Deutschland ist einer der offensten Immobilienmärkte Europas für ausländische Käufer: Es gibt grundsätzlich keine Staatsangehörigkeitsbeschränkung und kein Aufenthaltserfordernis, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Der Ablauf ist ungewöhnlich strukturiert und sicher, aufgebaut um einen neutralen Notar und ein öffentliches Grundbuch, doch die Kosten, Steuern und Formalitäten können Neulinge überraschen. Dieser Leitfaden erklärt allgemein, wie es funktioniert, damit Sie wissen, was Sie vor der Unterschrift erwartet.
Dürfen Ausländer in Deutschland Immobilien kaufen?
Grundsätzlich ja. Deutschland kennt keine generelle Beschränkung für ausländische Staatsangehörige beim Erwerb von Immobilien. EU- und Nicht-EU-Bürger, Gebietsansässige und Gebietsfremde können in der Regel Eigentumswohnungen und Häuser zu weitgehend denselben rechtlichen Bedingungen wie Deutsche kaufen. Sie benötigen für den bloßen Immobilienbesitz üblicherweise weder ein deutsches Visum noch einen Aufenthaltstitel oder die deutsche Staatsbürgerschaft, und der Kauf eines Hauses gewährt Ihnen für sich genommen kein Recht, in Deutschland zu leben.
Einige praktische Punkte sollten Sie beachten. Die meisten Wohnungen werden als Wohnungseigentum verkauft, das heißt, Sie besitzen Ihre Einheit zuzüglich eines Anteils am Gemeinschaftseigentum und werden Mitglied der Eigentümergemeinschaft, die Regeln und monatliche Beiträge festlegt. Der Kauf über eine Gesellschaft oder der Kauf von land- oder forstwirtschaftlichem Grund kann zusätzliche Genehmigungen oder Regeln auslösen. Diese Einzelheiten können sich ändern und je nach Bundesland variieren. Lassen Sie sich daher die aktuelle Lage für Ihre Situation von einem Anwalt bestätigen.
Der notariell geführte Kaufprozess
In Deutschland ist ein Immobilienverkauf grundsätzlich nur dann wirksam, wenn er von einem Notar beurkundet wird. Der Notar ist ein neutraler, staatlich bestellter Träger eines öffentlichen Amtes, der beiden Seiten dient, und kein Vertreter des Verkäufers oder des Käufers. Dies ist das Rückgrat des Systems und ein wesentlicher Grund, warum die deutsche Eigentumsübertragung als sicher gilt.
Ein typischer Kauf verläuft meist ungefähr so:
- Grundsätzliche Einigung: Sie und der Verkäufer einigen sich auf Preis und Bedingungen. Noch ist nichts bindend.
- Vertragsentwurf: Der Notar erstellt den Kaufvertrag (Kaufvertrag). Sie sollten den Entwurf vorab zur Prüfung erhalten, oft ein paar Wochen vor der Unterzeichnung, wobei dies variieren kann.
- Beurkundung: Beide Parteien erscheinen beim Notar, der den Vertrag vorliest und erläutert. Nach der Unterschrift ist der Vertrag bindend.
- Vormerkung: Der Notar lässt eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen, die die Immobilie für Sie reserviert, sodass sie in der Zwischenzeit nicht ohne Weiteres an jemand anderen verkauft werden kann.
- Bedingungen und Zahlung: Der Notar bestätigt, dass bestimmte Bedingungen erfüllt sind, und teilt Ihnen dann mit, wann Sie zahlen sollen. In der Regel zahlen Sie erst nach diesem Zeitpunkt.
- Eigentumsübertragung: Nach Zahlung und steuerlicher Unbedenklichkeit wird das Eigentum schließlich auf Ihren Namen im Grundbuch eingetragen.
Wenn Sie kein Deutsch sprechen
Der Vertrag ist auf Deutsch, und der Notar handelt auf Deutsch. Wenn Sie nicht fließend Deutsch sprechen, verlangt das Verfahren in der Regel einen vereidigten Dolmetscher bei der Unterzeichnung oder eine beglaubigte Übersetzung, damit Sie wirklich verstehen, was Sie unterschreiben. Organisieren Sie dies im Voraus. Ein Notar kann Sie nicht einseitig beraten, was einer der Gründe ist, warum viele ausländische Käufer zusätzlich ihren eigenen Anwalt beauftragen.
