Der Kauf eines Zuhauses in Griechenland ist für viele Ausländer ein Traum, doch der Ablauf richtet sich nach lokalen Regeln, Formalitäten und einer Sprache, die Sie unvorbereitet treffen können. Diese Checkliste führt Sie durch die rechtlichen Schritte, damit Sie mit offenen Augen hineingehen.
Dürfen Ausländer in Griechenland Immobilien kaufen?
Grundsätzlich können Bürger der meisten Länder in Griechenland Immobilien kaufen, und die Regeln sind weitgehend dieselben, unabhängig davon, ob Sie EU-Bürger sind oder nicht. Die wichtigste Ausnahme betrifft bestimmte „Grenzgebiete" und einige Inseln, in denen Käufer von außerhalb der EU vor einem Kauf eine Sondergenehmigung benötigen können.
Da diese Beschränkungen genau davon abhängen, wo die Immobilie liegt, gehen Sie niemals davon aus, dass Ihr Traumgrundstück frei verfügbar ist. Bitten Sie einen Anwalt, die Lage frühzeitig anhand der aktuellen Regeln zu prüfen, bevor Sie Geld zahlen oder etwas Bindendes unterschreiben.
- Bestätigen Sie, ob die Immobilie in einer beschränkten Zone liegt.
- Prüfen Sie, ob Ihre Staatsangehörigkeit einen zusätzlichen Genehmigungsschritt auslöst.
- Planen Sie zusätzliche Zeit ein, falls eine Genehmigung erforderlich ist.
Beschaffen Sie sich Ihre griechische Steuernummer und ein Bankkonto
Bevor Sie kaufen können, benötigen Sie eine griechische Steuernummer, oft AFM genannt. Sie wird für den Kauf, die Steuern und später für Versorgungsleistungen und etwaige Mieteinnahmen verwendet. Viele Käufer eröffnen zudem ein griechisches Bankkonto, um Gelder transparent zu bewegen und nachzuweisen, woher das Kaufgeld stammt.
Wenn Sie nicht für jeden Schritt in Griechenland sein können, können Sie in der Regel eine Person Ihres Vertrauens per Vollmacht bevollmächtigen, in Ihrem Namen zu handeln. Ein Anwalt kann diese so vorbereiten, dass sie ordnungsgemäß formuliert und vom Notar und den Behörden anerkannt wird.
Sorgfaltsprüfung: prüfen Sie den Titel, bevor Sie sich verpflichten
Dies ist das Herzstück eines sicheren Kaufs. Ihr Anwalt sollte die rechtliche Vorgeschichte der Immobilie beim Grundbuchamt und, sofern zutreffend, beim nationalen Kataster prüfen, um zu bestätigen, dass der Verkäufer sie wirklich besitzt und verkaufen kann.
- Sauberer Titel ohne anhaftende Hypotheken, Pfandrechte oder Beschlagnahmungen.
- Keine unbezahlten Steuern oder Schulden, die der Immobilie folgen könnten.
- Baugenehmigungen und dass das Bauwerk dem Genehmigten entspricht.
- Keine illegalen Anbauten oder ungeklärten Planungsfragen.
- Klare Grenzen und Zugangsrechte zum Grundstück.
Ältere griechische Immobilien haben manchmal informelle Erweiterungen oder Erbschaftsfragen, die nie vollständig geklärt wurden. Diese lassen sich meist beheben, doch sie sollten gefunden und geregelt werden, bevor Sie kaufen, nicht danach.
Ein Ingenieur oder Gutachter sollte bestätigen, dass das Gebäude legal ist und seinen Genehmigungen entspricht. Nicht regularisierte Quadratmeter können Ihren Kauf blockieren oder später eine Steuerrechnung verursachen. Überprüfen Sie dies daher, bevor Sie etwas unterschreiben.
Der Notar, der Vertrag und der Unterzeichnungstag
In Griechenland laufen Immobilienübertragungen über einen Notar, der ein öffentlicher Amtsträger ist, der für die Erstellung und Beurkundung des endgültigen Vertrags zuständig ist. Der Notar prüft, ob die Unterlagen in Ordnung sind, doch der Notar arbeitet für die Transaktion und nicht speziell für Sie. Sie sollten daher dennoch Ihren eigenen Anwalt haben, der Ihre Interessen schützt.
