Das griechische Golden-Visa-Programm wurde grundlegend reformiert: Für ausländische Immobilienkäufer gilt nun eine streng dreistufige Mindestinvestitionsschwelle. Ob Sie einen Aufenthalt in Athen, Thessaloniki, auf den beliebten Inseln oder in aufstrebenden Regionalstädten anstreben — bevor Sie Geld überweisen, müssen Sie die neuen Zonengrenzen, die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum und die Verlängerungsregeln verstanden haben.
1. Die gestaffelten Investitionsschwellen 2026 in Griechenland
Der aktualisierte griechische Einwanderungsrahmen teilt das Land nach Immobiliennachfrage und Wohnraumdruck in klar abgegrenzte Investitionszonen ein:
| Investitionsstufe | Mindestbetrag | Geografischer Geltungsbereich | Anforderungen an die Immobilie |
|---|---|---|---|
| Stufe 1 (Zone mit hoher Nachfrage) | 800.000 € | Attika (Region Athen), Thessaloniki, Mykonos, Santorin sowie Inseln mit einer Bevölkerung > 3.100 | Eine einzige Immobilie von mindestens 120 m² (keine Aufteilung der Investition auf mehrere Einheiten) |
| Stufe 2 (reguläre Regionalzone) | 400.000 € | Alle übrigen Festlandregionen und kleineren griechischen Inseln, die nicht unter Stufe 1 fallen (z. B. Peloponnes, Thessalien, Epirus) | Eine einzige Wohnimmobilie von mindestens 120 m² |
| Stufe 3 (Denkmalschutz und Umwandlung) | 250.000 € | Landesweit (jeder Ort in Griechenland) | Industrie- oder Gewerbegebäude, die zu Wohnraum umgewandelt werden, oder die vollständige Restaurierung denkmalgeschützter historischer Gebäude |
2. Das Golden-Visa-Antragsverfahren in 5 Schritten
Der rechtliche Weg zum dauerhaften Aufenthalt in Europa über den Erwerb einer griechischen Immobilie umfasst fünf klar getrennte Etappen:
- Steuerliche Registrierung und Bankkonto: Beantragen Sie eine griechische Steuernummer (AFM) und eröffnen Sie ein eigenes griechisches Bankkonto über eine Vollmacht (PoA), die Sie einem unabhängigen griechischen Anwalt für Einwanderungsrecht erteilen.
- Rechtliche Sorgfaltsprüfung (Kataster und Grundbuch): Ihr Rechtsbeistand führt die Eigentumsrecherche durch und stellt sicher, dass auf dem Zielobjekt keine bestehenden Hypotheken, Baurechtsverstöße oder nicht legalisierten Bauflächen lasten.
- Beurkundung des notariellen Kaufvertrags: Der Vertrag wird vor einem griechischen Notar beurkundet. Die vollständige Zahlung des qualifizierenden Betrags (800.000 / 400.000 / 250.000 €) muss per Banküberweisung oder POS-Banktransaktion vom verifizierten Konto des Investors erfolgen.
- Biometrie und Einreichung bei der Migrationsbehörde: Einreichung der Aufenthaltsakte bei der Direktion für ausländische Staatsangehörige und Migration. Mit der Online-Einreichung wird eine vorläufige blaue Bescheinigung (Veveosi) ausgestellt, die den rechtmäßigen Aufenthalt in Griechenland unmittelbar begründet.
- Ausstellung der fünfjährigen Daueraufenthaltskarte: Nach dem Biometrietermin (Fingerabdrücke) wird die verlängerbare biometrische Golden-Visa-Karte mit fünfjähriger Gültigkeit dem Hauptinvestor, dem Ehepartner, den Kindern unter 21 Jahren und den unterhaltsberechtigten Eltern beider Ehepartner erteilt.
Nehmen Sie Kontakt zu geprüften griechischen Immobilien- und Einwanderungsanwälten auf — für unabhängige Eigentumsrecherchen und die Vorbereitung Ihrer Antragsakte.
3. Familiennachzug und Reisefreiheit im Schengen-Raum
Beim Kreis der berechtigten Familienangehörigen bleibt das griechische Golden Visa eines der großzügigsten Aufenthaltsprogramme durch Investition in der Europäischen Union:
- Ehepartner / eingetragener Lebenspartner: dieselben Rechte wie der Hauptinvestor.
- Kinder bis 21 Jahre: kann bis zum Alter von 24 Jahren verlängert werden, sofern sie sich in einer Hochschulausbildung befinden.
- Verwandte in gerader aufsteigender Linie (Eltern und Schwiegereltern): Beide Elternpaare sind ohne gesonderte finanzielle Investitionsanforderung eingeschlossen.
- Visumfreies Reisen: uneingeschränkte Freizügigkeit in allen 29 Ländern des Schengen-Raums für bis zu 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen.
