Ausländer dürfen auf Malta Immobilien erwerben, doch die meisten Nichtansässigen benötigen eine AIP-Genehmigung (Acquisition of Immovable Property) und dürfen nur eine einzige Immobilie halten, die sie selbst zu Wohnzwecken nutzen. Die Ausnahme ist die Special Designated Area: Dort kaufen Erwerber jeder Staatsangehörigkeit zu denselben Bedingungen wie maltesische Staatsbürger — ohne Genehmigung, ohne Begrenzung der Zahl der Einheiten und ohne Vermietungsbeschränkung.
Malta ist ein kleiner, urkundenbasierter Markt, in dem der Notar — nicht der Makler und auch nicht Ihr eigener Anwalt — die Eigentumsprüfung durchführt und den Verkauf registriert. Allein diese Tatsache sollte das Verhalten eines ausländischen Käufers prägen. Der Notar ist ein Amtsträger, der dem Geschäft als solchem verpflichtet ist, und kein Rechtsbeistand, der allein für Sie handelt; die drei Prüfungen, die ausländische Käufer hier am häufigsten Geld kosten (Erbzins, nicht genehmigte Bauarbeiten und die Genehmigung selbst), müssen deshalb sämtlich vor der Unterzeichnung des Vorvertrags angesprochen werden, nicht danach.
Dürfen Ausländer auf Malta Immobilien kaufen?
Ja. Ein an die Staatsangehörigkeit anknüpfendes Eigentumsverbot gibt es nicht. Von Ihrem Status hängt lediglich ab, ob Sie eine staatliche Genehmigung brauchen und wie viele Immobilien Sie gleichzeitig halten dürfen. Der Rahmen ergibt sich aus dem Immovable Property (Acquisition by Non-Residents) Act, Chapter 246 of the Laws of Malta.
- EU-, EWR- oder Schweizer Staatsangehörige, die seit mindestens fünf zusammenhängenden Jahren auf Malta ansässig sind — kaufen frei, in beliebiger Zahl, gleichgestellt mit maltesischen Staatsangehörigen.
- EU-, EWR- oder Schweizer Staatsangehörige ohne diese fünf Jahre — für den Hauptwohnsitz oder für eine betrieblich benötigte Immobilie ist keine Genehmigung erforderlich; für einen Zweit- oder Ferienwohnsitz dagegen schon.
- Drittstaatsangehörige — für jeden Erwerb ist eine AIP-Genehmigung erforderlich, und praktisch sind Sie auf eine Immobilie beschränkt, die Sie und Ihre Familie zu Wohnzwecken nutzen.
- Jeder Käufer, der in einer Special Designated Area erwirbt — keine Genehmigung, keine zahlenmäßige Begrenzung und keine Beschränkung der Vermietung.
Wer mehrere Märkte verglichen hat, erkennt das Muster: Malta beschränkt, wer Immobilien anhäufen darf, statt die Art des Eigentumsrechts zu beschränken. Das liegt näher am deutschen Modell als an den Leasehold- und Treuhandkonstruktionen, die wir in unseren Leitfäden zum Immobilienkauf in Deutschland und zum Immobilienkauf auf Bali beschreiben. Was Sie auf Malta kaufen, ist im Grundsatz dasselbe Volleigentum, das auch ein maltesischer Käufer erhält — vorbehaltlich der ċens-Frage weiter unten.
Was ist eine AIP-Genehmigung, und wie lange dauert sie?
Die AIP-Genehmigung ist eine Erlaubnis der maltesischen Behörden, mit der ein Nichtansässiger eine bestimmte Immobilie erwerben darf. Der Antrag wird gestellt, sobald Sie die Immobilie gefunden haben, in der Regel durch Ihren Notar, und er ist mit Auflagen verbunden: Die Immobilie muss von Ihnen und Ihrem Haushalt zu Wohnzwecken genutzt werden, sie darf nicht vermietet werden, und der Preis muss einen Mindestwert erreichen. Diese Schwellen sind indexgebunden und werden jährlich angepasst — für Wohnungen und Maisonetten gilt ein niedrigerer, für Häuser und sonstige Immobilien ein höherer Betrag. Verlassen Sie sich nicht auf eine Zahl aus einem älteren Artikel; fragen Sie Ihren Notar nach den veröffentlichten Mindestwerten des laufenden Jahres, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Die Bearbeitung dauert normalerweise mehrere Wochen. Praktisch heißt das: Ihr Vorvertrag muss unter die Bedingung der Genehmigungserteilung gestellt werden, mit einer Laufzeit, die die Wartezeit abdeckt. Ein konvenju, der ausläuft, während Ihr AIP-Antrag noch anhängig ist, bringt Ihre Anzahlung in Gefahr.
Was sind Special Designated Areas?
