Immobilienkauf in Abu Dhabi als Ausländer: Gebiete, Ablauf und Kosten

Abu Dhabi hat weite Teile seines Immobilienmarktes für ausländische Käufer geöffnet, und viele Expats besitzen heute Wohnungen und Villen im Emirat. Die Regeln sind klarer als früher, unterscheiden sich aber von Dubai und von Ihrem Heimatland. Es lohnt sich daher, vor einer Verpflichtung zu verstehen, wo Sie kaufen können, was es kostet und wo die Risiken liegen.

Wo Ausländer Immobilien besitzen können

In Abu Dhabi konzentriert sich das ausländische Eigentum auf ausgewiesene Investitionszonen. Dies sind bestimmte Gebiete, die die Regierung für Personen geöffnet hat, die weder Staatsangehörige der VAE noch der GCC-Staaten sind. Außerhalb dieser Zonen ist Eigentum in der Regel stärker eingeschränkt, sodass die Lage einer Immobilie erheblich beeinflusst, welche Rechte Sie tatsächlich erwerben können.

Zu den Investitionszonen zählten bekannte Entwicklungsgebiete wie Yas Island, Saadiyat Island, Al Reem Island, Al Maryah Island und Al Raha Beach, unter anderem. Die genaue Liste und die Grenzen werden von den Behörden festgelegt und können sich im Laufe der Zeit ändern oder erweitern. Lassen Sie daher stets von einem Anwalt oder der Grundstücksbehörde bestätigen, dass ein bestimmtes Projekt innerhalb einer aktuellen Investitionszone liegt, bevor Sie weitermachen.

Innerhalb dieser Zonen können Ausländer Immobilien in der Regel unter verschiedenen Titeln halten. Die Art, wie diese definiert und angewendet werden, kann variieren, behandeln Sie die folgenden Beschreibungen daher als allgemeine Orientierung und nicht als feste Regel:

• Volleigentum (Freehold) — vollständiges Eigentum an der Einheit und in vielen Fällen am Grundstück, in der Regel mit dem Recht, es zu verkaufen, zu vermieten oder zu vererben.
• Nießbrauch (Usufruct) — ein langfristiges Recht, eine Immobilie zu nutzen und aus ihr Nutzen zu ziehen, häufig für eine feste Laufzeit von bis zu mehreren Jahrzehnten.
• Musataha — ein Recht, Grundstücke für einen bestimmten, verlängerbaren Zeitraum zu nutzen und zu bebauen.

Die Bezeichnung ist wichtig. Volleigentum und ein langfristiger Nießbrauch können sehr unterschiedliche Rechte gewähren, insbesondere beim Wiederverkauf und bei der Erbfolge. Prüfen Sie daher die im Vertrag angegebene Eigentumsart, statt sich darauf zu verlassen, wie das Projekt vermarktet wird.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

Der Ablauf ist recht strukturiert, aber Zeitrahmen und Unterlagenanforderungen unterscheiden sich zwischen Bauträgern sowie zwischen Wiederverkaufs- und Reißbrettgeschäften. Im Großen und Ganzen verläuft ein Kauf in der Regel wie folgt, wobei die genaue Reihenfolge abweichen kann:

• Einigen Sie sich auf den Preis und unterzeichnen Sie ein Reservierungsformular oder eine Vorvereinbarung, oft mit einer kleinen Anzahlung zur Sicherung.
• Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement, SPA), der Preis, Zahlungsplan, Fertigstellungstermin und die Pflichten beider Seiten festlegt.
• Zahlen Sie die vereinbarte Anzahlung, üblicherweise einen Prozentsatz des Preises.
• Organisieren Sie die Finanzierung, falls Sie nicht bar zahlen, einschließlich einer eventuellen Hypothekenzusage.
• Vollziehen Sie die Übertragung und registrieren Sie den Eigentumstitel bei der zuständigen Grundstücksbehörde von Abu Dhabi, damit das Eigentum auf Ihren Namen eingetragen wird.

Die Registrierung ist der Schritt, der Ihr Eigentum rechtlich festhält. Ein unterzeichneter Vertrag allein ist nicht dasselbe wie ein eingetragener Eigentumstitel. Stellen Sie daher sicher, dass die Transaktion ordnungsgemäß bei den Behörden eingetragen wird und dass Sie Ihre Eigentumsurkunde erhalten.

Typische Kosten und Gebühren

Über den Preis der Immobilie selbst hinaus sollten Sie Transaktionskosten einplanen. Diese variieren und ändern sich im Laufe der Zeit, behandeln Sie daher jede Zahl, die Sie lesen, als ungefähr und änderbar. Regeln und Sätze ändern sich — lassen Sie sich die aktuelle Lage von einem Anwalt oder der Grundstücksbehörde bestätigen, bevor Sie sich darauf verlassen.

