La Thailandia è uno dei luoghi più facili in Asia in cui uno straniero possa possedere una casa a proprio nome, ma soltanto entro limiti chiari. Comprendere cosa potete acquistare, perché i terreni vengono trattati diversamente e come deve arrivare il vostro denaro può risparmiarvi le sorprese più comuni e costose.
Cosa può effettivamente possedere uno straniero
Il punto di partenza è semplice, anche se sorprende molti nuovi arrivati. Come regola generale, gli stranieri possono possedere un'unità in condominio a proprio nome, con un titolo in piena proprietà sostanzialmente simile a quello che potreste conoscere in patria. Ciò che gli stranieri in genere non possono fare è possedere terreni direttamente. Questa singola distinzione plasma quasi ogni decisione che prenderete.
Un'unità in condominio è interessante proprio perché aggira il problema del terreno. Quando acquistate un condominio registrato, possedete l'unità stessa più una quota delle parti comuni, senza possedere il suolo sotto l'edificio. Per la maggior parte degli expat alla ricerca di un appartamento a Bangkok, Phuket, Chiang Mai o Pattaya, questo è di solito il percorso più lineare e sicuro verso una proprietà autentica.
Case e ville sono un'altra questione, perché di solito comportano un terreno. Gli stranieri vi accedono tipicamente tramite lunghi contratti di locazione registrati o altre strutture, che comportano rischi propri ed esulano dall'ambito di questa guida. Se un condominio soddisfa le vostre esigenze, è spesso la via più semplice.
La regola della quota straniera per i condomini
Possedere un condominio a proprio nome è consentito, ma non senza limiti. La legge thailandese pone un tetto a quanta parte di un edificio in condominio, misurata in base alla superficie totale delle unità, possa essere detenuta da stranieri. Il resto deve rimanere in proprietà thailandese. È questo che si intende quando si parla della quota straniera o della porzione in piena proprietà straniera di un edificio.
L'effetto pratico è che alcune unità di un edificio possono essere vendute come unità in quota straniera e altre no. Una volta esaurita la porzione straniera, nessun'altra unità di quell'edificio può essere registrata a nome di acquirenti stranieri, per quanto siate disposti a pagare. Un'unità può essere perfetta sulla carta e comunque non disponibile per voi semplicemente perché la quota è esaurita.
Prima di impegnarvi su qualsiasi unità, confermate per iscritto che venga venduta entro la quota straniera. Non fate affidamento su un'assicurazione verbale di un agente o su una riga in una brochure.
- Chiedete al costruttore o al venditore di confermare la quota straniera residua dell'edificio al momento del vostro acquisto, non in termini generici.
- Fate verificare la situazione al vostro avvocato direttamente tramite la persona giuridica dell'edificio o l'Ufficio del Catasto, anziché fidarvi della parola del venditore.
- Tenete presente che il tetto percentuale è fissato dalla legge e può essere modificato nel tempo, perciò le regole cambiano e dovreste confermare la cifra attuale con un avvocato prima di trasferire denaro.
Se la quota straniera di un edificio è già esaurita, i venditori suggeriscono talvolta una locazione dell'unità anziché la piena proprietà straniera. Ciò può essere accettabile, ma è un prodotto giuridico diverso con tutele diverse, e va valutato secondo i propri termini.
Perché i terreni sono soggetti a restrizioni in primo luogo
Aiuta comprendere la ragione, perché spiega perché le regole vengano prese così sul serio e perché le scorciatoie siano pericolose. La Thailandia ha da tempo limitato la proprietà straniera dei terreni come scelta di politica nazionale, in linea di massima intesa a mantenere il suolo del Paese in mani thailandesi. Il quadro normativo sui condomini è stato creato come deliberata e lecita eccezione: un modo per consentire agli stranieri di possedere una casa senza possedere il terreno sottostante.
Ecco perché l'espediente più allettante, ovvero ricorrere a un coniuge thailandese, a un amico o a una società costituita appositamente solo per detenere il terreno per vostro conto, è così rischioso. Un accordo con prestanome predisposto al solo scopo di mascherare il controllo straniero su un terreno è generalmente considerato illecito, non semplicemente disapprovato. Può mettere a rischio l'intero acquisto ed esporre i soggetti coinvolti a gravi conseguenze. Se qualcuno ve lo propone come una furba scorciatoia, consideratelo un campanello d'allarme e fatevi consigliare da un legale indipendente prima di proseguire.
