Tailandia es uno de los lugares más sencillos de Asia para que un extranjero posea una vivienda a su propio nombre, pero solo dentro de límites claros. Entender qué puedes comprar, por qué el suelo se trata de forma distinta y cómo debe llegar tu dinero puede librarte de las sorpresas más habituales y costosas.
Qué puede poseer realmente un extranjero
El punto de partida es sencillo, aunque sorprenda a muchos recién llegados. Como norma general, los extranjeros pueden poseer una unidad de condominio a su propio nombre, con un título de tipo pleno dominio a grandes rasgos similar a la propiedad que quizá conozcas de tu país. Lo que los extranjeros por lo general no pueden hacer es poseer suelo directamente. Esa sola distinción condiciona casi todas las decisiones que tomarás.
Una unidad de condominio resulta atractiva precisamente porque sortea el problema del suelo. Cuando compras un condominio registrado, eres propietario de la propia unidad más una cuota de las zonas comunes, sin poseer el terreno bajo el edificio. Para la mayoría de los expatriados que buscan un apartamento en Bangkok, Phuket, Chiang Mai o Pattaya, esta suele ser la vía más limpia y segura hacia una propiedad genuina.
Las casas y las villas son otra cosa, porque normalmente vienen con suelo. Los extranjeros suelen acceder a ellas mediante arrendamientos registrados de larga duración u otras estructuras, que conllevan sus propios riesgos y quedan fuera del alcance de esta guía. Si un condominio cubre tus necesidades, suele ser el camino más sencillo.
La regla de la cuota extranjera del condominio
Poseer un condominio a tu nombre está permitido, pero no sin límite. La ley tailandesa limita qué proporción de un edificio de condominios, medida por la superficie total de las unidades, puede estar en manos de extranjeros. Se espera que el resto permanezca en propiedad tailandesa. Esto es lo que la gente quiere decir cuando habla de la cuota extranjera o de la porción de pleno dominio extranjero de un edificio.
El efecto práctico es que algunas unidades de un edificio pueden venderse como unidades de cuota extranjera y otras no. Una vez que la porción extranjera está completa, no se pueden registrar más unidades de ese edificio a nombre de compradores extranjeros, por mucho que estés dispuesto a pagar. Una unidad puede ser perfecta sobre el papel y aun así no estar disponible para ti simplemente porque la cuota está agotada.
Antes de comprometerte con cualquier unidad, confirma por escrito que se vende dentro de la cuota extranjera. No te fíes de una garantía verbal de un agente ni de una línea en un folleto.
- Pide al promotor o al vendedor que confirme la cuota extranjera restante del edificio en el momento de tu compra, no en términos generales.
- Haz que tu abogado verifique la situación directamente a través de la persona jurídica del edificio o de la Oficina del Catastro, en lugar de fiarte de la palabra del vendedor.
- Ten presente que el límite porcentual lo fija la ley y puede ajustarse con el tiempo, así que las normas cambian, y deberías confirmar la cifra vigente con un abogado antes de transferir dinero.
Si la cuota extranjera de un edificio ya está completa, los vendedores a veces proponen un arrendamiento de la unidad en lugar del pleno dominio extranjero. Eso puede ser aceptable, pero es un producto jurídico distinto con protecciones distintas, y debe revisarse según sus propias condiciones.
Por qué el suelo está restringido de entrada
Ayuda comprender el razonamiento, porque explica por qué las normas se toman tan en serio y por qué los atajos son peligrosos. Tailandia lleva mucho tiempo restringiendo la propiedad extranjera del suelo como cuestión de política nacional, con la intención general de mantener el suelo del país en manos tailandesas. El marco del condominio se creó como una excepción deliberada y lícita: una manera de permitir que los extranjeros posean una vivienda sin poseer el suelo bajo ella.
Por eso el atajo más tentador, usar a un cónyuge, amigo tailandés o una sociedad creada especialmente con el único fin de tener suelo en tu nombre, es tan arriesgado. Una fórmula de testaferro montada solo para disimular el control extranjero del suelo se considera por lo general ilícita, no simplemente mal vista. Puede poner en riesgo toda la compra y exponer a los implicados a graves consecuencias. Si alguien te ofrece esto como un atajo ingenioso, tómalo como una señal de alerta y obtén asesoramiento jurídico independiente antes de seguir adelante.
