Los extranjeros pueden comprar inmuebles en Malta, pero la mayoría de los no residentes necesita un permiso AIP (Acquisition of Immovable Property) y solo puede tener una propiedad, destinada a su propio uso residencial. La excepción es la Special Designated Area, donde los compradores de cualquier nacionalidad adquieren en las mismas condiciones que los ciudadanos malteses: sin permiso, sin límite en el número de unidades y sin restricción para alquilar.
Malta es un mercado pequeño y basado en escrituras, en el que es el notario —no el agente inmobiliario, ni su propio abogado— quien realiza el estudio de titularidad e inscribe la venta. Ese solo dato debería marcar cómo actúa un comprador extranjero. El notario es un funcionario público con deberes hacia la operación, no un letrado que actúa únicamente para usted, y las tres comprobaciones que más dinero cuestan aquí a los compradores extranjeros (el canon enfitéutico, las obras sin legalizar y el propio permiso) deben plantearse todas antes de firmar el contrato de promesa de venta, no después.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Malta?
Sí. No existe ninguna prohibición de propiedad por razón de nacionalidad. Lo que cambia según su situación es si necesita un permiso gubernamental y cuántos inmuebles puede tener a la vez. El marco procede de la Immovable Property (Acquisition by Non-Residents) Act, capítulo 246 de las leyes de Malta.
- Nacionales de la UE, del EEE o suizos residentes en Malta durante al menos cinco años continuados — compran libremente, cualquier número de inmuebles, en igualdad con los nacionales malteses.
- Nacionales de la UE, del EEE o suizos sin esos cinco años — no se exige permiso para la vivienda principal ni para el inmueble necesario para su actividad empresarial; sí se exige para una segunda residencia o vivienda vacacional.
- Nacionales de terceros países — se exige permiso AIP para cualquier adquisición y, en la práctica, queda limitado a una sola propiedad, para uso residencial suyo y de su familia.
- Cualquier comprador que adquiera en una Special Designated Area — sin permiso, sin límite numérico y sin restricción para alquilar el inmueble.
Si ha comparado varios mercados, el patrón le resultará familiar: Malta restringe quién puede acumular propiedades, en lugar de restringir el tipo de título que usted obtiene, lo que se acerca más al modelo alemán que a las estructuras de leasehold y testaferro descritas en nuestras guías sobre comprar propiedad en Alemania y comprar propiedad en Bali. Lo que compra en Malta es, en principio, el mismo pleno dominio que obtiene un comprador maltés, sujeto a la cuestión del ċens que se explica más abajo.
¿Qué es el permiso AIP y cuánto tarda?
El permiso AIP es una autorización emitida por las autoridades maltesas que permite a un no residente adquirir un inmueble concreto. La solicitud se presenta una vez identificada la propiedad, normalmente a través de su notario, y lleva condiciones aparejadas: el inmueble debe destinarse al uso residencial suyo y de su unidad familiar, no puede alquilarse y el precio debe alcanzar un valor mínimo. Esos umbrales están indexados y se revisan anualmente: hay una cifra más baja para pisos y dúplex y otra más alta para casas y demás inmuebles. No se fíe de una cifra leída en un artículo antiguo; pida a su notario los mínimos publicados para el año en curso antes de hacer una oferta.
La tramitación suele llevar varias semanas. La consecuencia práctica es que su promesa de venta debe quedar condicionada a la concesión del permiso, con un plazo lo bastante amplio para cubrir la espera. Un konvenju que vence mientras su solicitud AIP sigue pendiente pone en riesgo su señal.
¿Qué son las Special Designated Areas?
Las SDA son promociones que el Gobierno ha abierto a la propiedad extranjera sin restricciones para atraer inversión. Comprar en una de ellas elimina de golpe la exigencia de permiso, el límite de una sola propiedad y la prohibición de alquilar. Entre los ejemplos consolidados están Portomaso y Pendergardens en St Julian's, Tigné Point y Fort Cambridge en Sliema, Manoel Island, SmartCity en Kalkara, Tas-Sellum en Mellieħa, Madliena Village, Ta' Monita en Marsascala y Fort Chambray en Gozo. La lista se amplía de vez en cuando, y que una promoción se comercialice como «SDA» no prueba que lo sea: la designación se hace por aviso legal y su notario puede confirmarla.
¿Cuánto cuesta comprar una propiedad en Malta?