SDAs sind Wohnanlagen, die der Staat für ausländisches Eigentum ohne Beschränkungen geöffnet hat, um Investitionen anzuziehen. Ein Kauf dort beseitigt in einem Schritt die Genehmigungspflicht, die Ein-Immobilien-Grenze und das Vermietungsverbot. Etablierte Beispiele sind Portomaso und Pendergardens in St Julian's, Tigné Point und Fort Cambridge in Sliema, Manoel Island, SmartCity in Kalkara, Tas-Sellum in Mellieħa, Madliena Village, Ta' Monita in Marsascala sowie Fort Chambray auf Gozo. Die Liste wird von Zeit zu Zeit erweitert, und dass ein Projekt als „SDA“ vermarktet wird, ist kein Beweis dafür, dass es eine ist — die Ausweisung erfolgt durch Legal Notice, und Ihr Notar kann sie bestätigen.
Was kostet ein Immobilienkauf auf Malta?
Der zentrale Erwerbsnebenkostenposten für den Käufer ist die Stempelsteuer von 5 % des Kaufpreises, die in zwei Schritten gezahlt wird: 1 % bei der Registrierung des Vorvertrags bei der Steuerverwaltung und die restlichen 4 % bei der endgültigen Urkunde. Für die Registrierung des konvenju gilt eine Frist — sie muss innerhalb von 21 Tagen nach der Unterzeichnung erfolgen — dies ist also kein Schritt für die letzte Minute.
| Posten | Wer zahlt üblicherweise | Übliche Höhe |
|---|---|---|
| Stempelsteuer | Käufer | 5 % des Kaufpreises (1 % auf den konvenju, 4 % auf die Urkunde) |
| Notarkosten | Käufer | Üblicherweise mit 1–2 % des Kaufpreises angegeben |
| Recherchen und Registrierung | Käufer | Vom Notar berechnet, meist einige hundert Euro |
| Antrag auf AIP-Genehmigung | Käufer, soweit erforderlich | Eine einmalige staatliche Gebühr |
| Maklerprovision | Verkäufer | In der Regel rund 5 % zuzüglich MwSt. |
| Architektengutachten oder Wertermittlung | Käufer | Freiwillig, und bei älterem Bestand lohnend |
Es gibt Vergünstigungen, und sie ändern sich mit jedem Jahreshaushalt. Für Ersterwerber gilt eine Befreiung für einen Teil des Werts beim Kauf der ersten Wohnimmobilie, und es gab ermäßigte Sätze für Immobilien in Urban Conservation Areas, für leerstehende Immobilien und für traditionelle maltesische Häuser. Sie sind an Bedingungen geknüpft und ihre Verfügbarkeit ändert sich; behandeln Sie deshalb jede Vergünstigung als etwas, das für das Jahr Ihrer tatsächlichen Unterzeichnung zu bestätigen und nicht vorauszusetzen ist.
Planen Sie den Ausstieg ebenso wie den Einstieg. Beim späteren Verkauf erhebt Malta in der Regel eine abgeltende Quellensteuer auf den Übertragungswert statt einer herkömmlichen Veräußerungsgewinnrechnung — üblicherweise 8 %, mit abweichenden Sätzen in bestimmten Fällen und einer Befreiung, wenn die Immobilie für einen qualifizierenden Zeitraum Ihr eigener Wohnsitz war. Welcher Satz gilt, hängt davon ab, wann Sie erworben haben, wie lange Sie gehalten haben und wozu Sie die Immobilie genutzt haben — eine Frage für einen maltesischen Steuerberater vor der Unterzeichnung, nicht erst dann, wenn Sie einen Käufer haben.
Nennen Sie uns die Immobilie und Ihre Staatsangehörigkeit, und wir bringen Sie mit einer Kanzlei auf Malta zusammen.
Brauche ich einen Anwalt, wenn der Notar die Recherchen übernimmt?
Die Rolle des Notars auf Malta ist gewichtig und nicht verzichtbar. Er verfolgt die Eigentumskette über das Public Registry zurück — und, wenn die Immobilie in einer registration area liegt, über das Land Registry —, entwirft den konvenju und die endgültige Urkunde, verwahrt die Anzahlung, zieht die Steuer ein und führt sie ab und lässt die Übertragung eintragen. Da weite Teile Maltas nicht in einer registration area liegen, wird das Eigentum häufig durch Rückverfolgung von Urkunden über Jahrzehnte nachgewiesen und nicht durch den Blick in einen einzelnen Registereintrag. Das ist Facharbeit, und sie liegt beim Notar.
