Покупка дома в Греции — мечта многих иностранцев, но процесс держится на местных правилах, документообороте и языке, которые могут застать вас врасплох. Этот чек-лист проведёт вас через юридические шаги, чтобы вы шли в дело с открытыми глазами.
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Греции?
В целом граждане большинства стран могут покупать недвижимость в Греции, и правила в основном одинаковы независимо от того, являетесь вы гражданином ЕС или нет. Главное исключение касается определённых «приграничных зон» и некоторых островов, где покупателям из-за пределов ЕС может потребоваться специальное разрешение до того, как покупка сможет состояться.
Поскольку эти ограничения зависят именно от того, где расположен объект, никогда не предполагайте, что участок вашей мечты свободно доступен. Попросите юриста заранее проверить местоположение на соответствие действующим правилам, прежде чем вы заплатите какие-либо деньги или подпишете что-либо обязывающее.
- Подтвердите, находится ли объект в зоне с ограничениями.
- Проверьте, влечёт ли ваше гражданство какой-либо дополнительный этап согласования.
- Заложите в свой план дополнительное время, если требуется разрешение.
Получите греческий налоговый номер и банковский счёт
Прежде чем вы сможете купить, вам понадобится греческий регистрационный налоговый номер, часто называемый AFM. Он используется для покупки, для налогов, а позже — для коммунальных услуг и любого арендного дохода. Многие покупатели также открывают греческий банковский счёт, чтобы прозрачно переводить средства и показать, откуда поступили деньги на покупку.
Если вы не можете присутствовать в Греции на каждом шаге, вы обычно можете назначить доверенное лицо через доверенность, чтобы оно действовало от вашего имени. Юрист может подготовить её так, чтобы она была надлежащим образом сформулирована и принята нотариусом и государственными органами.
Due diligence: проверьте титул до принятия обязательств
Это сердцевина безопасной покупки. Ваш юрист должен изучить правовую историю объекта в управлении земельного кадастра и, где это применимо, в национальном кадастре, чтобы подтвердить, что продавец действительно владеет им и может его продать.
- Чистый титул без ипотек, залогов или арестов.
- Отсутствие неуплаченных налогов или долгов, которые могли бы следовать за объектом.
- Строительные разрешения и соответствие строения тому, что было утверждено.
- Отсутствие незаконных пристроек или неурегулированных вопросов планирования.
- Чёткие границы и права доступа к земле.
У более старых греческих объектов иногда есть неформальные пристройки или вопросы наследования, которые так и не были полностью урегулированы. Их обычно можно исправить, но вы хотите, чтобы их нашли и уладили до покупки, а не после.
Инженер или геодезист должен подтвердить, что здание законно и соответствует своим разрешениям. Неузаконенные квадратные метры могут заблокировать вашу покупку или создать налоговый счёт позже, поэтому проверьте это до подписания чего-либо.
Нотариус, договор и день подписания
В Греции передача недвижимости проходит через нотариуса — публичное должностное лицо, ответственное за составление и удостоверение окончательного договора. Нотариус проверяет, что документы в порядке, но нотариус работает на сделку, а не конкретно на вас, поэтому вам всё равно нужен собственный юрист, защищающий ваши интересы.
Часто процесс состоит из двух этапов. Вы можете подписать предварительное соглашение или соглашение о резервировании и внести задаток, чтобы снять объект с продажи, а затем позже подписать окончательный акт купли-продажи у нотариуса, когда due diligence будет завершён. Убедитесь, что любые условия задатка ясны, особенно что произойдёт, если одна из сторон откажется.
В день подписания уплачивается цена покупки, акт зачитывается и подписывается, а нотариус контролирует передачу. После этого ваш юрист регистрирует акт в управлении земельного кадастра или кадастре, чтобы ваше право собственности было официально зафиксировано и защищено от последующих притязаний.
Привлеките местного юриста для проверки титула до того, как вы внесёте задаток.
Закладывайте в бюджет налоги и сборы, а не только цену
Заявленная цена — лишь часть того, что вы платите. Ожидайте налог на передачу или НДС в зависимости от того, является объект старым или новым, плюс нотариальные сборы, гонорары юриста, регистрационные расходы и, возможно, комиссию агента по недвижимости. Есть также регулярные ежегодные налоги на недвижимость после того, как вы станете владельцем.
Налоговые ставки и пороги меняются, а режим для новых объектов и для вторичных отличается, поэтому не полагайтесь на цифры, прочитанные на форуме. Уточните актуальную сумму у юриста или бухгалтера, прежде чем окончательно формировать бюджет.
- Налог на покупку или НДС на объект.
- Нотариальные сборы, гонорары юриста и сборы земельного кадастра.
- Комиссия агента, если он участвует.
- Ежегодный налог на недвижимость в дальнейшем.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли мне быть в Греции, чтобы купить недвижимость?
