Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand als Ausländer: Die rechtlichen Grenzen

Thailand ist einer der einfacheren Orte in Asien, an dem ein Ausländer ein Eigenheim im eigenen Namen besitzen kann, aber nur innerhalb klarer Grenzen. Zu verstehen, was Sie kaufen können, warum Grundbesitz anders behandelt wird und wie Ihr Geld ankommen muss, kann Sie vor den häufigsten und teuersten Überraschungen bewahren.

Was ein Ausländer tatsächlich besitzen kann

Der Ausgangspunkt ist einfach, auch wenn er viele Neulinge überrascht. Als allgemeine Regel können Ausländer eine Eigentumswohnung in ihrem eigenen Namen besitzen, mit einem volleigentumsähnlichen Titel, der dem Eigentum, das Sie vielleicht aus Ihrem Heimatland kennen, weitgehend ähnelt. Was Ausländer in der Regel nicht dürfen, ist, Grundbesitz direkt zu besitzen. Diese eine Unterscheidung prägt nahezu jede Entscheidung, die Sie treffen werden.

Eine Eigentumswohnung ist gerade deshalb attraktiv, weil sie das Grundstücksproblem umgeht. Wenn Sie eine eingetragene Eigentumswohnung kaufen, besitzen Sie die Einheit selbst zuzüglich eines Anteils an den Gemeinschaftsflächen, ohne den Boden unter dem Gebäude zu besitzen. Für die meisten Auswanderer, die eine Wohnung in Bangkok, Phuket, Chiang Mai oder Pattaya suchen, ist dies in der Regel der sauberste und sicherste Weg zu echtem Eigentum.

Häuser und Villen sind eine andere Sache, da sie üblicherweise mit Grundbesitz verbunden sind. Ausländer erlangen Zugang zu ihnen typischerweise über lange eingetragene Pachtverhältnisse oder andere Konstruktionen, die ihre eigenen Risiken tragen und den Rahmen dieses Leitfadens sprengen. Wenn eine Eigentumswohnung Ihren Bedürfnissen entspricht, ist sie oft der einfachste Weg.

Die Ausländerquotenregelung bei Eigentumswohnungen

Eine Eigentumswohnung in Ihrem Namen zu besitzen, ist erlaubt, aber nicht ohne Grenze. Das thailändische Recht begrenzt, welcher Anteil eines Eigentumswohnungsgebäudes, gemessen an der gesamten Wohnfläche, von Ausländern gehalten werden darf. Der Rest soll in thailändischem Eigentum bleiben. Das ist gemeint, wenn von der Ausländerquote oder dem ausländischen Volleigentumsanteil eines Gebäudes die Rede ist.

Die praktische Folge ist, dass einige Einheiten in einem Gebäude als Einheiten innerhalb der Ausländerquote verkauft werden können und andere nicht. Sobald der ausländische Anteil voll ist, können in diesem Gebäude keine weiteren Einheiten mehr auf ausländische Käufer eingetragen werden, wie viel Sie auch zu zahlen bereit sind. Eine Einheit kann auf dem Papier perfekt sein und Ihnen dennoch nicht zur Verfügung stehen, einfach weil die Quote ausgeschöpft ist.

Bevor Sie sich auf eine Einheit festlegen, bestätigen Sie schriftlich, dass sie innerhalb der Ausländerquote verkauft wird. Verlassen Sie sich nicht auf eine mündliche Zusicherung eines Maklers oder eine Zeile in einer Broschüre.

• Bitten Sie den Bauträger oder Verkäufer, die verbleibende Ausländerquote des Gebäudes zum Zeitpunkt Ihres Kaufs zu bestätigen, nicht in allgemeinen Worten.
• Lassen Sie Ihren Anwalt den Stand direkt über die juristische Person des Gebäudes oder das Grundbuchamt überprüfen, statt sich auf das Wort des Verkäufers zu verlassen.
• Beachten Sie, dass die prozentuale Obergrenze gesetzlich festgelegt ist und im Laufe der Zeit angepasst werden kann, sodass sich Regeln ändern und Sie den aktuellen Wert mit einem Anwalt bestätigen sollten, bevor Sie Geld überweisen.

