Der Kauf eines Eigenheims in einem anderen Land kann eine der aufregendsten Entscheidungen Ihres Lebens sein – und eine der rechtlich ungewohntesten. Die Regeln, die Eigentum, Steuern und Verträge bestimmen, unterscheiden sich von Land zu Land erheblich, sodass ein Vorgang, der sich im eigenen Land routinemäßig anfühlt, im Ausland verborgene Fallstricke bergen kann. Diese Checkliste erläutert allgemein, worauf Sie achten sollten, bevor Sie unterschreiben.
Beginnen Sie mit der Due Diligence, nicht mit der Anzahlung
Es ist verlockend, schnell Geld in die Hand zu nehmen, wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die Sie lieben, besonders in einem umkämpften Markt. Widerstehen Sie diesem Druck, bis die Grundlagen bestätigt sind. Due Diligence bedeutet schlicht zu prüfen, dass die Immobilie das ist, was der Verkäufer sagt, dass der Verkäufer zum Verkauf berechtigt ist und dass nichts Sie am Eigentumserwerb hindert.
In den meisten Ländern sind die zentralen Fragen ähnlich, selbst wenn die Dokumente unterschiedliche Bezeichnungen tragen:
- Verfügt der Verkäufer über ein klares rechtliches Eigentum, und stimmt es mit der Immobilie überein, die Sie besichtigen?
- Bestehen gegen sie eingetragene Hypotheken, Pfandrechte, Schulden oder Belastungen?
- Ist das Gebäude ordnungsgemäß genehmigt, ohne unzulässige Anbauten oder ungeklärte baurechtliche Fragen?
- Sind Versorgungsleistungen, Betriebskosten und örtliche Steuern auf dem aktuellen Stand bezahlt?
- Bestehen Zugangsrechte, Dienstbarkeiten, Mieter oder Grenzstreitigkeiten im Zusammenhang mit dem Grundstück?
In manchen Rechtsordnungen können unbezahlte Schulden oder Steuerrückstände der Immobilie statt dem früheren Eigentümer folgen. Eine sorgfältige Recherche vor dem Abschluss hilft, Sie davor zu schützen, die Probleme anderer zu erben. Da sich die genauen Verfahren und Register je nach Land unterscheiden, behandeln Sie diese Liste als Anregung für Fragen, die Sie einem örtlichen Fachmann stellen, und nicht als vollständige Checkliste für jeden Markt.
Eigentums- und Notarsysteme sind nicht überall gleich
Ausländische Käufer sind oft überrascht, dass die Rollen von Anwalt, Notar und Grundbuchamt von Ort zu Ort stark variieren. Die Struktur dort zu verstehen, wo Sie kaufen, hilft Ihnen, nicht anzunehmen, dass ein vertrautes Verfahren gilt.
Notarbasierte Systeme
In weiten Teilen Kontinentaleuropas, Lateinamerikas und in Teilen Asiens ist ein Notar ein öffentlicher Amtsträger, der den Verkauf beurkundet, Identitäten überprüft und die Übertragung einträgt. Der Notar ist in der Regel neutral und vertritt nicht ausschließlich Ihre Interessen. Das ist eine wichtige Unterscheidung: Ein Notar, der die Formalitäten bestätigt, ist nicht dasselbe wie ein Anwalt, der Sie dazu berät, ob das Geschäft für Sie gut ist.
Register- und Übertragungssysteme
In anderen Ländern wickelt ein öffentliches Grundbuch oder ein zugelassener Immobilienjurist (Conveyancer) die Übertragung ab, während private Anwälte die Recherchen durchführen und den Vertrag aushandeln. Die Systeme unterscheiden sich auch darin, wie stark ein eingetragenes Eigentum Sie schützt und wie leicht es angefochten werden kann. Bestätigen Sie, wie Eigentum nachgewiesen und erfasst wird, bevor Sie sich auf Annahmen aus Ihrem Heimatland verlassen.
Verstehen Sie die Steuern, bevor Sie sich festlegen
Steuern sind häufig der größte verborgene Kostenfaktor beim Kauf im Ausland, und sie treten in mehreren Formen auf. Sie können beim Kauf mit einer Grunderwerbsteuer oder Stempelsteuer, einer laufenden jährlichen Grundsteuer und später beim Verkauf mit einer Kapitalertragsteuer konfrontiert sein. Einige Länder erheben zudem Vermögensteuern, höhere Sätze für Nichtansässige oder Zuschläge auf Zweitwohnsitze.