Не обязательно. Многие иностранцы совершают покупку с помощью доверенности, позволяя доверенному юристу или представителю выполнять шаги на месте. Документ должен быть надлежащим образом подготовлен и, если он подписан за рубежом, часто требует перевода и легализации, чтобы греческие органы его приняли.
Даёт ли покупка недвижимости право жить в Греции?
Владение недвижимостью и проживание — отдельные вопросы. В Греции существовали пути получения вида на жительство, связанные с инвестициями, но правила и любые минимальные суммы со временем меняются и зависят от ваших обстоятельств. Относитесь к проживанию как к самостоятельному процессу и уточните актуальные требования у юриста, а не предполагайте, что покупка даёт вам визу.
Сколько времени занимает весь процесс?
Это зависит от объекта и того, насколько чист титул. Простые покупки могут двигаться быстро, как только завершён due diligence, тогда как вопросы наследования, отсутствующие разрешения или согласования по зонам с ограничениями могут добавить недели и более. Разумно заложить дополнительное время.
Это руководство содержит общую информацию для иностранцев и не является юридической консультацией. Правила и цифры меняются, поэтому уточните актуальное положение у квалифицированного греческого юриста, прежде чем действовать.
Часто задаваемые вопросы
Есть ли в Греции районы, где иностранцы не могут свободно покупать недвижимость?
Да. В отдельных приграничных районах и на некоторых островах покупателям из стран, не входящих в ЕС, может потребоваться специальное разрешение до совершения сделки. Поскольку это зависит от точного расположения объекта, заранее попросите юриста сверить местоположение с действующими правилами и заложите дополнительное время в план, если разрешение потребуется, — до того, как вы что-либо оплатите или подпишете обязывающий документ.
Что такое AFM и зачем он нужен для покупки в Греции?
AFM — греческий номер налоговой регистрации; он необходим до покупки, поскольку используется для самой сделки, уплаты налогов, а затем для коммунальных услуг и для декларирования арендного дохода. Многие покупатели также открывают греческий банковский счёт, чтобы прозрачно перевести средства и подтвердить их происхождение. Юрист поможет всё это оформить, в том числе по доверенности, если вы не можете находиться в Греции.
Если договор оформляет нотариус, зачем мне ещё и собственный юрист?
Нотариус — публичное должностное лицо, которое составляет и удостоверяет окончательный договор и проверяет комплектность документов, но нотариус работает на сделку, а не конкретно на вас. Ваш собственный юрист изучает правовую историю объекта в земельном реестре и кадастре, подтверждая чистоту титула, отсутствие ипотек, залогов и арестов, наличие действительных строительных разрешений и ясность границ, а затем регистрирует ваш акт. Именно эта независимая проверка защищает ваши интересы до того, как вы вложите деньги.
Какие дополнительные проблемы возникают со старой греческой недвижимостью?
У старых объектов в Греции иногда встречаются неформальные пристройки или так и не урегулированные наследственные вопросы. Особенно проблемны неузаконенные квадратные метры: они могут заблокировать покупку или обернуться налоговым начислением впоследствии, поэтому инженер или геодезист должен подтвердить, что здание законно и соответствует разрешительной документации. Такие вопросы обычно решаемы, но выявлять и устранять их нужно до покупки, а не после.
Обязательно ли находиться в Греции, чтобы купить недвижимость?
Не обязательно. Многие иностранцы завершают сделку по доверенности, позволяя доверенному юристу или представителю выполнить необходимые шаги на месте. Документ должен быть надлежащим образом оформлен, а если он подписан за рубежом, часто требует перевода и легализации, чтобы греческие органы его приняли.
Даёт ли покупка недвижимости право жить в Греции?
Владение недвижимостью и право проживания — разные вопросы. В Греции существовали инвестиционные пути получения вида на жительство, но правила и минимальные суммы со временем меняются и зависят от ваших обстоятельств. Рассматривайте резидентство как отдельную процедуру и подтвердите действующие требования у юриста, а не исходите из того, что покупка автоматически даёт визу.
Сколько времени занимает весь процесс?
Это зависит от объекта и чистоты титула. Простые сделки могут пройти быстро после завершения комплексной проверки, тогда как наследственные вопросы, отсутствующие разрешения или согласования для зон с ограничениями добавляют недели, а иногда и больше. Разумно заложить запас времени. Настоящее руководство представляет собой общую информацию для иностранцев и не является юридической консультацией. Правила и цифры меняются, поэтому до совершения действий уточните актуальное положение у квалифицированного греческого юриста.
Официальные источники
Правила, сборы и пороги меняются. Перед тем как действовать, сверьтесь с официальным источником.
- AADEналоговый орган
- Ministry of Migration and Asylumмиграционная служба
- Athens Bar Associationколлегия адвокатов — проверить юриста