Иностранцы могут покупать недвижимость на Мальте, но большинству нерезидентов требуется разрешение AIP (Acquisition of Immovable Property), и владеть они вправе только одним объектом — для собственного проживания. Исключение — Special Designated Area: там покупатели любого гражданства приобретают недвижимость на тех же условиях, что и граждане Мальты, то есть без разрешения, без ограничения числа объектов и без запрета сдавать их в аренду.
Мальта — небольшой рынок, построенный на нотариальных актах, где проверку титула проводит и сделку регистрирует именно нотариус, а не агент по недвижимости и не ваш собственный юрист. Уже одно это должно определять поведение иностранного покупателя. Нотариус — публичное должностное лицо, обязанное сделке как таковой, а не защитник, действующий исключительно в ваших интересах, и три проверки, которые здесь чаще всего стоят иностранным покупателям денег (эмфитевтический чинш, несанкционированные строительные работы и само разрешение), нужно поднимать до подписания предварительного договора купли-продажи, а не после.
Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Мальте?
Да. Запрета на владение по признаку гражданства нет. От вашего статуса зависит другое: нужно ли вам государственное разрешение и сколькими объектами вы вправе владеть одновременно. Правовая основа — Immovable Property (Acquisition by Non-Residents) Act, глава 246 законов Мальты.
- Граждане ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии, прожившие на Мальте не менее пяти лет подряд — покупают свободно, в любом количестве, наравне с гражданами Мальты.
- Граждане ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии без этих пяти лет — разрешение не нужно для основного жилья или для недвижимости, необходимой для вашей предпринимательской деятельности; для второго жилья или дома для отдыха разрешение требуется.
- Граждане стран, не входящих в ЕС — разрешение AIP требуется для любого приобретения, и на практике вы ограничены одним объектом, предназначенным для проживания вас и вашей семьи.
- Любой покупатель, приобретающий в Special Designated Area — без разрешения, без количественного лимита и без ограничений на сдачу объекта в аренду.
Если вы сравнивали несколько рынков, схема покажется знакомой: Мальта ограничивает того, кто может накапливать недвижимость, а не вид получаемого титула, и это ближе к немецкой модели, чем к конструкциям leasehold и номинального держателя, описанным в наших руководствах о покупке недвижимости в Германии и покупке недвижимости на Бали. То, что вы покупаете на Мальте, в принципе является той же полной собственностью, которую получает мальтийский покупатель, — с оговоркой относительно ċens, о котором ниже.
Что такое разрешение AIP и сколько времени оно занимает?
Разрешение AIP — это выдаваемое мальтийскими властями согласие на приобретение нерезидентом конкретного объекта. Заявление подаётся после того, как объект выбран, обычно через вашего нотариуса, и оно сопровождается условиями: объект должен использоваться для проживания вас и членов вашей семьи, его нельзя сдавать в аренду, а цена должна достигать минимального порога стоимости. Эти пороги индексируются и пересматриваются ежегодно: для квартир и мезонетов установлена меньшая сумма, для домов и прочей недвижимости — большая. Не полагайтесь на цифру из старой статьи: спросите у своего нотариуса опубликованные минимумы текущего года, прежде чем делать предложение.
Рассмотрение обычно занимает несколько недель. Практическое следствие таково: ваш предварительный договор должен быть поставлен под условие выдачи разрешения, со сроком, достаточным для того, чтобы покрыть ожидание. Konvenju, который истекает, пока заявление на AIP ещё рассматривается, ставит ваш задаток под угрозу.
Что такое Special Designated Areas?
SDA — это комплексы, которые государство открыло для иностранной собственности без ограничений, чтобы привлечь инвестиции. Покупка в таком комплексе одним шагом снимает требование разрешения, лимит в один объект и запрет на аренду. Среди известных примеров — Portomaso и Pendergardens в Сент-Джулиансе, Tigné Point и Fort Cambridge в Слиме, Manoel Island, SmartCity в Калкаре, Tas-Sellum в Меллихе, Madliena Village, Ta' Monita в Марсаскале и Fort Chambray на Гозо. Список время от времени пополняется, а то, что проект продвигается как «SDA», не доказывает, что он таковым является: статус присваивается официальным уведомлением (legal notice), и ваш нотариус может это подтвердить.
Сколько стоит купить недвижимость на Мальте?