Per uno straniero che desidera qualcosa di lineare e duraturo, la via del condominio esiste proprio affinché non vi serva alcuno di questi espedienti.
L'aspetto delle prove di trasferimento dei fondi
Questo è il dettaglio che coglie di sorpresa anche gli acquirenti ben preparati, perciò merita un'attenzione a sé. Per registrare la proprietà straniera di un condominio, in genere dovete dimostrare che il denaro dell'acquisto è entrato in Thailandia dall'estero in valuta straniera ed è stato poi convertito in baht thailandesi. In altre parole, non basta avere il denaro; di solito dovete provare da dove provenisse e come sia arrivato.
La prova assume tipicamente la forma di un documento bancario che conferma il trasferimento in entrata in valuta straniera allo scopo di acquistare un immobile. L'Ufficio del Catasto vorrà di solito vedere questa prova prima di registrare l'unità a nome di uno straniero. Se la documentazione manca o è errata, il trasferimento può bloccarsi il giorno del rogito, anche quando tutto il resto è in ordine.
- Trasferite i fondi in Thailandia in valuta straniera e fateli convertire localmente dalla vostra banca thailandese, anziché portare baht.
- Assicuratevi che il trasferimento faccia riferimento all'acquisto immobiliare, così che il documento giustificativo colleghi chiaramente il denaro all'unità.
- Richiedete la corretta prova bancaria per tempo e conservatene copie, perché vi servirà con ogni probabilità al momento della registrazione.
- Confermate l'esatto tipo di documento ed eventuali soglie attuali con la vostra banca e il vostro avvocato, poiché questi requisiti possono cambiare.
Consideratelo un processo da avviare presto, non una formalità da sbrigare il giorno in cui ritirate le chiavi. Impostare correttamente il percorso del denaro fin dal primo trasferimento è molto più facile che cercare di rimediare in seguito.
La due diligence prima di pagare
La maggior parte degli errori costosi nell'immobiliare thailandese avviene prima che il denaro cambi di mano, nel divario tra una rifinita presentazione di vendita e l'effettiva situazione giuridica. Controlli attenti colmano quel divario. Niente di tutto questo è esotico; è l'ordinaria diligenza che ogni acquirente dovrebbe avere, fatta come si deve.
- Titolo e registrazione: confermate che l'edificio sia regolarmente registrato come condominio e che il costruttore ne detenga un titolo chiaro.
- Quota straniera: verificate per iscritto che la vostra specifica unità rientri nella porzione straniera e che la porzione non sia già esaurita.
- Gravami: controllate l'esistenza di ipoteche, provvedimenti giudiziari o altri oneri iscritti sull'unità o sull'edificio.
- Spese in sospeso: informatevi su spese di parti comuni non pagate, fondo cassa di riserva ed eventuali debiti connessi all'unità, che talvolta possono trasferirsi a un nuovo proprietario.
- Il contratto che vincola: ricordate che la versione giuridicamente vincolante potrebbe non essere il testo inglese che vi è stato mostrato, perciò fate esaminare il documento operativo.
- Rischio dell'acquisto sulla carta: per le unità non ancora costruite, verificate i precedenti del costruttore, i permessi e cosa accade al vostro deposito se il progetto si arena.
La protezione in ogni caso è la stessa. Rallentate, fatevi consigliare da un avvocato che non agisca anche per il venditore o il costruttore, e pretendete che ogni promessa relativa all'unità, alle spese e alle tempistiche compaia nell'accordo firmato. Su un acquisto si applicano anche imposte e diritti di trasferimento, perciò chiedete chi paga cosa e confermate le aliquote attuali anziché affidarvi al riepilogo di un venditore, dato che queste cifre cambiano nel tempo.
Farlo nel modo giusto
Acquistare un condominio in Thailandia da straniero è davvero realizzabile e, fatto con cura, può essere molto sicuro. I limiti non esistono per intrappolarvi; sono un quadro chiaro che tende a funzionare bene una volta che lo comprendete. Gli acquirenti che incontrano problemi sono di solito quelli che hanno saltato un passaggio, si sono fidati di una promessa verbale o hanno lasciato all'ultimo momento la documentazione sui fondi. Poiché la percentuale della quota, i requisiti relativi alle prove di trasferimento e le imposte applicabili possono tutti cambiare, la mossa più sicura è parlare con un avvocato locale qualificato che possa confermare la situazione attuale ed esaminare il vostro specifico affare prima che trasferiate un solo baht.