Oft verläuft der Prozess in zwei Stufen. Sie unterzeichnen möglicherweise einen Vor- oder Reservierungsvertrag und zahlen eine Anzahlung, um die Immobilie vom Markt zu nehmen, und unterzeichnen später die endgültige Kaufurkunde vor dem Notar, sobald die Sorgfaltsprüfung abgeschlossen ist. Stellen Sie sicher, dass alle Anzahlungsbedingungen klar sind, insbesondere, was geschieht, wenn eine der Seiten zurücktritt.
Am Unterzeichnungstag wird der Kaufpreis gezahlt, die Urkunde vorgelesen und unterzeichnet, und der Notar überwacht die Übertragung. Danach trägt Ihr Anwalt die Urkunde beim Grundbuchamt oder Kataster ein, damit Ihr Eigentum offiziell erfasst und gegen spätere Ansprüche geschützt ist.
Lassen Sie einen örtlichen Anwalt die Titelprüfungen durchführen, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
Planen Sie Steuern und Gebühren ein, nicht nur den Preis
Der genannte Preis ist nur ein Teil dessen, was Sie zahlen. Rechnen Sie mit Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer, je nachdem, ob die Immobilie älter oder neu gebaut ist, zuzüglich Notargebühren, Anwaltskosten, Registrierungskosten und möglicherweise einer Maklerprovision. Außerdem fallen laufende jährliche Grundsteuern an, sobald Sie Eigentümer sind.
Steuersätze und Schwellenwerte ändern sich, und die Behandlung von Neu- gegenüber Wiederverkaufsimmobilien ist nicht dieselbe. Verlassen Sie sich daher nicht auf Zahlen, die Sie in einem Forum lesen. Lassen Sie sich den aktuellen Betrag von einem Anwalt oder Steuerberater bestätigen, bevor Sie Ihr Budget abschließen.
- Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer auf die Immobilie.
- Notar-, Anwalts- und Grundbuchgebühren.
- Maklerprovision, sofern ein Makler beteiligt ist.
- Künftige jährliche Grundsteuer.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich in Griechenland sein, um eine Immobilie zu kaufen?
Nicht zwingend. Viele Ausländer schließen einen Kauf per Vollmacht ab, die es einem vertrauenswürdigen Anwalt oder Vertreter erlaubt, die Schritte vor Ort zu erledigen. Das Dokument muss ordnungsgemäß erstellt sein und, falls im Ausland unterzeichnet, oft übersetzt und legalisiert werden, damit die griechischen Behörden es akzeptieren.
Gibt mir der Immobilienkauf das Recht, in Griechenland zu leben?
Immobilieneigentum und Aufenthalt sind getrennte Fragen. Griechenland hatte investitionsgebundene Aufenthaltswege, doch die Regeln und etwaige Mindestbeträge ändern sich im Laufe der Zeit und hängen von Ihren Umständen ab. Behandeln Sie den Aufenthalt als eigenen Prozess und lassen Sie sich die aktuellen Anforderungen von einem Anwalt bestätigen, statt anzunehmen, dass ein Kauf Ihnen ein Visum gewährt.
Wie lange dauert der gesamte Prozess?
Das hängt von der Immobilie und davon ab, wie sauber der Titel ist. Unkomplizierte Käufe können schnell voranschreiten, sobald die Sorgfaltsprüfung erledigt ist, während Erbschaftsfragen, fehlende Genehmigungen oder Freigaben in beschränkten Gebieten Wochen oder mehr hinzufügen können. Zusätzliche Zeit einzuplanen ist ratsam.
Dieser Leitfaden bietet allgemeine Informationen für Ausländer und ist keine Rechtsberatung. Regeln und Zahlen ändern sich. Lassen Sie sich daher die aktuelle Lage von einem qualifizierten griechischen Anwalt bestätigen, bevor Sie handeln.