Acquistare una casa in un altro Paese può essere una delle decisioni più entusiasmanti della vostra vita, e una delle più estranee dal punto di vista giuridico. Le regole che disciplinano proprietà, imposte e contratti differiscono ampiamente da Paese a Paese, perciò un processo che sembra di routine in patria può nascondere insidie all'estero. Questa checklist spiega, in termini generali, cosa esaminare prima di firmare.
Iniziate dalla due diligence, non dal deposito
La tentazione di versare rapidamente del denaro è forte quando avete trovato un immobile che amate, specialmente in un mercato competitivo. Resistete a tale pressione finché le basi non sono confermate. La due diligence significa semplicemente verificare che l'immobile sia ciò che il venditore dichiara, che il venditore abbia il diritto di venderlo e che nulla vi impedisca di possederlo.
Nella maggior parte dei Paesi le domande chiave sono simili, anche quando i documenti hanno nomi diversi:
- Il venditore detiene un chiaro titolo giuridico, e corrisponde all'immobile che state visionando?
- Esistono ipoteche, gravami, debiti o oneri iscritti su di esso?
- L'edificio è regolarmente assentito, senza ampliamenti abusivi o questioni urbanistiche irrisolte?
- Utenze, spese condominiali e imposte locali sono pagate e in regola?
- Esistono diritti di accesso, servitù, inquilini o controversie di confine connessi al terreno?
In alcuni ordinamenti, debiti o arretrati d'imposta non pagati possono seguire l'immobile anziché il precedente proprietario. Una ricerca attenta prima del rogito aiuta a proteggervi dall'ereditare i problemi altrui. Poiché procedure e registri precisi differiscono da Paese a Paese, considerate questo elenco come uno spunto per le domande da porre a un professionista locale, non come una checklist completa per ogni mercato.
I sistemi di titolo e quelli notarili non sono uguali ovunque
Gli acquirenti stranieri si sorprendono spesso del fatto che i ruoli dell'avvocato, del notaio e del registro immobiliare varino ampiamente da luogo a luogo. Comprendere la struttura del luogo in cui acquistate vi aiuta a evitare di presumere che si applichi un processo a voi familiare.
Sistemi su base notarile
In gran parte dell'Europa continentale, dell'America Latina e di alcune zone dell'Asia, il notaio è un pubblico ufficiale che autentica la vendita, verifica le identità e registra il trasferimento. Il notaio è in generale neutrale e non rappresenta soltanto i vostri interessi. Si tratta di una distinzione importante: un notaio che conferma le formalità non è la stessa cosa di un avvocato che vi consiglia se l'affare sia conveniente per voi.
Sistemi a registro e conveyancing
In altri Paesi, un registro immobiliare pubblico o un conveyancer abilitato gestisce il trasferimento, mentre avvocati privati svolgono le ricerche e negoziano il contratto. I sistemi differiscono anche per quanto fortemente un titolo registrato vi protegga e per quanto facilmente possa essere contestato. Confermate come la proprietà venga provata e registrata prima di affidarvi alle assunzioni del vostro Paese.
Comprendete le imposte prima di impegnarvi
Le imposte sono spesso il maggior costo nascosto dell'acquistare all'estero, e si presentano in diverse forme. Potreste affrontare un'imposta sul trasferimento o di registro all'acquisto, un'imposta patrimoniale annuale sull'immobile ricorrente e, in seguito, un'imposta sulle plusvalenze al momento della vendita. Alcuni Paesi aggiungono inoltre imposte patrimoniali, aliquote più elevate per i non residenti o sovrattasse sulle seconde case.
Aliquote, soglie ed esenzioni variano enormemente tra Paesi e cambiano spesso. Considerate qualsiasi cifra che leggete online solo come un grezzo punto di partenza. Le regole cambiano, perciò confermate aliquote e soglie attuali con un consulente fiscale o avvocato locale qualificato prima di fissare il vostro budget.
Due ulteriori aspetti sono facili da trascurare:
- Le regole su successioni ed eredità possono differire da quelle del vostro Paese d'origine, e alcuni ordinamenti applicano la legge successoria locale agli immobili locali a prescindere dalla vostra nazionalità.
- Le convenzioni contro la doppia imposizione possono incidere su come vengono tassati i redditi da locazione o le plusvalenze quando due Paesi rivendicano ciascuno una quota.
Ottenere una consulenza fiscale per tempo può modificare il modo in cui strutturate l'acquisto, per esempio se acquistare a vostro nome o tramite una società. La struttura migliore dipende dalle vostre circostanze, perciò è una questione da porre a un consulente anziché decidere da soli.
Pianificate valuta e pagamento
Quando acquistate oltre confine pagate di solito in una valuta estera, e le oscillazioni del cambio possono aumentare silenziosamente il vostro costo tra l'accordo sul prezzo e il rogito. Una variazione dei tassi nell'arco di poche settimane può modificare in misura significativa il prezzo reale che pagate.
È opportuno considerare come trasferirete i fondi, se un operatore valutario specializzato offra un valore migliore rispetto a un comune bonifico bancario e come tenere registrazioni chiare. Molti Paesi hanno inoltre norme antiriciclaggio che vi impongono di provare l'origine dei vostri fondi, perciò conservate la documentazione sulla provenienza del vostro denaro. Siate prudenti nel versare ingenti somme su conti che non potete verificare, e non inviate mai denaro sulla base di istruzioni di pagamento ricevute solo via e-mail, poiché sono un bersaglio comune delle frodi.
Perché un avvocato locale indipendente è importante
Potete leggere ogni guida disponibile e ciononostante lasciarvi sfuggire qualcosa che solo un professionista locale coglierebbe, perché il diritto immobiliare è profondamente locale e i documenti sono di solito in un'altra lingua. Un avvocato locale indipendente, che agisce solo per voi, è una delle protezioni più efficaci a disposizione di un acquirente straniero.
Un buon avvocato tipicamente vi aiuta:
- svolgendo le ricerche su titolo e debiti e spiegando cosa rivelano;
- esaminando o negoziando il contratto prima che siate vincolati;
- confermando imposte, spese e passaggi di registrazione in un linguaggio chiaro;
- custodendo i fondi in sicurezza e sovrintendendo a un trasferimento di proprietà regolare.
Scegliete un avvocato indipendente dal venditore e dall'agente immobiliare, in modo che la sua consulenza serva solo voi. Diffidate dall'essere indirizzati verso un unico professionista raccomandato da chi vi sta vendendo, per quanto comodo possa sembrare.
Una serena parola finale
Acquistare un immobile all'estero è del tutto realizzabile, e molte persone lo fanno con successo ogni anno. La differenza tra un acquisto agevole e uno costoso si riduce di solito a controllare con attenzione e a ottenere la consulenza giusta al momento giusto. Questa guida è solo un'informazione generale e non un parere legale per la vostra situazione. Prima di firmare qualcosa o trasferire fondi, vale davvero la pena rivolgersi a un avvocato abilitato nel Paese in cui state acquistando, che possa confermare le regole attuali e guidarvi attraverso di esse con sicurezza.