Основной расход покупателя при переходе права — гербовый сбор в размере 5% от цены, уплачиваемый в два этапа: 1% при регистрации предварительного договора в налоговом органе и оставшиеся 4% при подписании окончательного акта. Регистрация konvenju ограничена по сроку — подать его нужно в течение 21 дня с момента подписания, — так что этот шаг нельзя откладывать на последний момент.
| Статья расходов | Кто обычно платит | Обычная сумма |
|---|---|---|
| Гербовый сбор | Покупатель | 5% от цены (1% по konvenju, 4% по акту) |
| Нотариальные услуги | Покупатель | Обычно называют 1%–2% от цены |
| Проверки и регистрация | Покупатель | Взимает нотариус, обычно несколько сотен евро |
| Заявление на разрешение AIP | Покупатель, когда оно требуется | Разовая государственная пошлина |
| Комиссия агентства недвижимости | Продавец | Обычно около 5% плюс НДС |
| Заключение архитектора или оценка | Покупатель | По желанию, но на старом фонде оправданно |
Льготы существуют и меняются с каждым годовым бюджетом. Для приобретающих первое жильё действует освобождение в отношении части стоимости, а также вводились режимы пониженной ставки для объектов в Urban Conservation Areas, для пустующей недвижимости и для традиционных мальтийских домов. Все они обусловлены рядом требований, и их наличие меняется, поэтому любую льготу считайте тем, что нужно подтвердить применительно к году, в котором вы фактически подписываете договор, а не тем, что подразумевается само собой.
Планируйте не только вход, но и выход. При последующей продаже Мальта, как правило, применяет окончательный налог у источника со стоимости сделки, а не обычный расчёт прироста капитала: как правило, 8%, с иными ставками в определённых случаях и с освобождением, если объект был вашим собственным жильём в течение квалифицирующего периода. Применимая ставка зависит от того, когда вы приобрели объект, как долго им владели и как использовали, поэтому это вопрос к мальтийскому налоговому консультанту до подписания, а не после того, как у вас появился покупатель.
Расскажите нам об объекте и о своём гражданстве — мы свяжем вас с юридической фирмой на Мальте.
Нужен ли мне юрист, если проверки делает нотариус?
Роль нотариуса на Мальте велика, и обойтись без него нельзя. Он прослеживает происхождение титула по Public Registry — а если объект расположен в registration area, то и по Land Registry, — составляет konvenju и окончательный акт, хранит задаток, взимает и перечисляет сбор и регистрирует переход права. Поскольку значительная часть Мальты не входит в registration area, титул часто доказывается прослеживанием актов на десятилетия назад, а не одной записью в реестре. Это квалифицированная работа, и выполняет её нотариус.
Но нотариус — не ваш переговорщик. Отдельного юриста стоит привлечь, если вам нужен человек, который будет добиваться нужных условий в konvenju, а не примет проект продавца; проверит досье Planning Authority на предмет несанкционированных работ; прочитает правила кондоминиума и разберётся с положением общего имущества; подскажет, что лучше подходит вашему налоговому положению — покупка на физическое лицо или через компанию; и подготовит документы о происхождении средств. То же разделение труда описано в нашем трансграничном чек-листе покупки недвижимости за рубежом, и в системах, построенных вокруг нотариуса, оно действует с особой силой.
Какие ловушки с титулом есть на Мальте?
Очень значительная часть мальтийской недвижимости принадлежит на праве эмфитевзиса: объект ваш, но обременён ежегодным чиншем в пользу третьего лица. Если такой эмфитевзис срочный, у него есть дата истечения, и по её наступлении объект может вернуться к direttarju, если чинш не был выкуплен или преобразован. Покупатели платили полную цену полной собственности за объекты с ограниченным остатком срока. Спросите письменно и до konvenju: это полная собственность, вечный эмфитевзис или срочный эмфитевзис; каков годовой ċens; сколько лет осталось; можно ли его выкупить и во сколько это обойдётся?
Ещё две мальтийские особенности застают иностранных покупателей врасплох. Во-первых, крыша и воздушное пространство над квартирой часто принадлежат не владельцу квартиры, а другому лицу, так что показанная вам терраса или право надстроить этаж над вами могут оказаться чужими. Во-вторых, несанкционированные строительные работы обычны в старом фонде: застеклённые балконы, комнаты, надстроенные на крышах, переоборудованные подсобные помещения. Узаконить их постфактум иногда возможно, но никогда не гарантировано, а ответственность следует за объектом. Третья повторяющаяся проблема — неразделённые доли между наследниками, когда один сособственник подписывает, а остальные на продажу не соглашались.
Могу ли я сдавать объект в аренду?
Нет, если вы покупали по разрешению AIP вне Special Designated Area: условия разрешения запрещают сдачу в аренду, и их нарушение — не бумажная формальность. Внутри SDA сдача в аренду разрешена.
Там, где сдавать можно, действуют две обязанности по регистрации. Для краткосрочного туристического размещения нужна лицензия Malta Tourism Authority, полученная до публикации объявления, а длительные договоры аренды жилья подлежат регистрации в рамках мальтийского режима частной аренды жилья, который также устанавливает минимальные сроки и правила уведомления. Доход физических лиц от аренды жилой недвижимости может по выбору облагаться единой окончательной ставкой с валовой арендной платы вместо обычных ставок; выгоднее ли это обычного расчёта, зависит от ваших расходов и вашего налогового резидентства.