Wenn die Ausländerquote eines Gebäudes bereits voll ist, schlagen Verkäufer manchmal ein Pachtverhältnis an der Einheit statt ausländischen Volleigentums vor. Das mag akzeptabel sein, aber es handelt sich um ein anderes rechtliches Produkt mit anderen Schutzmechanismen, und es sollte für sich genommen geprüft werden.

Warum Grundbesitz überhaupt beschränkt ist

Es hilft, die Begründung zu verstehen, denn sie erklärt, warum die Regeln so ernst genommen werden und warum Abkürzungen gefährlich sind. Thailand beschränkt das ausländische Eigentum an Grundbesitz seit Langem als Sache der nationalen Politik, mit dem allgemeinen Ziel, den Grund und Boden des Landes in thailändischer Hand zu halten. Der Rahmen für Eigentumswohnungen wurde als bewusste, rechtmäßige Ausnahme geschaffen: ein Weg, Ausländern den Besitz eines Eigenheims zu ermöglichen, ohne das Grundstück darunter zu besitzen.

Deshalb ist der verlockendste Umweg – die Nutzung eines thailändischen Ehepartners, Freundes oder einer eigens gegründeten Gesellschaft allein dazu, Grundbesitz für Sie zu halten – so riskant. Eine Strohmann-Konstruktion, die nur eingerichtet wird, um ausländische Kontrolle über Grundbesitz zu verschleiern, wird in der Regel als rechtswidrig behandelt, nicht bloß missbilligt. Sie kann den gesamten Kauf gefährden und die Beteiligten ernsten Konsequenzen aussetzen. Wenn jemand dies als clevere Abkürzung anbietet, behandeln Sie es als Warnzeichen und holen Sie unabhängigen Rechtsrat ein, bevor Sie weitergehen.

Für einen Ausländer, der etwas Unkompliziertes und Beständiges möchte, existiert der Weg über die Eigentumswohnung gerade deshalb, damit Sie keinen dieser Umwege benötigen.

Der Punkt zum Nachweis der Geldüberweisung

Dies ist das Detail, das selbst gut vorbereitete Käufer aus dem Konzept bringt, daher verdient es besondere Aufmerksamkeit. Um ausländisches Eigentum an einer Eigentumswohnung einzutragen, müssen Sie in der Regel nachweisen, dass das Kaufgeld aus dem Ausland in Fremdwährung nach Thailand kam und anschließend in thailändische Baht umgewandelt wurde. Mit anderen Worten: Es genügt nicht, das Geld zu haben; Sie müssen in der Regel nachweisen, woher es kam und wie es angekommen ist.

Der Nachweis hat typischerweise die Form eines Bankdokuments, das die eingehende Fremdwährungsüberweisung zum Zweck des Immobilienkaufs bestätigt. Das Grundbuchamt wird diesen Nachweis in der Regel sehen wollen, bevor es die Einheit auf den Namen eines Ausländers einträgt. Wenn die Unterlagen fehlen oder fehlerhaft sind, kann die Übertragung am Tag des Abschlusses ins Stocken geraten, selbst wenn alles andere in Ordnung ist.

• Überweisen Sie die Gelder in einer Fremdwährung nach Thailand und lassen Sie Ihre thailändische Bank sie vor Ort umwandeln, statt Baht einzubringen.
• Stellen Sie sicher, dass die Überweisung auf den Immobilienkauf Bezug nimmt, sodass das Belegdokument das Geld eindeutig mit der Einheit verbindet.
• Fordern Sie den richtigen Bankbeleg rechtzeitig an und bewahren Sie Kopien auf, da Sie ihn bei der Eintragung wahrscheinlich benötigen.
• Bestätigen Sie die genaue Dokumentenart und etwaige aktuelle Schwellenwerte mit Ihrer Bank und Ihrem Anwalt, da sich diese Anforderungen ändern können.