Einzuplanende Steuern und Kosten
Der genannte Preis ist nicht die ganze Geschichte. Kalkulieren Sie etwa 5–6 % über dem Kaufpreis, wenn kein Makler beteiligt ist, und bis zu etwa 9–12 %, wenn ein Makler beteiligt ist. Der mit Abstand größte Einzelposten ist die vom jeweiligen Bundesland festgesetzte Grunderwerbsteuer:
| Kostenposten | Übliche Höhe |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %–6,5 %, von jedem Bundesland selbst festgelegt — 3,5 % in Bayern und Sachsen, 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein |
| Notar | 1 %–2 % (gesetzliche Gebührenordnung, nicht verhandelbar) |
| Grundbuchamt | 0,3 %–0,5 % |
| Makler (falls beteiligt) | Käuferanteil üblicherweise 2,975 %–3,57 % inkl. MwSt. |
Seit Dezember 2020 darf vom Käufer höchstens die Hälfte der vereinbarten Maklerprovision verlangt werden — vor dieser Reform wurde die gesamte Provision häufig auf den Käufer abgewälzt, weshalb ältere Ratgeber diesen Kostenpunkt zu hoch ansetzen. Beachten Sie außerdem: Allein die Grunderwerbsteuer schwankt je nach Bundesland um drei Prozentpunkte — bei einer Wohnung für 500.000 € sind das 15.000 € Unterschied zwischen Bayern und NRW.
Zahlen zuletzt im Juli 2026 anhand der am Ende dieses Leitfadens genannten Quellen überprüft. Die Grunderwerbsteuer wird von jedem Bundesland festgelegt und ändert sich. Lassen Sie sich Ihre eigene Situation von der amtlichen Quelle oder einem örtlichen Anwalt bestätigen, bevor Sie sich verpflichten.
Die meisten dieser Kosten können in der Regel nicht in eine Hypothek aufgenommen werden und müssen aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Eigentümer zahlen zudem eine jährliche Grundsteuer, die Gegenstand einer Reform war, sowie laufende Hausgeldzahlungen bei einer Wohnung. Da sich Steuersätze und Reformen im Laufe der Zeit ändern, lassen Sie sich die aktuellen Zahlen von einem Fachmann bestätigen, bevor Sie sich verpflichten.
Finanzierung als Gebietsfremder
Ausländer können deutsche Hypotheken erhalten und tun dies auch, doch die Kreditbedingungen hängen stark von Ihrem Wohnsitz und Einkommen ab. Als grobe Orientierung können Gebietsansässige mit deutschem Einkommen unter Umständen einen höheren Anteil des Werts finanzieren, während Gebietsfremde häufig um eine größere Anzahlung gebeten werden und möglicherweise einen größeren Teil selbst aufbringen müssen. Kreditgeber prüfen Ihr Einkommen, bestehende Schulden und wo dieses Einkommen erzielt wird, und Einzelentscheidungen variieren.
Nützliche Dinge zum Vorbereiten und Prüfen:
- Einkommensnachweise, Steuerunterlagen und Kontoauszüge, oft übersetzt.
- Eine deutsche Steueridentifikationsnummer und in der Praxis meist ein deutsches Bankkonto.
- Ob der Kreditgeber Fremdwährungs- oder Auslandseinkommen akzeptiert und wie das Wechselkursrisiko behandelt wird.
- Den gesamten Barbedarf im Voraus: die Anzahlung zuzüglich der oben genannten Transaktionskosten.
Es ist ratsam, vor der Beurkundung eine grundsätzliche Finanzierungszusage einzuholen, denn sobald der Kaufvertrag unterzeichnet ist, sind Sie grundsätzlich gebunden, unabhängig davon, ob Ihr Darlehen zustande kommt. Hypothekenregeln und die Kreditbereitschaft verschieben sich im Laufe der Zeit. Verlassen Sie sich daher auf aktuelle Angebote statt auf ältere Zahlen.
