Abu Dabi ha abierto gran parte de su mercado inmobiliario a los compradores extranjeros, y hoy muchos expatriados poseen apartamentos y villas en el emirato. Las normas son más claras que antaño, pero difieren de las de Dubái y de las de su país de origen, así que conviene entender dónde puede comprar, cuánto cuesta y dónde están los riesgos antes de comprometerse.
Dónde pueden los extranjeros poseer propiedad
En Abu Dabi, la propiedad extranjera se concentra en determinadas zonas de inversión. Se trata de áreas específicas que el Gobierno ha abierto a personas que no son nacionales de los EAU ni del CCG. Fuera de estas zonas, la propiedad suele estar más restringida, por lo que la ubicación de un inmueble influye notablemente en los derechos que realmente puede adquirir.
Entre las zonas de inversión se han incluido promociones muy conocidas como Yas Island, Saadiyat Island, Al Reem Island, Al Maryah Island y Al Raha Beach, entre otras. La lista exacta y los límites los fijan las autoridades y pueden cambiar o ampliarse con el tiempo, así que confirme siempre con un abogado o con la autoridad del catastro que un proyecto concreto se encuentra dentro de una zona de inversión vigente antes de seguir adelante.
Dentro de estas zonas, los extranjeros pueden ser titulares de propiedad bajo varios títulos distintos. La forma en que estos se definen y aplican puede variar, así que tome las descripciones siguientes como una orientación general y no como una regla fija:
- Pleno dominio (freehold) — propiedad plena de la unidad y, en muchos casos, del suelo, por lo general con derecho a venderla, arrendarla o transmitirla.
- Usufructo — un derecho a largo plazo a usar y disfrutar de un inmueble, a menudo por un plazo fijo que puede llegar a varias décadas.
- Musataha — un derecho a usar y desarrollar el suelo durante un periodo determinado y renovable.
La denominación importa. El pleno dominio y un usufructo largo pueden conferir derechos muy distintos, sobre todo en la reventa y la herencia, así que compruebe el tipo de título escrito en el contrato en lugar de fiarse de cómo se comercializa el proyecto.
El proceso de compra paso a paso
El proceso está razonablemente estructurado, pero los plazos y los documentos exigidos varían según el promotor y según se trate de reventa o de compra sobre plano. En términos generales, una compra suele desarrollarse así, aunque la secuencia exacta puede diferir:
- Acordar el precio y firmar un formulario de reserva o un acuerdo inicial, a menudo con una pequeña señal de retención.
- Firmar el contrato de compraventa (SPA), que establece el precio, el calendario de pagos, la fecha de entrega y las obligaciones de cada parte.
- Pagar el depósito acordado, habitualmente un porcentaje del precio.
- Gestionar la financiación si no paga al contado, incluida la aprobación de cualquier hipoteca.
- Completar la transmisión e inscribir el título ante la autoridad del catastro de Abu Dabi correspondiente para que la propiedad quede registrada a su nombre.
La inscripción es el paso que registra legalmente su propiedad. Un contrato firmado por sí solo no equivale a un título inscrito, así que asegúrese de que la operación quede debidamente registrada ante las autoridades y de que reciba su documento de propiedad.
Costes y tasas habituales
Más allá del precio del propio inmueble, prevea en su presupuesto los costes de la transacción. Estos varían y cambian con el tiempo, así que tome cualquier cifra que lea como aproximada y sujeta a cambios. Las normas y los importes cambian: confirme la situación vigente con un abogado o con la autoridad del catastro antes de basarse en ella.
- Tasa de inscripción o de transmisión — habitualmente un porcentaje del precio de compra que se abona a la autoridad del catastro.
- Comisión de la agencia — cuando interviene un intermediario, suele ser un porcentaje del precio.
- Gastos relacionados con la hipoteca — gastos de inscripción y bancarios si solicita financiación.
- Gastos de comunidad — cuotas anuales recurrentes por el mantenimiento de las zonas comunes, que difieren mucho entre promociones.
Algunos promotores anuncian que asumirán determinadas tasas como incentivo. Haga que cualquier promesa de ese tipo quede recogida por escrito en el contrato en lugar de confiar en una garantía verbal.
La compra sobre plano y sus riesgos
Comprar sobre plano —antes de que el edificio esté terminado— puede resultar atractivo por el precio y las condiciones de pago, pero conlleva riesgos que una reventa ya terminada no tiene. Las principales preocupaciones son los retrasos en la entrega, los cambios en el producto final y la salud financiera del promotor.
Los EAU aplican normas de cuenta de garantía (escrow) destinadas a proteger a los compradores sobre plano, según las cuales los pagos del comprador deben, por lo general, retenerse y liberarse en función del avance de la obra, en lugar de abonarse directamente al promotor para que disponga de ellos libremente. La forma en que se aplican estas normas puede variar, así que, antes de firmar, confirme con un abogado que el proyecto utiliza un mecanismo de garantía adecuado y entienda qué se supone que ocurre con su dinero si la construcción se paraliza.
Preguntas que conviene hacer antes de una compra sobre plano
- ¿Están el promotor y el proyecto registrados y aprobados por las autoridades?
- ¿Están los pagos protegidos mediante una cuenta de garantía?
- ¿Cuál es la fecha de entrega comprometida y qué compensación se aplica si se retrasa?
- ¿Qué ocurre con sus pagos si el proyecto se cancela?
Diligencia debida antes de firmar
Una buena diligencia debida evita la mayoría de las disputas. Tómese tiempo para verificar lo básico en lugar de fiarse del folleto o de una visita rápida.
- Título y propiedad — confirme que el vendedor es realmente el propietario y que el tipo de título coincide con lo que le dicen.
- Cargas — compruebe que no hay ninguna hipoteca, gravamen o litigio pendiente vinculado a la unidad.
- Deudas pendientes — asegúrese de que los gastos de comunidad y las facturas de suministros estén liquidados antes de la transmisión.
- El contrato — lea con atención el contrato de compraventa, incluidas las penalizaciones, el calendario de pagos y qué ocurre en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes.
- El promotor — para la compra sobre plano, examine el historial del promotor en la entrega de proyectos anteriores.
También merece la pena pensar con antelación en la reventa y la herencia. Las normas sobre cómo se transmite por fallecimiento una propiedad de titularidad extranjera pueden ser complejas en los EAU y pueden cambiar, por lo que inscribir un testamento o establecer otro mecanismo puede ser sensato según sus circunstancias. Un abogado local puede explicarle las opciones vigentes para su situación.
Una última observación
El mercado inmobiliario de Abu Dabi es cada vez más accesible para los extranjeros, pero los detalles —los límites de las zonas de inversión, los tipos de título, las tasas y las protecciones en la compra sobre plano— dependen del proyecto y el contrato concretos, y pueden cambiar con el tiempo. Esta guía es información general, no asesoramiento para su caso particular. Antes de entregar dinero, conviene hablar con un abogado local cualificado que pueda revisar el título, examinar su contrato y confirmar la situación vigente para su caso.