El coste principal de la transmisión para el comprador es el impuesto de timbre del 5 % del precio, pagado en dos fases: un 1 % al inscribir la promesa de venta ante la administración tributaria y el 4 % restante en la escritura final. La inscripción del konvenju tiene plazo —debe presentarse dentro de los 21 días siguientes a la firma—, así que no es un trámite que convenga dejar para el último momento.
| Concepto | Quién paga normalmente | Importe habitual |
|---|---|---|
| Impuesto de timbre | Comprador | 5 % del precio (1 % en el konvenju, 4 % en la escritura) |
| Honorarios notariales | Comprador | Habitualmente citados entre el 1 % y el 2 % del precio |
| Comprobaciones e inscripción | Comprador | Los cobra el notario, normalmente unos cientos de euros |
| Solicitud del permiso AIP | Comprador, cuando proceda | Una tasa pública única |
| Comisión de la agencia inmobiliaria | Vendedor | Suele rondar el 5 % más IVA |
| Informe de arquitecto o tasación | Comprador | Opcional, y recomendable en inmuebles antiguos |
Existen bonificaciones, y cambian con cada presupuesto anual. Hay una exención para quien adquiere su primera vivienda, aplicable a un tramo del valor, y ha habido regímenes de tipo reducido para inmuebles en Urban Conservation Areas, para inmuebles vacíos y para casas maltesas tradicionales. Son beneficios condicionados y su disponibilidad varía, así que trate cualquier bonificación como algo que hay que confirmar para el año en que firme de verdad, no como algo dado por hecho.
Planifique la salida igual que la entrada. Cuando venda más adelante, Malta aplica por lo general una retención definitiva sobre el valor de transmisión en lugar de un cálculo convencional de ganancia patrimonial: habitualmente el 8 %, con tipos distintos en supuestos determinados y una exención cuando el inmueble ha sido su propia vivienda durante un periodo cualificado. El tipo aplicable depende de cuándo adquirió, cuánto tiempo lo mantuvo y a qué lo destinó, de modo que es una pregunta para un asesor fiscal maltés antes de firmar, no después de tener comprador.
Díganos cuál es el inmueble y cuál es su nacionalidad, y le pondremos en contacto con un despacho en Malta.
¿Necesito abogado si el notario hace las comprobaciones?
El papel del notario en Malta es sustancial y no puede saltarse. Rastrea el origen del título a través del Public Registry —y, cuando el inmueble se sitúa en una registration area, del Land Registry—, redacta el konvenju y la escritura final, custodia la señal, recauda e ingresa el impuesto e inscribe la transmisión. Como buena parte de Malta no está en una registration area, la titularidad se acredita a menudo rastreando escrituras a lo largo de décadas, y no consultando un único asiento registral. Es un trabajo especializado y lo hace el notario.
Lo que el notario no es, es su negociador. Merece la pena contratar a un abogado independiente cuando quiere que alguien defienda determinadas condiciones en el konvenju en lugar de aceptar el borrador del vendedor, revise el expediente de la Planning Authority en busca de obras sin legalizar, lea los estatutos de la comunidad y la situación de los elementos comunes, le asesore sobre si comprar a título personal o a través de una sociedad encaja mejor con su posición fiscal, y se ocupe de la documentación sobre el origen de los fondos. La misma división del trabajo se expone en nuestra lista de verificación transfronteriza para comprar propiedad en el extranjero, y se aplica con especial fuerza en los sistemas notariales.
¿Cuáles son las trampas de titularidad en Malta?
Buena parte de la propiedad maltesa se posee en enfiteusis: usted es dueño del inmueble, pero sujeto a un canon anual pagadero a un tercero. Cuando esa enfiteusis es temporal, tiene fecha de vencimiento y, al vencer, el inmueble puede revertir al direttarju salvo que el canon se haya redimido o convertido. Ha habido compradores que han pagado precio de pleno dominio por inmuebles con un plazo restante limitado. Pregunte, por escrito y antes del konvenju: ¿es pleno dominio, enfiteusis perpetua o enfiteusis temporal?, ¿cuál es el ċens anual?, ¿cuántos años quedan?, ¿puede redimirse y a qué coste?
Otras dos peculiaridades maltesas sorprenden a los compradores extranjeros. Primera: la cubierta y el vuelo sobre un piso son con frecuencia propiedad separada de la vivienda, de modo que la terraza que le enseñaron, o el derecho a edificar por encima de usted, pueden pertenecer a otra persona. Segunda: las obras sin legalizar son habituales en el parque antiguo: balcones cerrados, habitaciones añadidas en las azoteas, lavaderos transformados. Legalizarlas a posteriori a veces es posible, pero nunca está garantizado, y la responsabilidad sigue al inmueble. Las cuotas indivisas entre herederos son un tercer problema recurrente, cuando un copropietario firma pero los demás no han consentido la venta.
¿Puedo alquilar el inmueble?
No, si compró con un permiso AIP fuera de una Special Designated Area: las condiciones del permiso prohíben el arrendamiento, e incumplirlas no es un problema de papeleo. Dentro de una SDA, el alquiler está permitido.
Donde sí puede alquilar, rigen dos obligaciones de registro. El alojamiento turístico de corta estancia exige una licencia de la Malta Tourism Authority antes de publicar el anuncio, y los arrendamientos residenciales de larga duración deben inscribirse conforme al régimen maltés de arrendamientos residenciales privados, que además fija plazos mínimos y reglas de preaviso. Los rendimientos del alquiler de vivienda obtenidos por personas físicas pueden tributar, como opción, a un tipo fijo definitivo sobre las rentas brutas en lugar de a los tipos ordinarios; que ello resulte mejor que el cálculo normal depende de sus gastos y de su situación de residencia.