• Registrierungs- oder Übertragungsgebühr — üblicherweise ein Prozentsatz des Kaufpreises, der an die Grundstücksbehörde zu zahlen ist.
• Maklerprovision — sofern ein Makler beteiligt ist, in der Regel ein Prozentsatz des Preises.
• Hypothekenbezogene Gebühren — Registrierungs- und Bankgebühren, falls Sie einen Kredit aufnehmen.
• Servicegebühren — laufende jährliche Gebühren für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, die sich zwischen den Projekten stark unterscheiden.

Manche Bauträger werben damit, bestimmte Gebühren als Anreiz zu übernehmen. Lassen Sie jede derartige Zusage in den Vertrag aufnehmen, statt sich auf eine mündliche Zusicherung zu verlassen.

Käufe vom Reißbrett und ihre Risiken

Der Kauf vom Reißbrett — bevor das Gebäude fertiggestellt ist — kann beim Preis und bei den Zahlungsbedingungen attraktiv sein, birgt aber Risiken, die ein fertiggestellter Wiederverkauf nicht hat. Die Hauptsorgen sind Lieferverzögerungen, Änderungen am Endprodukt und die finanzielle Lage des Bauträgers.

Die VAE nutzen Regeln für Treuhandkonten (Escrow), die den Schutz von Reißbrett-Käufern bezwecken. Danach sollen die Zahlungen der Käufer in der Regel treuhänderisch gehalten und je nach Baufortschritt freigegeben werden, statt direkt an den Bauträger zur freien Verwendung gezahlt zu werden. Wie diese Regeln angewendet werden, kann variieren. Lassen Sie sich daher vor der Unterzeichnung von einem Anwalt bestätigen, dass das Projekt eine ordnungsgemäße Treuhandregelung nutzt, und verstehen Sie, was mit Ihrem Geld geschehen soll, falls der Bau ins Stocken gerät.

Fragen, die Sie vor einem Reißbrettgeschäft stellen sollten

• Sind der Bauträger und das Projekt von den Behörden registriert und genehmigt?
• Sind die Zahlungen durch ein Treuhandkonto geschützt?
• Was ist der zugesagte Übergabetermin, und welche Entschädigung gilt bei einer Verzögerung?
• Was geschieht mit Ihren Zahlungen, wenn das Projekt abgesagt wird?

Sorgfaltsprüfung vor der Unterzeichnung

Eine gute Sorgfaltsprüfung verhindert die meisten Streitigkeiten. Nehmen Sie sich die Zeit, die Grundlagen zu prüfen, statt sich auf die Broschüre oder eine kurze Besichtigung zu verlassen.

• Titel und Eigentum — bestätigen Sie, dass der Verkäufer die Immobilie tatsächlich besitzt und dass die Eigentumsart dem entspricht, was Ihnen gesagt wird.
• Belastungen — prüfen Sie, dass keine offene Hypothek, Belastung oder kein Streit an der Einheit anhaftet.
• Offene Forderungen — stellen Sie sicher, dass Servicegebühren und Versorgungsrechnungen vor der Übertragung beglichen sind.
• Der Vertrag — lesen Sie den Kaufvertrag (SPA) sorgfältig, einschließlich Vertragsstrafen, Zahlungsplan und was bei einem Verzug einer der Seiten geschieht.
• Der Bauträger — prüfen Sie beim Reißbrettkauf die bisherige Bilanz des Bauträgers bei der Fertigstellung früherer Projekte.

Es lohnt sich außerdem, frühzeitig über Wiederverkauf und Erbfolge nachzudenken. Die Regeln dazu, wie ausländisches Eigentum im Todesfall übergeht, können in den VAE komplex sein und sich ändern. Je nach Ihren Umständen kann es daher sinnvoll sein, ein Testament zu registrieren oder eine andere Regelung zu treffen. Ein örtlicher Anwalt kann Ihnen die aktuellen Möglichkeiten für Ihre Situation erläutern.

Ein abschließendes Wort

Der Immobilienmarkt von Abu Dhabi wird für Ausländer zunehmend zugänglich, aber die Details — Grenzen der Investitionszonen, Eigentumsarten, Gebühren und Schutzmechanismen beim Reißbrettkauf — hängen vom konkreten Projekt und Vertrag ab und können sich im Laufe der Zeit ändern. Dieser Leitfaden bietet allgemeine Informationen, keine Beratung für Ihren konkreten Fall. Bevor Sie Geld einsetzen, lohnt es sich, mit einem qualifizierten örtlichen Anwalt zu sprechen, der den Titel prüfen, Ihren Vertrag durchsehen und die aktuelle Lage für Ihre Situation bestätigen kann.