Даёт ли покупка недвижимости право на проживание на Мальте?
Нет. Покупка недвижимости сама по себе не даёт вам права жить на Мальте. Покупатели из стран вне ЕС по-прежнему подпадают под шенгенские ограничения краткосрочного пребывания, если у них нет отдельного разрешения. Существуют маршруты получения вида на жительство с имущественной составляющей, где квалифицирующая покупка или аренда на минимальную сумму входит в более широкий набор условий, — и эти минимумы и условия за последние годы пересматривались не раз. В частности, маршрут гражданства за инвестиции стал предметом серьёзных судебных разбирательств на уровне ЕС, и его статус изменился, поэтому всё, что вы прочтёте о нём и что написано до 2025 года, следует считать устаревшим. Наше руководство по вариантам проживания и гражданства Мальты для иностранцев описывает эти маршруты; для покупателя практический вывод таков: миграционная и имущественная квалификация — две отдельные оценки, и вести их следует параллельно, а не одну за другой.
Иностранные покупатели, приходящие с других средиземноморских рынков, часто ожидают, что вид на жительство последует за покупкой автоматически, как это происходит в некоторых соседних юрисдикциях, — для сравнения см. наш юридический чек-лист по Греции. На Мальте это работает иначе.
Данные в последний раз проверены в августе 2026 года по источникам, перечисленным в конце этого руководства. Льготы по гербовому сбору, минимальные пороги стоимости для AIP и требования программ получения вида на жительство на Мальте пересматриваются как минимум ежегодно, поэтому уточните актуальные цифры у мальтийского нотариуса или юриста, прежде чем принимать на себя обязательства.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли купить недвижимость на Мальте, не приезжая туда?
Да. И предварительный договор купли-продажи (promise of sale), и окончательный акт может подписать поверенный, действующий по доверенности. Доверенность, как правило, должна быть оформлена у нотариуса за рубежом и легализована или снабжена апостилем для использования на Мальте, и нотариусу всё равно потребуются оригиналы документов, удостоверяющих личность и подтверждающих происхождение средств. Заложите дополнительное время на пересылку бумаг.
Сколько времени проходит от предложения до получения ключей?
Обычный promise of sale действует около трёх месяцев с возможностью продления по соглашению сторон, а окончательный акт подписывается в конце этого срока, когда завершены проверки, получены разрешения и оформлено банковское финансирование. Если вам нужно разрешение AIP или мальтийская ипотека, заложите дополнительные недели и включите в konvenju условие о получении и того, и другого.
Что будет с моим задатком, если сделка сорвётся?
Задаток обычно хранится у нотариуса, а не передаётся продавцу. Если сделка срывается из-за того, что не выполнено условие, прописанное в konvenju, — чистота титула, разрешение, письмо банка об одобрении ипотеки, — задаток должен быть возвращён. Если же вы просто передумали, вы можете его потерять. Именно поэтому условия, которые вы согласовали до подписания, значат больше, чем всё, что вы скажете после.
Отличается ли покупка на Гозо от покупки на Мальте?
Юридически это та же юрисдикция и та же система разрешений, и на Гозо тоже есть по меньшей мере одна Special Designated Area. Различия практические и фискальные: рынок меньше и медленнее, больше объектов со старыми титулами и земельной рентой, а льготы по сниженной пошлине для покупок на Гозо в разные периоды вводились и переставали действовать. Проверьте, открыта ли какая-либо льгота в том году, когда вы подписываете договор.
Можно ли купить через компанию, а не на своё имя?
Иногда да, но это не способ обойти правила о разрешениях. Нужно ли юридическому лицу разрешение AIP, зависит от структуры его владения и контроля, а покупка через компанию меняет ваше налоговое положение и по доходу от аренды, и при последующей продаже. Определитесь со структурой до подписания promise of sale: изменить её потом означает вторую передачу права и вторую уплату пошлины.
Нужно ли мне готовиться к проверкам по противодействию отмыванию денег?
Да, и готовиться стоит заранее. Нотариусы, банки, агенты и юристы на Мальте подпадают под требования AML и запросят документальное подтверждение того, откуда пришли ваши средства, — не просто остаток на счёте, а первоисточник. Неполные доказательства происхождения средств — одна из самых частых причин задержек у иностранных покупателей.
Официальные источники
Правила, сборы и пороги меняются. Перед тем как действовать, сверьтесь с официальным источником.
- Identitàмиграционная служба
- Commissioner for Tax and Customsналоговый орган