Абу-Даби открыл значительную часть своего рынка недвижимости для иностранных покупателей, и многие экспаты теперь владеют квартирами и виллами в эмирате. Правила стали понятнее, чем прежде, но они отличаются от Дубая и от вашей родной страны, поэтому стоит разобраться, где вы можете покупать, сколько это стоит и где кроются риски, прежде чем брать на себя обязательства.
Где иностранцы могут владеть недвижимостью
В Абу-Даби иностранное владение сосредоточено в специально отведённых инвестиционных зонах. Это определённые районы, которые правительство открыло для граждан стран, не входящих в ОАЭ и не входящих в ССАГПЗ. За пределами этих зон владение, как правило, более ограничено, поэтому местоположение объекта существенно влияет на то, какие права вы фактически можете приобрести.
К инвестиционным зонам относились такие известные проекты, как остров Яс, остров Саадият, остров Аль-Рим, остров Аль-Марьях и Аль-Раха Бич, среди прочих. Точный перечень и границы устанавливаются властями и со временем могут меняться или расширяться, поэтому всегда уточняйте у юриста или у земельного управления, относится ли конкретный проект к действующей инвестиционной зоне, прежде чем действовать.
В пределах этих зон иностранцы обычно могут владеть недвижимостью на основании нескольких различных титулов. Способ, которым они определяются и применяются, может различаться, поэтому относитесь к приведённым ниже описаниям как к общему ориентиру, а не как к жёсткому правилу:
- Freehold (полная собственность) — полное владение объектом и, во многих случаях, землёй, как правило, с правом продажи, сдачи в аренду или передачи.
- Узуфрукт — долгосрочное право пользоваться объектом и извлекать из него выгоду, часто на фиксированный срок, например до нескольких десятилетий.
- Мусатаха — право пользоваться землёй и застраивать её в течение определённого, возобновляемого периода.
Наименование имеет значение. Полная собственность и долгосрочный узуфрукт могут давать совершенно разные права, особенно при перепродаже и наследовании, поэтому проверяйте тип титула, указанный в договоре, а не полагайтесь на то, как преподносится проект в рекламе.
Процесс покупки шаг за шагом
Процесс достаточно структурирован, но сроки и требования к документам различаются у разных застройщиков, а также между сделками по перепродаже и по строящимся объектам. В общих чертах покупка обычно проходит следующим образом, хотя точная последовательность может отличаться:
- Согласуйте цену и подпишите бланк бронирования или предварительное соглашение, часто с небольшим задатком за резервирование.
- Подпишите договор купли-продажи (SPA), в котором указываются цена, график платежей, дата завершения и обязательства каждой стороны.
- Внесите согласованный задаток, обычно составляющий определённый процент от цены.
- Организуйте финансирование, если вы платите не наличными, включая одобрение ипотеки.
- Завершите передачу и зарегистрируйте титул в соответствующем земельном управлении Абу-Даби, чтобы право собственности было зафиксировано на ваше имя.
Именно регистрация юридически фиксирует ваше право собственности. Один лишь подписанный договор не равнозначен зарегистрированному титулу, поэтому убедитесь, что сделка надлежащим образом зарегистрирована в государственных органах и что вы получили документ о праве собственности.
Типичные расходы и сборы
Помимо цены самой недвижимости, заложите в бюджет расходы на сделку. Они варьируются и со временем меняются, поэтому относитесь к любой прочитанной вами цифре как к приблизительной и подлежащей изменению. Правила и ставки меняются — уточните текущее положение у юриста или в земельном управлении, прежде чем полагаться на эти данные.
- Сбор за регистрацию или передачу — обычно процент от цены покупки, уплачиваемый земельному управлению.
- Комиссия агентства — при участии брокера, как правило, процент от цены.
- Сборы, связанные с ипотекой — расходы на регистрацию и банковские комиссии, если вы берёте заём.
- Эксплуатационные сборы — регулярные ежегодные платежи за обслуживание мест общего пользования, которые сильно различаются между проектами.
Некоторые застройщики в качестве стимула рекламируют, что они покроют определённые сборы. Закрепите любое такое обещание в договоре, а не полагайтесь на устные заверения.
Покупка строящихся объектов и связанные с ней риски
Покупка строящегося объекта — до завершения строительства — может быть привлекательной по цене и условиям оплаты, но несёт риски, которых нет у готового объекта на вторичном рынке. Основные опасения связаны с задержками сдачи, изменениями в конечном продукте и финансовым состоянием застройщика.
В ОАЭ действуют правила эскроу-счетов, призванные защищать покупателей строящихся объектов; согласно им платежи покупателя, как правило, должны храниться и высвобождаться по мере хода строительства, а не выплачиваться напрямую застройщику для свободного использования. Применение этих правил может различаться, поэтому перед подписанием убедитесь у юриста, что в проекте используется надлежащий механизм эскроу, и разберитесь, что должно произойти с вашими деньгами, если строительство остановится.
Вопросы, которые стоит задать перед сделкой по строящемуся объекту
- Зарегистрированы ли застройщик и проект и одобрены ли они властями?
- Защищены ли платежи через эскроу-счёт?
- Какова закреплённая дата передачи и какая компенсация предусмотрена при её переносе?
- Что произойдёт с вашими платежами, если проект будет отменён?
Проверка перед подписанием
Тщательная проверка предотвращает большинство споров. Уделите время подтверждению базовых фактов, вместо того чтобы полагаться на буклет или беглый осмотр.
- Титул и право собственности — убедитесь, что продавец действительно владеет объектом и что тип титула соответствует тому, что вам сообщают.
- Обременения — проверьте, что на объекте нет непогашенной ипотеки, залога или спора.
- Непогашенные платежи — убедитесь, что эксплуатационные сборы и счета за коммунальные услуги оплачены до передачи.
- Договор — внимательно прочитайте SPA, включая штрафы, график платежей и то, что происходит при неисполнении обязательств любой из сторон.
- Застройщик — для строящихся объектов изучите репутацию застройщика по сдаче прошлых проектов.
Также стоит заранее подумать о перепродаже и наследовании. Правила перехода принадлежащей иностранцу недвижимости в случае смерти могут быть сложными в ОАЭ и могут меняться, поэтому регистрация завещания или иное оформление договорённостей может быть разумным в зависимости от ваших обстоятельств. Местный юрист может разъяснить актуальные варианты для вашей ситуации.
Заключительное слово
Рынок недвижимости Абу-Даби становится всё более доступным для иностранцев, но детали — границы инвестиционных зон, типы титулов, сборы и механизмы защиты по строящимся объектам — зависят от конкретного проекта и договора и со временем могут меняться. Это руководство содержит общую информацию, а не рекомендации для вашего конкретного случая. Прежде чем вносить деньги, стоит обратиться к квалифицированному местному юристу, который сможет проверить титул, изучить ваш договор и подтвердить актуальное положение дел для вашей ситуации.