Покупка дома в Греции — мечта многих иностранцев, но процесс держится на местных правилах, документообороте и языке, которые могут застать вас врасплох. Этот чек-лист проведёт вас через юридические шаги, чтобы вы шли в дело с открытыми глазами.
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Греции?
В целом граждане большинства стран могут покупать недвижимость в Греции, и правила в основном одинаковы независимо от того, являетесь вы гражданином ЕС или нет. Главное исключение касается определённых «приграничных зон» и некоторых островов, где покупателям из-за пределов ЕС может потребоваться специальное разрешение до того, как покупка сможет состояться.
Поскольку эти ограничения зависят именно от того, где расположен объект, никогда не предполагайте, что участок вашей мечты свободно доступен. Попросите юриста заранее проверить местоположение на соответствие действующим правилам, прежде чем вы заплатите какие-либо деньги или подпишете что-либо обязывающее.
- Подтвердите, находится ли объект в зоне с ограничениями.
- Проверьте, влечёт ли ваше гражданство какой-либо дополнительный этап согласования.
- Заложите в свой план дополнительное время, если требуется разрешение.
Получите греческий налоговый номер и банковский счёт
Прежде чем вы сможете купить, вам понадобится греческий регистрационный налоговый номер, часто называемый AFM. Он используется для покупки, для налогов, а позже — для коммунальных услуг и любого арендного дохода. Многие покупатели также открывают греческий банковский счёт, чтобы прозрачно переводить средства и показать, откуда поступили деньги на покупку.
Если вы не можете присутствовать в Греции на каждом шаге, вы обычно можете назначить доверенное лицо через доверенность, чтобы оно действовало от вашего имени. Юрист может подготовить её так, чтобы она была надлежащим образом сформулирована и принята нотариусом и государственными органами.
Due diligence: проверьте титул до принятия обязательств
Это сердцевина безопасной покупки. Ваш юрист должен изучить правовую историю объекта в управлении земельного кадастра и, где это применимо, в национальном кадастре, чтобы подтвердить, что продавец действительно владеет им и может его продать.
- Чистый титул без ипотек, залогов или арестов.
- Отсутствие неуплаченных налогов или долгов, которые могли бы следовать за объектом.
- Строительные разрешения и соответствие строения тому, что было утверждено.
- Отсутствие незаконных пристроек или неурегулированных вопросов планирования.
- Чёткие границы и права доступа к земле.
У более старых греческих объектов иногда есть неформальные пристройки или вопросы наследования, которые так и не были полностью урегулированы. Их обычно можно исправить, но вы хотите, чтобы их нашли и уладили до покупки, а не после.
Инженер или геодезист должен подтвердить, что здание законно и соответствует своим разрешениям. Неузаконенные квадратные метры могут заблокировать вашу покупку или создать налоговый счёт позже, поэтому проверьте это до подписания чего-либо.
Нотариус, договор и день подписания
В Греции передача недвижимости проходит через нотариуса — публичное должностное лицо, ответственное за составление и удостоверение окончательного договора. Нотариус проверяет, что документы в порядке, но нотариус работает на сделку, а не конкретно на вас, поэтому вам всё равно нужен собственный юрист, защищающий ваши интересы.
Часто процесс состоит из двух этапов. Вы можете подписать предварительное соглашение или соглашение о резервировании и внести задаток, чтобы снять объект с продажи, а затем позже подписать окончательный акт купли-продажи у нотариуса, когда due diligence будет завершён. Убедитесь, что любые условия задатка ясны, особенно что произойдёт, если одна из сторон откажется.
В день подписания уплачивается цена покупки, акт зачитывается и подписывается, а нотариус контролирует передачу. После этого ваш юрист регистрирует акт в управлении земельного кадастра или кадастре, чтобы ваше право собственности было официально зафиксировано и защищено от последующих притязаний.
Привлеките местного юриста для проверки титула до того, как вы внесёте задаток.
Закладывайте в бюджет налоги и сборы, а не только цену
Заявленная цена — лишь часть того, что вы платите. Ожидайте налог на передачу или НДС в зависимости от того, является объект старым или новым, плюс нотариальные сборы, гонорары юриста, регистрационные расходы и, возможно, комиссию агента по недвижимости. Есть также регулярные ежегодные налоги на недвижимость после того, как вы станете владельцем.
Налоговые ставки и пороги меняются, а режим для новых объектов и для вторичных отличается, поэтому не полагайтесь на цифры, прочитанные на форуме. Уточните актуальную сумму у юриста или бухгалтера, прежде чем окончательно формировать бюджет.
- Налог на покупку или НДС на объект.
- Нотариальные сборы, гонорары юриста и сборы земельного кадастра.
- Комиссия агента, если он участвует.
- Ежегодный налог на недвижимость в дальнейшем.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли мне быть в Греции, чтобы купить недвижимость?
Не обязательно. Многие иностранцы совершают покупку с помощью доверенности, позволяя доверенному юристу или представителю выполнять шаги на месте. Документ должен быть надлежащим образом подготовлен и, если он подписан за рубежом, часто требует перевода и легализации, чтобы греческие органы его приняли.
Даёт ли покупка недвижимости право жить в Греции?
Владение недвижимостью и проживание — отдельные вопросы. В Греции существовали пути получения вида на жительство, связанные с инвестициями, но правила и любые минимальные суммы со временем меняются и зависят от ваших обстоятельств. Относитесь к проживанию как к самостоятельному процессу и уточните актуальные требования у юриста, а не предполагайте, что покупка даёт вам визу.
Сколько времени занимает весь процесс?
Это зависит от объекта и того, насколько чист титул. Простые покупки могут двигаться быстро, как только завершён due diligence, тогда как вопросы наследования, отсутствующие разрешения или согласования по зонам с ограничениями могут добавить недели и более. Разумно заложить дополнительное время.
Это руководство содержит общую информацию для иностранцев и не является юридической консультацией. Правила и цифры меняются, поэтому уточните актуальное положение у квалифицированного греческого юриста, прежде чем действовать.