¿Comprar una propiedad me da la residencia en Malta?
No. Comprar un inmueble no le da, por sí solo, derecho a vivir en Malta. Los compradores de terceros países siguen sujetos a los límites Schengen de estancia corta salvo que dispongan de una autorización aparte. Existen vías de residencia con componente inmobiliario —en las que una compra o un arrendamiento cualificado por un valor mínimo forma parte de un conjunto más amplio de condiciones— y esos mínimos y condiciones se han revisado más de una vez en los últimos años. La vía de la ciudadanía por inversión, en particular, ha sido objeto de litigios importantes a nivel de la UE y su situación ha cambiado, de modo que todo lo que lea al respecto anterior a 2025 debe considerarse desfasado. Nuestra guía sobre las opciones de residencia y ciudadanía en Malta para extranjeros recorre las vías; el punto práctico para un comprador es que la elegibilidad migratoria y la elegibilidad inmobiliaria son dos evaluaciones distintas y deben llevarse en paralelo, no una después de la otra.
Los compradores extranjeros que llegan de otros mercados mediterráneos suelen esperar que el permiso de residencia derive automáticamente de la compra, como ocurre en algunas jurisdicciones vecinas; véase el contraste en nuestra lista de verificación jurídica de Grecia. Malta no funciona así.
Cifras verificadas por última vez en agosto de 2026 con las fuentes enumeradas al final de esta guía. Las bonificaciones del impuesto de timbre, los umbrales de valor mínimo del AIP y los requisitos de los programas de residencia se revisan en Malta al menos una vez al año, así que confirme las cifras vigentes con un notario o un abogado maltés antes de comprometerse.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar un inmueble en Malta sin desplazarme allí?
Sí. Tanto el contrato de promesa de venta como la escritura definitiva puede firmarlos un apoderado en virtud de un poder de representación. Ese poder normalmente debe otorgarse ante notario en el extranjero y legalizarse o apostillarse para surtir efecto en Malta, y el notario seguirá necesitando los documentos originales de identidad y de origen de los fondos. Cuente con tiempo adicional para que la documentación viaje.
¿Cuánto tarda una compra desde la oferta hasta la entrega de llaves?
El contrato de promesa de venta suele tener una vigencia de unos tres meses, prorrogable por acuerdo, y la escritura definitiva se firma al final de ese plazo, una vez resueltas las comprobaciones registrales, los permisos y la financiación bancaria, si la hay. Si necesita un permiso AIP o una hipoteca maltesa, prevea semanas adicionales y condicione el konvenju a ambas cosas.
¿Qué ocurre con mi señal si la compraventa no llega a buen puerto?
La señal la custodia normalmente el notario, en lugar de entregarse al vendedor. Si la operación se frustra porque no se cumple una condición recogida en el konvenju — titularidad limpia, el permiso, la carta de aprobación de la hipoteca —, debe devolvérsele. Si simplemente cambia de opinión, puede perderla. Por eso las condiciones que negocie antes de firmar importan más que cualquier cosa que diga después.
¿Comprar en Gozo es distinto de comprar en Malta?
Jurídicamente se trata de la misma jurisdicción y del mismo régimen de permisos, y Gozo cuenta además con al menos una Special Designated Area. Las diferencias son prácticas y fiscales: un mercado más pequeño y más lento, más inmuebles sujetos a títulos antiguos y censos enfitéuticos, e incentivos de reducción del impuesto sobre transmisiones para compras en Gozo que se han ido aprobando y dejando caducar en distintos momentos. Compruebe si algún incentivo está realmente vigente el año en que firme.
¿Puedo comprar a través de una sociedad en lugar de a mi nombre?
A veces sí, pero no es una forma de esquivar las normas sobre permisos. Que una persona jurídica necesite o no un permiso AIP depende de su accionariado y de quién la controla, y comprar mediante sociedad cambia su posición fiscal respecto de las rentas del alquiler y de una futura venta. Decida la estructura antes de la promesa de venta, porque cambiarla después supone una segunda transmisión y un segundo pago del impuesto.
¿Debo preocuparme por los controles de prevención del blanqueo de capitales?
Sí, y conviene prepararse pronto. Notarios, bancos, agentes y abogados en Malta están sujetos a obligaciones de prevención del blanqueo y le pedirán prueba documental del origen de sus fondos: no basta con un saldo bancario, hay que acreditar de dónde procede. La documentación incompleta sobre el origen de los fondos es una de las causas más frecuentes de retraso para los compradores extranjeros.
Fuentes oficiales
Las normas, tasas y umbrales cambian. Confirma todo lo de esta guía en la fuente oficial antes de actuar.
- Identitàautoridad de inmigración
- Commissioner for Tax and Customsagencia tributaria