Comprar una vivienda en Grecia es un sueño para muchos extranjeros, pero el proceso se rige por normas, papeleo e idioma locales que pueden pillarle desprevenido. Esta lista de verificación le guía a través de los pasos legales para que entre con los ojos bien abiertos.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Grecia?
En general, los ciudadanos de la mayoría de los países pueden comprar propiedad en Grecia, y las normas son en líneas generales las mismas tanto si es ciudadano de la UE como si no. La principal excepción se aplica a ciertas "zonas fronterizas" y a algunas islas, donde los compradores de fuera de la UE pueden necesitar un permiso especial antes de que la compra pueda llevarse a cabo.
Como estas restricciones dependen de la ubicación exacta del inmueble, no dé nunca por hecho que la parcela de sus sueños está libremente disponible. Pida a un abogado que compruebe pronto la ubicación frente a las normas vigentes, antes de pagar dinero alguno o firmar nada vinculante.
- Confirme si el inmueble se encuentra en una zona restringida.
- Compruebe si su nacionalidad activa algún paso de autorización adicional.
- Prevea tiempo extra en su planificación si se requiere un permiso.
Obtenga su número fiscal griego y su cuenta bancaria
Antes de poder comprar, necesitará un número de registro fiscal griego, a menudo llamado AFM. Se utiliza para la compra, los impuestos y, más adelante, para los suministros y cualquier renta de alquiler. Muchos compradores también abren una cuenta bancaria griega para mover los fondos de forma transparente y demostrar la procedencia del dinero de la compra.
Si no puede estar en Grecia para cada paso, normalmente puede designar a alguien de confianza mediante un poder notarial para que actúe en su nombre. Un abogado puede prepararlo de modo que esté correctamente redactado y sea aceptado por el notario y las autoridades.
Diligencia debida: compruebe el título antes de comprometerse
Este es el núcleo de una compra segura. Su abogado debe examinar el historial jurídico del inmueble en el registro de la propiedad y, cuando proceda, en el catastro nacional, para confirmar que el vendedor es realmente el propietario y puede venderlo.
- Título limpio, sin hipotecas, gravámenes ni embargos asociados.
- Sin impuestos o deudas impagados que puedan seguir al inmueble.
- Licencias de obra y que la construcción coincida con lo aprobado.
- Sin ampliaciones ilegales ni cuestiones urbanísticas sin resolver.
- Linderos claros y derechos de acceso al terreno.
Los inmuebles griegos más antiguos tienen a veces ampliaciones informales o cuestiones de herencia que nunca se resolvieron por completo. Estas suelen poder arreglarse, pero conviene detectarlas y resolverlas antes de comprar, no después.
Un ingeniero o un perito debe confirmar que el edificio es legal y coincide con sus licencias. Los metros cuadrados no regularizados pueden bloquear su compra o generar una factura fiscal más adelante, así que verifique esto antes de firmar nada.
El notario, el contrato y el día de la firma
En Grecia, las transmisiones de inmuebles pasan por un notario, que es un funcionario público responsable de redactar y dar fe del contrato definitivo. El notario comprueba que el papeleo está en orden, pero el notario trabaja para la operación, no específicamente para usted, así que sigue necesitando a su propio abogado que proteja sus intereses.
A menudo el proceso tiene dos fases. Puede firmar un acuerdo preliminar o de reserva y pagar un depósito para retirar el inmueble del mercado, y más adelante firmar la escritura de compraventa definitiva ante el notario una vez completada la diligencia debida. Asegúrese de que las condiciones de cualquier depósito sean claras, en especial qué ocurre si alguna de las partes se echa atrás.
El día de la firma se paga el precio de compra, se lee y se firma la escritura y el notario supervisa la transmisión. Después, su abogado inscribe la escritura en el registro de la propiedad o el catastro para que su propiedad quede oficialmente registrada y protegida frente a reclamaciones posteriores.
Consiga un abogado local que realice las comprobaciones del título antes de que pague un depósito.
Presupueste los impuestos y las tasas, no solo el precio
El precio anunciado es solo una parte de lo que paga. Espere un impuesto de transmisiones o IVA según el inmueble sea antiguo o de obra nueva, además de honorarios notariales, honorarios del abogado, gastos de inscripción y posiblemente la comisión de una agencia inmobiliaria. También hay impuestos anuales recurrentes sobre la propiedad una vez que sea propietario.
Los tipos impositivos y los umbrales cambian, y el tratamiento de la obra nueva frente a la reventa no es el mismo, así que no se fíe de las cifras que lea en un foro. Confirme la cifra vigente con un abogado o un asesor fiscal antes de cerrar su presupuesto.
- Impuesto de compra o IVA sobre el inmueble.
- Honorarios de notario, abogado y registro de la propiedad.
- Comisión de la agencia, si interviene alguna.
- Impuesto anual sobre la propiedad en adelante.
Preguntas frecuentes
¿Necesito estar en Grecia para comprar una propiedad?
No necesariamente. Muchos extranjeros completan una compra utilizando un poder notarial, que permite a un abogado o representante de confianza gestionar los trámites localmente. El documento debe estar correctamente preparado y, si se firma en el extranjero, a menudo necesita ser traducido y legalizado para que las autoridades griegas lo acepten.
¿La compra de una propiedad me da derecho a residir en Grecia?
La propiedad de un inmueble y la residencia son cuestiones distintas. Grecia ha tenido vías de residencia vinculadas a la inversión, pero las normas y los importes mínimos cambian con el tiempo y dependen de sus circunstancias. Trate la residencia como un proceso propio y confirme los requisitos vigentes con un abogado en lugar de dar por hecho que una compra le concede un visado.
¿Cuánto tarda todo el proceso?
Varía según el inmueble y lo limpio que esté el título. Las compras sencillas pueden avanzar con rapidez una vez hecha la diligencia debida, mientras que las cuestiones de herencia, las licencias que faltan o las autorizaciones de zonas restringidas pueden añadir semanas o más. Es prudente prever tiempo adicional.
Esta guía es información general para extranjeros y no constituye asesoramiento jurídico. Las normas y las cifras cambian, así que confirme la situación vigente con un abogado griego cualificado antes de actuar.