Para un extranjero que quiere algo sencillo y duradero, la vía del condominio existe precisamente para que no necesites ninguno de estos atajos.
La cuestión de la prueba de transferencia de fondos
Este es el detalle que pilla desprevenidos incluso a los compradores bien preparados, así que merece su propia atención. Para registrar la propiedad extranjera de un condominio, por lo general tienes que demostrar que el dinero de la compra entró en Tailandia desde el extranjero en divisa extranjera y se convirtió después a baht tailandeses. Dicho de otro modo, no basta con tener el dinero; normalmente necesitas probar de dónde procede y cómo llegó.
La prueba suele adoptar la forma de un documento bancario que confirma la transferencia entrante en divisa extranjera con la finalidad de comprar una propiedad. La Oficina del Catastro normalmente querrá ver esta prueba antes de inscribir la unidad a nombre de un extranjero. Si el papeleo falta o es incorrecto, la transmisión puede paralizarse el día de la formalización, aun cuando todo lo demás esté en orden.
- Transfiere los fondos a Tailandia en divisa extranjera y haz que tu banco tailandés los convierta localmente, en lugar de introducir baht.
- Asegúrate de que la transferencia haga referencia a la compra de la propiedad, de modo que el documento justificativo vincule claramente el dinero con la unidad.
- Solicita la prueba bancaria correcta con tiempo y conserva copias, porque es probable que la necesites en el momento de la inscripción.
- Confirma el tipo exacto de documento y cualquier umbral vigente con tu banco y tu abogado, ya que estos requisitos pueden cambiar.
Tómatelo como un proceso que debes iniciar pronto, no como un trámite que resolver el día en que recoges las llaves. Acertar con la ruta del dinero desde la primera transferencia es mucho más fácil que intentar corregirla después.
Diligencia debida antes de pagar
La mayoría de los errores costosos en la propiedad tailandesa ocurren antes de que cambie de manos cualquier suma, en la brecha entre un argumentario de venta pulido y la situación jurídica real. Unas comprobaciones cuidadosas cierran esa brecha. Nada de esto es exótico; es el cuidado ordinario que cualquier comprador debería tener, hecho correctamente.
- Título e inscripción: confirma que el edificio está debidamente registrado como condominio y que el promotor ostenta un título claro sobre él.
- Cuota extranjera: verifica por escrito que tu unidad concreta se sitúa dentro de la porción extranjera y que esa porción no está ya completa.
- Cargas: comprueba si hay hipotecas, resoluciones judiciales u otros gravámenes inscritos sobre la unidad o el edificio.
- Cuotas pendientes: pregunta por cuotas de zonas comunes impagadas, el fondo de reserva y cualquier deuda asociada a la unidad, que a veces puede pasar a un nuevo propietario.
- El contrato que obliga: recuerda que la versión jurídicamente vinculante puede no ser el texto en inglés que te mostraron, así que haz revisar el documento que rige.
- Riesgo sobre plano: para unidades aún no construidas, comprueba el historial del promotor, los permisos y qué ocurre con tu señal si el proyecto se paraliza.
La protección es la misma en todos los casos. Ve despacio, asesórate con un abogado que no actúe también para el vendedor o el promotor e insiste en que toda promesa sobre la unidad, las cuotas y los plazos figure en el contrato firmado. En la compra también se aplican impuestos y tasas de transmisión, así que pregunta quién paga qué y confirma los tipos vigentes en lugar de fiarte del resumen de un vendedor, ya que estas cifras cambian con el tiempo.
Hacerlo bien
Comprar un condominio en Tailandia siendo extranjero es realmente factible y, hecho con cuidado, puede ser muy seguro. Los límites no están para atraparte; son un marco claro que tiende a funcionar bien una vez que lo entiendes. Los compradores que se meten en problemas suelen ser quienes se saltaron un paso, confiaron en una promesa verbal o dejaron el papeleo de los fondos para el último momento. Como el porcentaje de la cuota, los requisitos de prueba de transferencia y los impuestos aplicables pueden cambiar, lo más seguro es consultar a un abogado local cualificado que pueda confirmar la situación actual y revisar tu operación concreta antes de que transfieras un solo baht.