Il programma Golden Visa greco ha subito profonde modifiche legislative, che hanno introdotto per gli acquirenti stranieri di immobili una soglia minima d'investimento articolata su tre fasce. Che il tuo obiettivo sia la residenza ad Atene, a Salonicco, nelle isole più gettonate o nei centri regionali emergenti, capire i nuovi confini delle zone, le riconversioni da uso commerciale a residenziale e le regole di rinnovo è essenziale prima di trasferire i fondi.
1. Le soglie d'investimento a fasce del 2026 in Grecia
Il quadro normativo greco aggiornato divide il Paese in zone d'investimento distinte, in base alla domanda immobiliare e alla pressione sul mercato abitativo:
| Fascia d'investimento | Importo minimo | Ambito geografico | Requisiti dell'immobile |
|---|---|---|---|
| Fascia 1 (zona ad alta domanda) | 800.000 € | Attica (regione di Atene), Salonicco, Mykonos, Santorini e isole con popolazione > 3.100 abitanti | Un solo immobile di almeno 120 mq (non è ammesso frazionare l'investimento su più unità) |
| Fascia 2 (zona regionale standard) | 400.000 € | Tutte le altre regioni continentali e le isole greche minori non elencate nella Fascia 1 (ad es. Peloponneso, Tessaglia, Epiro) | Un solo immobile residenziale di almeno 120 mq |
| Fascia 3 (patrimonio storico e riconversione) | 250.000 € | Tutto il territorio nazionale (qualsiasi località della Grecia) | Edifici industriali/commerciali riconvertiti a uso residenziale, oppure restauro integrale di monumenti storici vincolati |
2. La procedura di domanda del Golden Visa in 5 passaggi
Il percorso legale verso la residenza permanente europea attraverso l'acquisto di un immobile in Grecia si articola in cinque tappe distinte:
- Codice fiscale e apertura del conto bancario: ottenere il codice fiscale greco (AFM) e aprire un conto bancario greco dedicato tramite procura (PoA) conferita a un avvocato greco indipendente specializzato in immigrazione.
- Due diligence legale (catasto e conservatoria): il tuo legale svolge le visure ipotecarie e catastali per accertare che sull'immobile scelto non gravino ipoteche preesistenti, violazioni urbanistiche o superfici costruite non sanate.
- Stipula dell'atto notarile di compravendita: il contratto viene stipulato davanti a un notaio greco. Il pagamento integrale dell'importo qualificante (800.000 / 400.000 / 250.000 €) deve avvenire tramite bonifico bancario o transazione POS dal conto verificato dell'investitore.
- Rilievi biometrici e deposito presso l'autorità per l'immigrazione: presentazione del fascicolo di soggiorno alla Direzione per i Cittadini Stranieri e l'Immigrazione. Al momento del deposito telematico viene rilasciata una ricevuta blu provvisoria (Veveosi), che attribuisce immediatamente il diritto di soggiorno legale in Grecia.
- Rilascio della carta di soggiorno permanente quinquennale: dopo l'appuntamento biometrico (impronte digitali), la carta biometrica Golden Visa di 5 anni, rinnovabile, viene rilasciata all'investitore principale, al coniuge, ai figli sotto i 21 anni e ai genitori a carico di entrambi i coniugi.
Mettiti in contatto con avvocati greci verificati, esperti di immobiliare e immigrazione, per visure indipendenti e per la preparazione del fascicolo.
3. Inclusione dei familiari e libertà di viaggio nello spazio Schengen
Sul fronte dei familiari ammissibili, il Golden Visa greco resta uno dei programmi di residenza per investimento più generosi dell'Unione europea:
- Coniuge / partner di unione civile registrata: stessi diritti dell'investitore principale.
- Figli fino a 21 anni: l'inclusione può essere estesa fino ai 24 anni se sono iscritti a un percorso di istruzione superiore.
- Ascendenti diretti (genitori e suoceri): entrambe le coppie di genitori sono incluse senza obbligo di un investimento finanziario separato.
- Viaggi senza visto: libertà di circolazione senza restrizioni in tutti i 29 Paesi dell'area Schengen, fino a 90 giorni nell'arco di qualsiasi periodo di 180 giorni.
- Nessun obbligo di soggiorno minimo: gli investitori non devono risiedere in Grecia per mantenere o rinnovare il permesso di soggiorno quinquennale.