Was der Notar nicht ist: Ihr Verhandlungsführer. Ein gesonderter Anwalt lohnt sich, wenn jemand für Bedingungen im konvenju streiten soll, statt den Entwurf des Verkäufers hinzunehmen, wenn die Akte der Planning Authority auf nicht genehmigte Bauarbeiten geprüft werden soll, wenn jemand die Wohnungseigentumsordnung und die Lage beim Gemeinschaftseigentum lesen soll, wenn zu klären ist, ob ein Erwerb privat oder über eine Gesellschaft zu Ihrer steuerlichen Situation passt, und wenn die Nachweise zur Mittelherkunft aufzubereiten sind. Dieselbe Arbeitsteilung beschreibt unsere grenzüberschreitende Checkliste für den Immobilienkauf im Ausland — und sie gilt in notariell geprägten Systemen mit besonderem Nachdruck.
Welche Eigentumsfallen gibt es auf Malta?
Sehr viele maltesische Immobilien werden im Wege der Emphyteuse gehalten: Ihnen gehört die Immobilie, belastet mit einem jährlichen Erbzins zugunsten eines Dritten. Ist diese Emphyteuse befristet, hat sie ein Enddatum, und bei Ablauf kann die Immobilie an den direttarju zurückfallen, sofern der Erbzins nicht abgelöst oder umgewandelt wurde. Es gibt Käufer, die den vollen Preis für Volleigentum gezahlt haben, obwohl nur noch eine begrenzte Restlaufzeit bestand. Fragen Sie schriftlich und vor dem konvenju: Handelt es sich um Volleigentum, um eine ewige oder um eine befristete Emphyteuse, wie hoch ist der jährliche ċens, wie viele Jahre laufen noch, und lässt er sich ablösen — zu welchen Kosten?
Zwei weitere maltesische Besonderheiten treffen ausländische Käufer. Erstens gehören Dach und Luftraum über einer Wohnung häufig jemand anderem als die Wohnung selbst — die Terrasse, die man Ihnen gezeigt hat, oder das Recht, über Ihnen aufzustocken, kann also einem Dritten zustehen. Zweitens sind nicht genehmigte Bauarbeiten im älteren Bestand verbreitet: geschlossene Balkone, aufgesetzte Dachzimmer, umgebaute Waschräume. Eine nachträgliche Legalisierung ist manchmal möglich, aber nie garantiert, und die Haftung folgt der Immobilie. Ein dritter wiederkehrender Punkt sind ungeteilte Erbanteile, bei denen ein Miteigentümer unterschreibt, die übrigen dem Verkauf aber nicht zugestimmt haben.
Darf ich die Immobilie vermieten?
Nicht, wenn Sie mit einer AIP-Genehmigung außerhalb einer Special Designated Area gekauft haben — die Auflagen der Genehmigung verbieten die Vermietung, und ein Verstoß dagegen ist kein bloßes Formalienproblem. Innerhalb einer SDA ist die Vermietung erlaubt.
Wo Sie vermieten dürfen, greifen zwei Registrierungspflichten. Kurzzeitige Ferienunterkünfte brauchen vor dem Inserieren eine Lizenz der Malta Tourism Authority, und langfristige Wohnraummietverträge sind nach Maltas Regelung für private Wohnraummieten zu registrieren, die auch Mindestlaufzeiten und Kündigungsregeln vorgibt. Mieteinnahmen natürlicher Personen aus Wohnimmobilien können statt nach den regulären Sätzen wahlweise mit einem pauschalen abgeltenden Satz auf die Bruttomieten besteuert werden; ob das günstiger ist als die normale Berechnung, hängt von Ihren Kosten und Ihrem Ansässigkeitsstatus ab.
Erhalte ich durch einen Immobilienkauf ein Aufenthaltsrecht auf Malta?
Nein. Ein Immobilienkauf verschafft Ihnen für sich genommen kein Recht, auf Malta zu leben. Käufer aus Drittstaaten unterliegen weiterhin den Schengen-Grenzen für Kurzaufenthalte, sofern sie keine gesonderte Erlaubnis besitzen. Es gibt Aufenthaltswege mit Immobilienkomponente — bei denen ein qualifizierender Kauf oder eine Miete ab einem Mindestwert Teil eines größeren Bündels von Bedingungen ist — und diese Mindestwerte und Bedingungen wurden in den letzten Jahren mehr als einmal geändert. Insbesondere der Weg der Investorenstaatsbürgerschaft war Gegenstand bedeutender Verfahren auf EU-Ebene, und sein Status hat sich geändert; alles, was Sie dazu aus der Zeit vor 2025 lesen, sollten Sie als überholt betrachten. Unser Leitfaden zu Maltas Optionen für Aufenthalt und Staatsbürgerschaft für Ausländer stellt die Wege dar; für einen Käufer ist praktisch entscheidend, dass aufenthaltsrechtliche und immobilienrechtliche Voraussetzungen zwei getrennte Prüfungen sind, die parallel und nicht nacheinander laufen sollten.
