Comprar una vivienda en otro país puede ser una de las decisiones más apasionantes de tu vida, y una de las más desconocidas en lo jurídico. Las normas que rigen la propiedad, los impuestos y los contratos difieren mucho de un país a otro, por lo que un proceso que parece rutinario en tu país puede esconder trampas en el extranjero. Esta lista de comprobación explica, en términos generales, qué examinar antes de firmar.
Empieza por la diligencia debida, no por la señal
Es tentador entregar dinero con rapidez cuando has encontrado una propiedad que te encanta, sobre todo en un mercado competitivo. Resiste esa presión hasta que se hayan confirmado los aspectos básicos. La diligencia debida significa, sencillamente, comprobar que la propiedad es lo que el vendedor dice que es, que el vendedor tiene derecho a venderla y que nada te impide ser su propietario.
En la mayoría de los países las preguntas clave son similares, aunque los documentos lleven nombres distintos:
- ¿Ostenta el vendedor un título jurídico claro, y coincide con la propiedad que estás visitando?
- ¿Hay hipotecas, gravámenes, deudas o cargas inscritos sobre ella?
- ¿Está el edificio debidamente autorizado, sin ampliaciones no autorizadas ni cuestiones urbanísticas sin resolver?
- ¿Están al corriente de pago los suministros, las cuotas de comunidad y los impuestos locales?
- ¿Existen derechos de acceso, servidumbres, inquilinos o conflictos de lindes asociados al terreno?
En algunas jurisdicciones, las deudas o atrasos fiscales impagados pueden seguir a la propiedad y no al anterior propietario. Una búsqueda cuidadosa antes de la formalización ayuda a protegerte de heredar los problemas de otra persona. Como los procedimientos y los registros concretos difieren según el país, toma esta lista como una guía de preguntas que plantear a un profesional local, no como una lista de comprobación completa para todos los mercados.
Los sistemas de título y notariado no son iguales en todas partes
A los compradores extranjeros a menudo les sorprende que las funciones del abogado, el notario y el registro de la propiedad varíen mucho de un lugar a otro. Entender la estructura del lugar donde compras te ayuda a no dar por supuesto que se aplica un proceso conocido.
Sistemas basados en el notariado
En gran parte de la Europa continental, América Latina y partes de Asia, el notario es un funcionario público que autentica la venta, verifica las identidades e inscribe la transmisión. El notario es por lo general neutral y no representa únicamente tus intereses. Esa es una distinción importante: que un notario confirme las formalidades no es lo mismo que un abogado que te asesore sobre si la operación te conviene.
Sistemas de registro y de gestión de la transmisión
En otros países, un registro de la propiedad público o un gestor de transmisiones habilitado se ocupa de la transmisión, mientras que abogados privados realizan las búsquedas y negocian el contrato. Los sistemas también difieren en cuánto te protege un título inscrito y con qué facilidad puede impugnarse. Confirma cómo se acredita y se inscribe la propiedad antes de basarte en suposiciones de tu país.
Entiende los impuestos antes de comprometerte
Los impuestos son con frecuencia el mayor coste oculto de comprar en el extranjero, y adoptan varias formas. Puedes enfrentarte a un impuesto de transmisiones o un timbre en la compra, a un impuesto anual sobre la propiedad recurrente y, más adelante, a un impuesto sobre las ganancias patrimoniales cuando vendas. Algunos países también añaden impuestos sobre el patrimonio, tipos más altos para no residentes o recargos sobre las segundas viviendas.
Los tipos, los umbrales y las exenciones varían enormemente entre países y cambian a menudo. Trata cualquier cifra que leas en internet solo como un punto de partida aproximado. Las normas cambian, así que confirma los tipos y umbrales vigentes con un asesor fiscal o abogado local cualificado antes de fijar tu presupuesto.
Otros dos puntos son fáciles de pasar por alto:
- Las normas sobre herencia y sucesiones pueden diferir de las de tu país de origen, y algunas jurisdicciones aplican el derecho sucesorio local a los inmuebles locales con independencia de tu nacionalidad.
- Los convenios para evitar la doble imposición pueden afectar a cómo se gravan los ingresos por alquiler o las ganancias cuando dos países reclaman cada uno su parte.
Obtener asesoramiento fiscal pronto puede cambiar la forma en que estructuras la compra; por ejemplo, si compras a tu propio nombre o a través de una sociedad. La mejor estructura depende de tus circunstancias, así que esta es una cuestión que plantear a un asesor en lugar de decidir por tu cuenta.
Planifica la divisa y el pago
Cuando compras a través de fronteras, normalmente pagas en una divisa extranjera, y las variaciones del tipo de cambio pueden incrementar discretamente tu coste entre el momento de acordar un precio y el de formalizar. Una oscilación de los tipos a lo largo de unas semanas puede modificar el precio real que pagas en una cantidad apreciable.
Es sensato considerar cómo vas a mover los fondos, si un proveedor de divisas especializado ofrece mejor valor que una transferencia bancaria estándar y cómo mantener registros claros. Muchos países también tienen normas de prevención del blanqueo de capitales que te exigen acreditar el origen de tus fondos, así que conserva documentación de la procedencia de tu dinero. Ten cautela al pagar grandes sumas en cuentas que no puedes verificar, y nunca envíes dinero basándote en instrucciones de pago recibidas únicamente por correo electrónico, ya que son un objetivo habitual del fraude.
Por qué importa un abogado local independiente
Puedes leer todas las guías disponibles y aun así pasar por alto algo que solo un profesional local detectaría, porque el derecho inmobiliario es profundamente local y los documentos suelen estar en otro idioma. Un abogado local independiente, que actúe solo para ti, es una de las protecciones más eficaces con las que puede contar un comprador extranjero.
Un buen abogado suele ayudarte a:
- Realizar las búsquedas de título y de deudas y explicar lo que revelan;
- Revisar o negociar el contrato antes de que quedes vinculado;
- Confirmar impuestos, tasas y trámites de inscripción en lenguaje claro;
- Custodiar los fondos de forma segura y supervisar una transmisión limpia de la propiedad.
Elige un abogado independiente del vendedor y del agente inmobiliario, para que su asesoramiento sirva únicamente a tus intereses. Desconfía de que te orienten hacia un único profesional recomendado por quien te vende, por conveniente que pueda parecer.
Una última palabra serena
Comprar una propiedad en el extranjero es totalmente factible, y muchas personas lo hacen con éxito cada año. La diferencia entre una compra sin sobresaltos y una costosa suele residir en comprobar con cuidado y obtener el asesoramiento adecuado en el momento oportuno. Esta guía es solo información general y no constituye asesoramiento jurídico para tu situación. Antes de firmar nada o transferir fondos, vale mucho la pena consultar a un abogado habilitado en el país donde compras, que pueda confirmar las normas vigentes y guiarte por ellas con confianza.