. Sia la promessa di vendita sia l'atto definitivo possono essere firmati da un procuratore che agisce in forza di una procura. La procura va di norma conferita davanti a un notaio all'estero e poi legalizzata o apostillata per l'uso a Malta, e il notaio maltese chiederà comunque i documenti originali di identità e quelli sull'origine dei fondi. Conviene mettere in conto tempo aggiuntivo per la circolazione dei documenti.
Quanto tempo passa dall'offerta alla consegna delle chiavi?
Una promessa di vendita ha di norma una durata di circa tre mesi, prorogabile per accordo, e l'atto definitivo si firma al termine di quel periodo, una volta completate le visure, ottenuti i permessi e perfezionato l'eventuale finanziamento bancario. Se serve un permesso AIP o un mutuo maltese, occorre prevedere qualche settimana in più e subordinare il konvenju a entrambi.
Che fine fa la caparra se la vendita non si conclude?
La caparra è di regola trattenuta dal notaio e non versata al venditore. Se la vendita salta perché non si avvera una condizione inserita nel konvenju — titolo libero da vincoli, permesso, lettera di delibera del mutuo — la somma va restituita. Se invece si cambia semplicemente idea, la si può perdere. È il motivo per cui le condizioni negoziate prima della firma contano più di qualsiasi cosa si dica dopo.
Comprare a Gozo è diverso da comprare a Malta?
Sul piano giuridico si tratta della stessa giurisdizione e dello stesso sistema di permessi, e anche Gozo comprende almeno una Special Designated Area. Le differenze sono pratiche e fiscali: un mercato più piccolo e più lento, più immobili gravati da titoli antichi ed enfiteusi, e agevolazioni sull'imposta di trasferimento per gli acquisti a Gozo che nel tempo sono state introdotte e lasciate scadere. Conviene verificare se un'agevolazione è effettivamente in vigore nell'anno in cui si firma.
Posso acquistare tramite una società anziché a mio nome?
A volte sì, ma non è un modo per aggirare le regole sui permessi. Se una persona giuridica debba ottenere un permesso AIP dipende dal suo assetto proprietario e di controllo, e l'uso di una società modifica la posizione fiscale sui canoni di locazione e sull'eventuale rivendita. La struttura va decisa prima della promessa di vendita, perché cambiarla dopo significa un secondo trasferimento e una seconda imposta.
Devo preoccuparmi dei controlli antiriciclaggio?
Sì, ed è bene prepararsi per tempo. Notai, banche, agenzie immobiliari e avvocati a Malta sono tutti soggetti agli obblighi antiriciclaggio e chiederanno prova documentale della provenienza dei fondi: non basta il saldo del conto, serve la fonte a monte. Una documentazione incompleta sull'origine dei fondi è una delle cause più frequenti di ritardo per gli acquirenti stranieri.
Fonti ufficiali
Norme, tariffe e soglie cambiano. Verifica sempre presso la fonte ufficiale prima di agire.
- Identitàautorità per l'immigrazione
- Commissioner for Tax and Customsagenzia fiscale