Die Sorgfaltsprüfung, die ein Anwalt durchführt
Der Notar trägt dazu bei, dass die Transaktion formal korrekt ist, untersucht aber nicht, ob die Immobilie ein guter Kauf oder frei von verborgenen Problemen ist. Hier kann ein unabhängiger Anwalt Mehrwert schaffen. Typische Prüfungen umfassen:
- Grundbuchprüfung: Bestätigung, dass der Verkäufer die Immobilie wirklich besitzt, und Feststellung von Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Wegerechten, die auf Sie übergehen würden.
- Belastungen und Schulden: mithelfen sicherzustellen, dass bestehende, auf der Immobilie lastende Darlehen bei Abwicklung abgelöst werden, damit Sie sie nicht übernehmen.
- Vertragsbedingungen: Prüfung von Anzahlung, Abwicklungsbedingungen, Übergabetermin und etwaigen Haftungsausschlüssen für Mängel.
- Das Gebäude und die Eigentümergemeinschaft: bei Wohnungen Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, der Instandhaltungsrücklage und der monatlichen Beiträge.
- Planung und Nutzung: Bestätigung der zulässigen Nutzung, etwaiger Bauverstöße und offener Erschließungsbeiträge.
Bei Reißbrett- oder Neubaukäufen gibt es oft zusätzliche Schutzmechanismen und Regeln zu gestaffelten Zahlungen, die sorgfältig zu prüfen sind, da diese je nach Projekt variieren.
Es richtig machen
Das deutsche Notarsystem kann den Immobilienkauf beruhigend sicher erscheinen lassen, doch es beruht auf deutschsprachigen Verträgen und Regeln, die sich je nach Bundesland unterscheiden und sich im Laufe der Zeit ändern. Die Zahlen und Schwellenwerte in diesem Leitfaden sind Näherungswerte und dienen nur der allgemeinen Orientierung, nicht der Rechtsberatung für Ihre Situation. Bevor Sie etwas unterschreiben, lohnt es sich sehr, mit einem qualifizierten örtlichen Anwalt zu sprechen, der Ihren konkreten Vertrag prüfen, die aktuellen Steuern und Kosten bestätigen und mithelfen kann sicherzustellen, dass der Kauf Sie schützt.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich in Deutschland leben oder ein Visum haben, um dort eine Immobilie zu kaufen?
Nein. Deutschland kennt keine allgemeine Beschränkung für den Immobilienerwerb durch Ausländer; EU- und Nicht-EU-Bürger, Ansässige wie Nichtansässige, können Eigentumswohnungen und Häuser typischerweise weitgehend zu denselben Bedingungen erwerben wie Deutsche. Der Erwerb eines Eigenheims begründet für sich genommen jedoch kein Aufenthaltsrecht - Eigentum und Aufenthalt sind getrennte Fragen.
Was macht der Notar eigentlich, und wahrt er meine Interessen?
In Deutschland ist ein Immobilienkaufvertrag grundsätzlich nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird; der Notar ist ein neutraler, staatlich bestellter Amtsträger, der beiden Seiten dient und nicht für Käufer oder Verkäufer Partei ergreift. Er verliest den Vertrag, erläutert ihn und stellt die formale Richtigkeit des Geschäfts sicher, prüft aber nicht, ob die Immobilie ein guter Kauf oder frei von verborgenen Mängeln ist, und darf keine einseitige Beratung leisten. Deshalb beauftragen viele ausländische Käufer zusätzlich eine eigene Anwältin oder einen Anwalt mit der Due Diligence und der Wahrung ihrer Interessen.
Was gilt, wenn ich beim Beurkundungstermin kein Deutsch spreche?
Der Kaufvertrag ist in deutscher Sprache abgefasst und der Notar amtiert auf Deutsch. Sind Sie nicht sprachkundig, verlangt das Verfahren daher in der Regel einen vereidigten Dolmetscher bei der Beurkundung oder eine beglaubigte Übersetzung, damit Sie wirklich verstehen, was Sie unterschreiben. Organisieren Sie das im Voraus und nicht erst am Termin. Da der Notar keine einseitige Beratung leisten darf, lohnt es sich zudem, den Vertrag vorab von einer eigenen Anwältin oder einem Anwalt prüfen zu lassen.
Offizielle Quellen
Regeln, Gebühren und Grenzwerte ändern sich. Prüfen Sie alles in diesem Ratgeber bei der offiziellen Quelle, bevor Sie handeln.
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