4. Incentivi sulla residenza fiscale per gli expat (regime non-dom)
Gli investitori che trasferiscono la residenza fiscale in Grecia insieme al Golden Visa possono accedere a interessanti incentivi fiscali ai sensi dell'articolo 5A del Codice greco delle imposte sui redditi (Legge 4172/2013):
- Imposta forfettaria in somma fissa: un'imposta annua fissa di 100.000 € su tutti i redditi esteri ovunque prodotti, a prescindere dall'importo guadagnato all'estero, applicabile per un massimo di 15 periodi d'imposta.
- Esenzione dall'imposta di successione: esenzione totale dall'imposta greca di successione e donazione per i beni detenuti fuori dalla Grecia.
- Imposta forfettaria del 7% per i pensionati (articolo 5B): i pensionati stranieri che trasferiscono la residenza fiscale in Grecia possono ottenere un'aliquota fissa del 7% sui redditi da pensione estera per 15 anni.
5. Errori frequenti da evitare
- Irregolarità urbanistiche non verificate: gli immobili greci costruiti prima del 2011 presentano spesso ampliamenti privi di certificazione. Assicurati che il tuo avvocato e il tuo ingegnere ottengano il certificato ufficiale di legittimità urbanistica (Pistopoiitiko Nomimotitas) prima di svincolare la caparra.
- Frazionare l'investimento su più immobili: con le regole degli 800.000 e dei 400.000 €, l'intero minimo deve essere investito in un unico immobile di almeno 120 mq. Non puoi sommare due appartamenti da 200.000 € per raggiungere la soglia dei 400.000 €.
- Violazioni sulle modalità di pagamento: versare acconti in contanti o utilizzare conti di terzi non collegati esclude la transazione dalla certificazione Golden Visa. Tutti i fondi devono provenire direttamente dal conto bancario tracciabile del richiedente.
Dati verificati l'ultima volta a settembre 2026. Le tre fasce (800.000 / 400.000 / 250.000 €) e il criterio dei 3.100 residenti per le isole derivano dal Codice greco dell'immigrazione (Legge 5038/2023), come rideterminato dall'articolo 64 della Legge 5100/2024. Soglie e aliquote cambiano: verifica la tua posizione presso la fonte ufficiale o un avvocato locale prima di impegnare del denaro.
Domande frequenti
Quanto devo investire per il Golden Visa greco?
Le soglie sono tre. 800.000 € nelle zone ad alta domanda: la regione dell'Attica (Atene e il Pireo compresi), il Comune di Salonicco, Mykonos, Santorini e le isole con più di 3.100 residenti. 400.000 € in tutte le altre regioni. Una soglia da 250.000 € è prevista per i progetti di conversione e di restauro. Le soglie derivano dal Codice greco dell'immigrazione (Law 5038/2023), come rideterminate dall'Article 64 of Law 5100/2024.
Posso ripartire l'investimento su più immobili?
No. Nelle soglie più alte l'importo deve essere raggiunto con un solo immobile: non è possibile sommare unità più piccole per arrivare alla soglia. È una delle modifiche che ha colto impreparati gli acquirenti che, con le regole precedenti, avevano pianificato un portafoglio di immobili.
Posso affittare l'immobile su Airbnb?
No. La legge greca vieta espressamente che l'immobile acquistato tramite il Golden Visa sia destinato a locazioni brevi nell'ambito della sharing economy o sia concesso in sublocazione. Se il reddito da locazione fa parte del progetto, questo vincolo può rendere il percorso inadatto.
Il Golden Visa dà diritto alla cittadinanza greca?
Non direttamente. Si tratta di un permesso di soggiorno. La cittadinanza segue un procedimento distinto, con requisiti propri di residenza, lingua e integrazione, che il possesso del Golden Visa non soddisfa di per sé.
In quale zona si trova il mio immobile?
La classificazione della zona determina se la soglia è di 800.000 € o di 400.000 €, e i confini non sono intuitivi: l'intera Regione dell'Attica è zona ad alta domanda, non soltanto il centro di Atene. Conviene verificare la classificazione del singolo comune prima di impegnarsi, perché sbagliare su questo punto fa naufragare la domanda per insufficienza dell'importo.
Fonti ufficiali
Norme, tariffe e soglie cambiano. Verifica sempre presso la fonte ufficiale prima di agire.
- AADEagenzia fiscale
- Ministry of Migration and Asylumautorità per l'immigrazione
- Athens Bar Associationordine forense — verifica un avvocato