Behandeln Sie dies als einen Vorgang, mit dem Sie früh beginnen, nicht als eine Formalität, die Sie an dem Tag erledigen, an dem Sie die Schlüssel abholen. Den Geldweg von der ersten Überweisung an richtig zu gestalten, ist weit einfacher, als ihn nachträglich zu korrigieren.

Due Diligence, bevor Sie zahlen

Die meisten kostspieligen Fehler bei thailändischen Immobilien geschehen, bevor Geld den Besitzer wechselt, in der Lücke zwischen einem geschliffenen Verkaufsgespräch und der tatsächlichen Rechtslage. Sorgfältige Prüfungen schließen diese Lücke. Nichts davon ist exotisch; es ist die gewöhnliche Sorgfalt, die jeder Käufer walten lassen sollte, richtig durchgeführt.

• Eigentum und Eintragung: Bestätigen Sie, dass das Gebäude ordnungsgemäß als Eigentumswohnungsanlage eingetragen ist und dass der Bauträger einen klaren Titel daran hält.
• Ausländerquote: Überprüfen Sie schriftlich, dass Ihre konkrete Einheit innerhalb des ausländischen Anteils liegt und dass dieser Anteil nicht bereits voll ist.
• Belastungen: Prüfen Sie auf Hypotheken, Gerichtsbeschlüsse oder andere gegen die Einheit oder das Gebäude eingetragene Belastungen.
• Ausstehende Gebühren: Fragen Sie nach unbezahlten Gemeinschaftskosten, dem Instandhaltungsfonds und etwaigen mit der Einheit verbundenen Schulden, die mitunter auf einen neuen Eigentümer übergehen können.
• Der bindende Vertrag: Denken Sie daran, dass die rechtlich bindende Fassung möglicherweise nicht der englische Text ist, der Ihnen gezeigt wurde, lassen Sie also das maßgebliche Dokument prüfen.
• Risiko beim Kauf vom Plan: Prüfen Sie bei noch nicht errichteten Einheiten die bisherige Erfolgsbilanz des Bauträgers, die Genehmigungen und was mit Ihrer Anzahlung geschieht, falls das Projekt ins Stocken gerät.

Der Schutz ist in jedem Fall derselbe. Verlangsamen Sie, holen Sie Rat bei einem Anwalt ein, der nicht zugleich für den Verkäufer oder Bauträger tätig ist, und bestehen Sie darauf, dass jedes Versprechen zur Einheit, zu Gebühren und zum Zeitplan in der unterzeichneten Vereinbarung erscheint. Beim Kauf fallen außerdem Steuern und Übertragungsgebühren an, fragen Sie also, wer was zahlt, und bestätigen Sie die aktuellen Sätze, statt sich auf die Zusammenfassung eines Verkäufers zu verlassen, da sich diese Beträge im Laufe der Zeit ändern.

Es richtig machen

Der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand als Ausländer ist wirklich machbar und kann, sorgfältig durchgeführt, sehr sicher sein. Die Grenzen sind nicht da, um Sie in eine Falle zu locken; sie sind ein klarer Rahmen, der in der Regel gut funktioniert, sobald Sie ihn verstehen. Die Käufer, die in Schwierigkeiten geraten, sind in der Regel diejenigen, die einen Schritt übersprungen, einem mündlichen Versprechen vertraut oder die Unterlagen zur Geldüberweisung bis zur letzten Minute aufgeschoben haben. Da sich der Quotenprozentsatz, die Anforderungen an den Überweisungsnachweis und die anfallenden Steuern allesamt ändern können, ist der sicherste Schritt, mit einem qualifizierten örtlichen Anwalt zu sprechen, der den aktuellen Stand bestätigen und Ihr konkretes Geschäft prüfen kann, bevor Sie auch nur einen einzigen Baht überweisen.