Sätze, Schwellenwerte und Befreiungen variieren zwischen den Ländern enorm und ändern sich oft. Behandeln Sie jede Zahl, die Sie online lesen, nur als groben Ausgangspunkt. Regeln ändern sich, bestätigen Sie also die aktuellen Sätze und Schwellenwerte mit einem qualifizierten örtlichen Steuerberater oder Anwalt, bevor Sie Ihr Budget festlegen.
Zwei weitere Punkte werden leicht übersehen:
- Erb- und Nachfolgeregelungen können sich von denen in Ihrem Heimatland unterscheiden, und manche Rechtsordnungen wenden das örtliche Erbrecht auf örtliche Immobilien an, unabhängig von Ihrer Staatsangehörigkeit.
- Doppelbesteuerungsabkommen können sich darauf auswirken, wie Mieteinnahmen oder Gewinne besteuert werden, wenn zwei Länder jeweils einen Anteil beanspruchen.
Frühzeitige Steuerberatung kann die Art und Weise verändern, wie Sie den Kauf strukturieren, zum Beispiel ob Sie im eigenen Namen oder über eine Gesellschaft kaufen. Die beste Struktur hängt von Ihren Umständen ab, sodass dies eine Frage ist, die Sie mit einem Berater erörtern und nicht allein entscheiden sollten.
Planen Sie für Währung und Zahlung
Wenn Sie grenzüberschreitend kaufen, zahlen Sie in der Regel in einer Fremdwährung, und Wechselkursbewegungen können Ihre Kosten zwischen der Preisvereinbarung und dem Abschluss unbemerkt erhöhen. Eine Kursschwankung über wenige Wochen kann den tatsächlichen Preis, den Sie zahlen, um einen erheblichen Betrag verändern.
Es ist sinnvoll zu überlegen, wie Sie Gelder bewegen, ob ein spezialisierter Währungsanbieter ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bietet als eine herkömmliche Banküberweisung und wie Sie klare Aufzeichnungen führen. Viele Länder haben zudem Geldwäschevorschriften, die von Ihnen verlangen, die Herkunft Ihrer Gelder nachzuweisen, bewahren Sie also Belege darüber auf, woher Ihr Geld stammt. Seien Sie vorsichtig damit, hohe Beträge auf Konten zu zahlen, die Sie nicht überprüfen können, und überweisen Sie niemals Geld auf Grundlage von Zahlungsanweisungen, die Sie nur per E-Mail erhalten haben, da diese ein häufiges Ziel von Betrug sind.
Warum ein unabhängiger örtlicher Anwalt wichtig ist
Sie können jeden verfügbaren Leitfaden lesen und dennoch etwas übersehen, das nur ein örtlicher Fachmann bemerken würde, denn das Immobilienrecht ist zutiefst lokal geprägt und die Dokumente sind in der Regel in einer anderen Sprache verfasst. Ein unabhängiger örtlicher Anwalt, der allein für Sie tätig wird, ist einer der wirksamsten Schutzmechanismen, die ein ausländischer Käufer haben kann.
Ein guter Anwalt hilft Ihnen in der Regel, indem er:
- die Eigentums- und Schuldenrecherchen durchführt und erläutert, was sie ergeben;
- den Vertrag prüft oder aushandelt, bevor Sie gebunden sind;
- Steuern, Gebühren und Eintragungsschritte in klarer Sprache bestätigt;
- Gelder sicher verwahrt und eine saubere Eigentumsübertragung überwacht.
Wählen Sie einen Anwalt, der vom Verkäufer und dem Immobilienmakler unabhängig ist, damit seine Beratung allein Ihnen dient. Seien Sie vorsichtig, wenn man Sie zu einem einzelnen Fachmann lenkt, der von der an Sie verkaufenden Partei empfohlen wird, so praktisch es auch erscheinen mag.
Ein besonnenes Schlusswort
Der Immobilienkauf im Ausland ist durchaus machbar, und viele Menschen tun dies jedes Jahr erfolgreich. Der Unterschied zwischen einem reibungslosen und einem kostspieligen Kauf läuft in der Regel darauf hinaus, sorgfältig zu prüfen und im richtigen Moment die richtige Beratung einzuholen. Dieser Leitfaden enthält ausschließlich allgemeine Informationen und stellt keine Rechtsberatung für Ihre Situation dar. Bevor Sie etwas unterzeichnen oder Gelder überweisen, lohnt es sich sehr, mit einem qualifizierten, im Land Ihres Kaufs zugelassenen Anwalt zu sprechen, der die aktuellen Regeln bestätigen und Sie mit Zuversicht durch sie führen kann.