Comprare casa in Grecia è il sogno di molti stranieri, ma la procedura si regge su regole, documentazione e una lingua locali che possono coglierti alla sprovvista. Questa checklist ti accompagna attraverso le fasi legali, così da affrontarle con consapevolezza.
Gli stranieri possono comprare casa in Grecia?
In generale, i cittadini della maggior parte dei Paesi possono acquistare immobili in Grecia, e le regole sono sostanzialmente le stesse sia che tu sia cittadino UE sia che non lo sia. L'eccezione principale riguarda alcune "aree di confine" e talune isole, dove gli acquirenti provenienti da fuori dell'UE possono aver bisogno di un'autorizzazione speciale prima che una compravendita possa andare a buon fine.
Poiché queste restrizioni dipendono dall'esatta ubicazione dell'immobile, non dare mai per scontato che il tuo lotto dei sogni sia liberamente disponibile. Chiedi a un avvocato di verificare per tempo l'ubicazione rispetto alle regole vigenti, prima di pagare qualsiasi somma o di firmare qualcosa di vincolante.
- Conferma se l'immobile si trova in una zona soggetta a restrizioni.
- Verifica se la tua nazionalità comporta un ulteriore passaggio autorizzativo.
- Prevedi tempo aggiuntivo nel tuo piano se è richiesto un permesso.
Ottieni il codice fiscale greco e il conto bancario
Prima di poter comprare, avrai bisogno di un codice di registrazione fiscale greco, spesso chiamato AFM. Viene utilizzato per l'acquisto, per le imposte e, in seguito, per le utenze e per eventuali redditi da locazione. Molti acquirenti aprono anche un conto bancario greco per movimentare i fondi in modo trasparente e per dimostrare la provenienza del denaro destinato all'acquisto.
Se non puoi essere in Grecia per ogni passaggio, di solito puoi nominare una persona di tua fiducia tramite una procura affinché agisca per tuo conto. Un avvocato può predisporla in modo che sia formulata correttamente e accettata dal notaio e dalle autorità.
Due diligence: verifica il titolo prima di impegnarti
È il cuore di un acquisto sicuro. Il tuo avvocato dovrebbe esaminare la storia giuridica dell'immobile presso il registro immobiliare e, ove pertinente, il catasto nazionale, per confermare che il venditore ne sia davvero proprietario e possa venderlo.
- Titolo libero, senza ipoteche, privilegi o pignoramenti a carico.
- Nessuna imposta o debito non pagato che potrebbe seguire l'immobile.
- Permessi edilizi e corrispondenza della struttura a quanto approvato.
- Nessuna aggiunta abusiva o questione urbanistica irrisolta.
- Confini chiari e diritti di accesso al terreno.
Gli immobili greci più datati presentano talvolta ampliamenti informali o questioni successorie mai del tutto risolte. Di norma è possibile sistemarli, ma è bene che vengano individuati e risolti prima dell'acquisto, non dopo.
Un ingegnere o un geometra dovrebbe confermare che l'edificio sia regolare e corrisponda ai suoi permessi. Metri quadrati non sanati possono bloccare il tuo acquisto o generare un onere fiscale in seguito, perciò verificalo prima di firmare alcunché.
Il notaio, il contratto e il giorno della firma
In Grecia, i trasferimenti immobiliari passano attraverso un notaio, che è un pubblico ufficiale incaricato di redigere e autenticare il contratto definitivo. Il notaio verifica che la documentazione sia in regola, ma opera per l'operazione, non specificamente per te, perciò ti serve comunque un tuo avvocato a tutela dei tuoi interessi.
Spesso la procedura si articola in due fasi. Puoi firmare un accordo preliminare o di prenotazione e versare un acconto per togliere l'immobile dal mercato, e successivamente firmare l'atto di compravendita definitivo davanti al notaio una volta completata la due diligence. Assicurati che le condizioni di qualsiasi acconto siano chiare, in particolare cosa accade se una delle due parti si tira indietro.
Il giorno della firma, viene pagato il prezzo di acquisto, l'atto viene letto e firmato e il notaio sovrintende al trasferimento. Successivamente, il tuo avvocato registra l'atto presso il registro immobiliare o il catasto, così che la tua proprietà sia ufficialmente registrata e tutelata contro pretese future.
Affida a un avvocato locale le verifiche sul titolo prima di versare un acconto.
Metti in conto imposte e oneri, non solo il prezzo
Il prezzo dichiarato è solo una parte di ciò che paghi. Aspettati un'imposta di trasferimento o l'IVA, a seconda che l'immobile sia datato o di nuova costruzione, oltre a oneri notarili, onorari dell'avvocato, costi di registrazione ed eventualmente la provvigione di un agente immobiliare. Vi sono inoltre imposte immobiliari annuali ricorrenti una volta divenuto proprietario.
Le aliquote e le soglie cambiano, e il trattamento degli immobili nuovi rispetto a quelli di rivendita non è lo stesso, perciò non affidarti alle cifre che leggi in un forum. Conferma la cifra attuale con un avvocato o un commercialista prima di finalizzare il tuo budget.
- Imposta di acquisto o IVA sull'immobile.
- Oneri notarili, dell'avvocato e del registro immobiliare.
- Provvigione dell'agente, se ne interviene uno.
- Imposta immobiliare annuale a regime.
Domande frequenti
Devo trovarmi in Grecia per comprare un immobile?
Non necessariamente. Molti stranieri completano un acquisto tramite una procura, consentendo a un avvocato o a un rappresentante di fiducia di gestire localmente le varie fasi. Il documento dev'essere predisposto correttamente e, se firmato all'estero, spesso deve essere tradotto e legalizzato affinché le autorità greche lo accettino.
Comprare un immobile mi dà il diritto di vivere in Grecia?
La proprietà di un immobile e la residenza sono questioni distinte. La Grecia ha avuto percorsi di residenza collegati all'investimento, ma le regole ed eventuali importi minimi cambiano nel tempo e dipendono dalle tue circostanze. Tratta la residenza come un procedimento a sé e conferma i requisiti attuali con un avvocato, anziché presumere che un acquisto ti conceda un visto.
Quanto dura l'intera procedura?
Varia in base all'immobile e a quanto è pulito il titolo. Gli acquisti lineari possono procedere rapidamente una volta conclusa la due diligence, mentre questioni successorie, permessi mancanti o autorizzazioni per aree soggette a restrizioni possono aggiungere settimane o più. Prevedere tempo aggiuntivo è saggio.
Questa guida fornisce informazioni di carattere generale per gli stranieri e non costituisce consulenza legale. Le regole e gli importi cambiano, perciò conferma la situazione attuale con un avvocato greco qualificato prima di agire.