Abu Dhabi ha aperto gran parte del proprio mercato immobiliare agli acquirenti stranieri, e oggi molti espatriati possiedono appartamenti e ville nell'emirato. Le regole sono più chiare di un tempo, ma differiscono da quelle di Dubai e da quelle del tuo Paese di origine: conviene quindi capire dove puoi comprare, quanto costa e dove si annidano i rischi prima di impegnarti.
Dove gli stranieri possono detenere la proprietà
Ad Abu Dhabi, la proprietà straniera è concentrata in determinate zone di investimento. Si tratta di aree specifiche che il governo ha aperto ai cittadini non emiratini e non appartenenti al GCC. Al di fuori di queste zone, la proprietà è in genere più limitata, perciò l'ubicazione di un immobile incide notevolmente sui diritti che puoi effettivamente acquisire.
Tra le zone di investimento figurano sviluppi noti come Yas Island, Saadiyat Island, Al Reem Island, Al Maryah Island e Al Raha Beach, fra gli altri. L'elenco esatto e i confini sono stabiliti dalle autorità e possono cambiare o essere ampliati nel tempo, quindi conferma sempre con un avvocato o con l'ente catastale che un determinato progetto rientri in una zona di investimento attuale prima di procedere.
All'interno di queste zone, gli stranieri possono di norma detenere immobili in base a diverse forme di titolo. Il modo in cui esse vengono definite e applicate può variare, perciò considera le descrizioni seguenti come una guida generale anziché come una regola fissa:
- Piena proprietà (freehold) — proprietà piena dell'unità e, in molti casi, del terreno, generalmente con il diritto di vendere, locare o trasmettere il bene.
- Usufrutto — un diritto a lungo termine di usare e trarre beneficio da un immobile, spesso per un periodo determinato, ad esempio fino a diversi decenni.
- Musataha — un diritto di usare e sviluppare il terreno per un periodo definito e rinnovabile.
La denominazione conta. La piena proprietà e un usufrutto di lunga durata possono conferire diritti molto diversi, soprattutto in caso di rivendita e successione, quindi verifica il tipo di titolo indicato nel contratto anziché basarti su come il progetto viene commercializzato.
La procedura di acquisto passo dopo passo
La procedura è abbastanza strutturata, ma le tempistiche e i documenti richiesti variano da uno sviluppatore all'altro e tra operazioni di rivendita e acquisti su carta. In linea generale, un acquisto si svolge di solito come segue, anche se la sequenza esatta può differire:
- Concordare il prezzo e firmare un modulo di prenotazione o un accordo preliminare, spesso con un piccolo deposito a garanzia.
- Firmare il contratto di compravendita (SPA), che stabilisce il prezzo, il piano dei pagamenti, la data di completamento e gli obblighi di ciascuna parte.
- Versare il deposito concordato, comunemente una percentuale del prezzo.
- Predisporre il finanziamento se non paghi in contanti, inclusa l'eventuale approvazione del mutuo.
- Perfezionare il trasferimento e registrare il titolo presso l'ente catastale competente di Abu Dhabi, affinché la proprietà risulti intestata a tuo nome.
La registrazione è la fase che attesta giuridicamente la tua proprietà. Un contratto firmato, da solo, non equivale a un titolo registrato, perciò assicurati che l'operazione sia correttamente registrata presso le autorità e di ricevere il tuo documento di proprietà.
Costi e oneri tipici
Oltre al prezzo dell'immobile vero e proprio, metti in conto i costi di transazione. Questi variano e cambiano nel tempo, perciò considera qualsiasi cifra tu legga come approssimativa e soggetta a modifiche. Le regole e le aliquote cambiano: verifica la situazione attuale con un avvocato o con l'ente catastale prima di farvi affidamento.
- Imposta di registrazione o di trasferimento — comunemente una percentuale del prezzo di acquisto dovuta all'ente catastale.
- Commissione di agenzia — quando interviene un intermediario, di norma una percentuale del prezzo.
- Oneri legati al mutuo — spese di registrazione e bancarie in caso di finanziamento.
- Spese di gestione — oneri annuali ricorrenti per la manutenzione delle parti comuni, molto diversi da uno sviluppo all'altro.
Alcuni sviluppatori pubblicizzano che si faranno carico di determinati oneri come incentivo. Fai mettere per iscritto nel contratto qualsiasi promessa di questo tipo, anziché affidarti a un'assicurazione verbale.
Gli acquisti su carta e i loro rischi
Comprare su carta (off-plan) — prima che l'edificio sia terminato — può risultare interessante per il prezzo e le condizioni di pagamento, ma comporta rischi che una rivendita già ultimata non ha. Le principali preoccupazioni riguardano i ritardi nella consegna, le modifiche al prodotto finale e la solidità finanziaria dello sviluppatore.
Gli Emirati adottano regole sul conto vincolato (escrow) volte a tutelare gli acquirenti su carta, in base alle quali i pagamenti dell'acquirente dovrebbero in genere essere trattenuti e svincolati in funzione dell'avanzamento dei lavori, anziché versati direttamente allo sviluppatore perché ne disponga liberamente. Il modo in cui queste regole si applicano può variare, quindi prima di firmare conferma con un avvocato che il progetto utilizzi un corretto meccanismo di escrow e comprendi cosa dovrebbe accadere al tuo denaro se la costruzione si arresta.
Domande da porre prima di un acquisto su carta
- Lo sviluppatore e il progetto sono registrati e approvati dalle autorità?
- I pagamenti sono tutelati tramite un conto vincolato (escrow)?
- Qual è la data di consegna impegnata e quale risarcimento si applica in caso di slittamento?
- Cosa accade ai tuoi pagamenti se il progetto viene annullato?
La due diligence prima di firmare
Una buona due diligence previene la maggior parte delle controversie. Prenditi il tempo di verificare gli elementi essenziali anziché affidarti all'opuscolo o a una rapida visita.
- Titolo e proprietà — conferma che il venditore sia effettivamente proprietario dell'immobile e che il tipo di titolo corrisponda a quanto ti viene detto.
- Gravami — verifica che non vi siano mutui, oneri o controversie ancora pendenti sull'unità.
- Oneri arretrati — accertati che le spese di gestione e le bollette delle utenze siano saldate prima del trasferimento.
- Il contratto — leggi attentamente lo SPA, comprese le penali, il piano dei pagamenti e cosa accade in caso di inadempimento di una delle parti.
- Lo sviluppatore — per l'acquisto su carta, esamina il curriculum dello sviluppatore nella consegna dei progetti passati.
Vale anche la pena pensare per tempo alla rivendita e alla successione. Le regole su come gli immobili di proprietà straniera vengono trasmessi alla morte possono essere complesse negli Emirati e possono cambiare, perciò registrare un testamento o predisporre un altro tipo di soluzione può essere sensato a seconda delle tue circostanze. Un avvocato locale può spiegarti le opzioni attuali per la tua situazione.
Un'ultima considerazione
Il mercato immobiliare di Abu Dhabi è sempre più accessibile agli stranieri, ma i dettagli — i confini delle zone di investimento, i tipi di titolo, gli oneri e le tutele dell'acquisto su carta — dipendono dal progetto e dal contratto specifici e possono cambiare nel tempo. Questa guida fornisce informazioni di carattere generale, non una consulenza per il tuo caso particolare. Prima di versare denaro, conviene parlare con un avvocato locale qualificato che possa verificare il titolo, esaminare il tuo contratto e confermare la situazione attuale per la tua situazione.