Ausländische Käufer, die aus anderen Mittelmeermärkten kommen, erwarten oft, dass auf den Kauf automatisch eine Aufenthaltserlaubnis folgt, wie es in manchen Nachbarstaaten der Fall ist — zum Vergleich unsere rechtliche Checkliste für Griechenland. So funktioniert Malta nicht.
Zahlen zuletzt im August 2026 anhand der am Ende dieses Leitfadens genannten Quellen überprüft. Vergünstigungen bei der Stempelsteuer, die AIP-Mindestwerte und die Anforderungen der Aufenthaltsprogramme werden auf Malta mindestens jährlich angepasst — lassen Sie sich die aktuellen Zahlen daher von einem maltesischen Notar oder Anwalt bestätigen, bevor Sie sich binden.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich in Malta eine Immobilie kaufen, ohne selbst dorthin zu reisen?
Ja. Sowohl der Vorvertrag (promise of sale) als auch die abschließende Kaufurkunde können von einem Bevollmächtigten aufgrund einer Vollmacht unterzeichnet werden. Die Vollmacht muss in der Regel im Ausland vor einem Notar errichtet und für die Verwendung in Malta legalisiert oder mit einer Apostille versehen werden, und der Notar benötigt weiterhin die Originalunterlagen zu Identität und Mittelherkunft. Planen Sie zusätzliche Zeit dafür ein, dass die Papiere ihren Weg nehmen.
Wie lange dauert ein Kauf vom Angebot bis zur Schlüsselübergabe?
Ein üblicher Vorvertrag läuft rund drei Monate und kann einvernehmlich verlängert werden; die abschließende Kaufurkunde wird am Ende dieses Zeitraums unterzeichnet, sobald Recherchen, Genehmigungen und eine etwaige Bankfinanzierung vorliegen. Benötigen Sie eine AIP-Genehmigung oder eine maltesische Hypothek, rechnen Sie mit zusätzlichen Wochen und machen Sie den konvenju von beidem abhängig.
Was geschieht mit meiner Anzahlung, wenn der Kauf scheitert?
Die Anzahlung wird üblicherweise vom Notar verwahrt und nicht an den Verkäufer ausgezahlt. Scheitert der Kauf daran, dass eine im konvenju festgehaltene Bedingung nicht eintritt — lastenfreies Eigentum, die Genehmigung, die Kreditzusage der Bank —, ist sie zurückzuzahlen. Überlegen Sie es sich hingegen schlicht anders, können Sie sie verlieren. Deshalb wiegen die Bedingungen, die Sie vor der Unterschrift aushandeln, schwerer als alles, was Sie danach sagen.
Ist ein Kauf auf Gozo etwas anderes als ein Kauf auf Malta?
Rechtlich handelt es sich um dieselbe Rechtsordnung und denselben Genehmigungsrahmen, und auch auf Gozo liegt mindestens ein Special Designated Area. Die Unterschiede sind praktischer und steuerlicher Natur: ein kleinerer und trägerer Markt, mehr Immobilien mit alten Titeln und Erbbaulasten (ground rents) sowie Anreize in Form ermäßigter Stempelsteuer für Käufe auf Gozo, die zu verschiedenen Zeiten eingeführt und wieder ausgelaufen sind. Prüfen Sie, ob ein solcher Anreiz in dem Jahr, in dem Sie unterschreiben, tatsächlich offensteht.
Kann ich über eine Gesellschaft statt in eigenem Namen kaufen?
Mitunter ja, ein Weg an den Genehmigungsvorschriften vorbei ist es jedoch nicht. Ob eine juristische Person eine AIP-Genehmigung benötigt, hängt von ihren Eigentums- und Kontrollverhältnissen ab, und der Einsatz einer Gesellschaft verändert Ihre steuerliche Lage bei Mieteinnahmen und beim späteren Verkauf. Entscheiden Sie über die Struktur vor dem Vorvertrag, denn eine spätere Änderung bedeutet eine zweite Übertragung und ein zweites Mal Stempelsteuer.
Muss ich mich auf geldwäscherechtliche Prüfungen einstellen?
Ja, und Sie sollten sich früh darauf vorbereiten. Notare, Banken, Makler und Anwälte in Malta unterliegen sämtlich geldwäscherechtlichen Pflichten und verlangen einen belegten Nachweis, woher Ihre Mittel stammen — nicht nur einen Kontostand, sondern die dahinterliegende Quelle. Unvollständige Nachweise zur Mittelherkunft zählen zu den häufigsten Verzögerungsursachen für ausländische Käufer.
Offizielle Quellen
Regeln, Gebühren und Grenzwerte ändern sich. Prüfen Sie alles in diesem Ratgeber bei der offiziellen Quelle, bevor Sie handeln.
- IdentitàAusländerbehörde
- Commissioner for Tax and CustomsSteuerbehörde