- Keine Mindestaufenthaltsdauer: Investoren müssen nicht in Griechenland wohnen, um die fünfjährige Aufenthaltserlaubnis zu behalten oder zu verlängern.
4. Steuerliche Anreize für Expats (Non-Dom-Regime)
Investoren, die zusammen mit dem Golden Visa ihren steuerlichen Wohnsitz nach Griechenland verlegen, können nach Artikel 5A des griechischen Einkommensteuergesetzbuchs (Gesetz 4172/2013) attraktive steuerliche Anreize nutzen:
- Pauschalsteuer als Einmalbetrag: eine feste Jahressteuer von 100.000 € auf sämtliche ausländischen Welteinkünfte, unabhängig von der im Ausland erzielten Höhe, anwendbar für bis zu 15 Steuerjahre.
- Befreiung von der Erbschaftsteuer: vollständige Befreiung von der griechischen Erbschaft- und Schenkungsteuer für Vermögenswerte, die außerhalb Griechenlands gehalten werden.
- 7 % Pauschalsteuer für Rentner (Artikel 5B): Ausländische Ruheständler, die ihren steuerlichen Wohnsitz nach Griechenland verlegen, können 15 Jahre lang einen pauschalen Steuersatz von 7 % auf ihre ausländischen Renteneinkünfte in Anspruch nehmen.
5. Häufige Fallstricke, die Sie vermeiden sollten
- Ungeprüfte Baurechtsverstöße: Griechische Immobilien, die vor 2011 errichtet wurden, weisen häufig nicht genehmigte Anbauten auf. Sorgen Sie dafür, dass Ihr Anwalt und Ihr Bauingenieur die amtliche Legalitätsbescheinigung (Pistopoiitiko Nomimotitas) einholen, bevor Sie die Anzahlung freigeben.
- Aufteilung der Investition auf mehrere Objekte: Nach den Regeln für 800.000 und 400.000 € muss der volle Mindestbetrag in eine einzige Immobilie von mindestens 120 m² investiert werden. Sie können nicht zwei Wohnungen zu je 200.000 € kombinieren, um die Schwelle von 400.000 € zu erreichen.
- Verstöße bei der Zahlungsweise: Barzahlungen von Anzahlungen oder die Nutzung fremder, nicht mit Ihnen verbundener Konten schließen die Transaktion von der Golden-Visa-Zertifizierung aus. Sämtliche Mittel müssen unmittelbar vom nachvollziehbaren Bankkonto des Antragstellers fließen.
Zahlen zuletzt geprüft im September 2026. Die drei Stufen (800.000 / 400.000 / 250.000 €) und der Schwellenwert von 3.100 Inselbewohnern ergeben sich aus dem griechischen Migrationsgesetzbuch (Gesetz 5038/2023) in der durch Artikel 64 des Gesetzes 5100/2024 neu bepreisten Fassung. Schwellenwerte und Sätze ändern sich — prüfen Sie Ihre eigene Lage anhand der amtlichen Quelle oder bei einem Anwalt vor Ort, bevor Sie Geld binden.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel muss ich für die griechische Golden Visa investieren?
Es gibt drei Stufen. 800.000 € gelten in Zonen mit hoher Nachfrage — der Region Attika (einschließlich Athen und Piräus), der Gemeinde Thessaloniki, Mykonos, Santorin sowie Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern. 400.000 € gelten in allen übrigen Regionen. Für Umnutzungs- und Restaurierungsprojekte besteht eine Stufe von 250.000 €. Die Stufen ergeben sich aus dem griechischen Migrationsgesetzbuch (Law 5038/2023) in der durch Article 64 of Law 5100/2024 neu festgesetzten Höhe.
Kann ich die Investition auf mehrere Immobilien aufteilen?
Nein. In den höheren Stufen muss der Betrag durch eine einzige Immobilie erreicht werden — kleinere Einheiten dürfen nicht zusammengerechnet werden, um die Schwelle zu erreichen. Das ist eine der Änderungen, die Käufer überrascht hat, die nach den früheren Regeln einen Portfolioansatz geplant hatten.
Kann ich die Immobilie über Airbnb vermieten?
Nein. Das griechische Recht verbietet ausdrücklich, eine über die Golden Visa erworbene Immobilie für Kurzzeitvermietungen in der Sharing Economy zu nutzen oder unterzuvermieten. Wenn Mieteinnahmen Teil Ihres Plans sind, kann dieser Weg für Sie ungeeignet sein.
Erhalte ich mit der Golden Visa die griechische Staatsangehörigkeit?
Nicht unmittelbar. Es handelt sich um einen Aufenthaltstitel. Die Einbürgerung ist ein eigenes Verfahren mit eigenen Anforderungen an Aufenthalt, Sprache und Integration, und der Besitz einer Golden Visa erfüllt diese für sich genommen nicht.
In welcher Zone liegt meine Immobilie?
Von der Zoneneinstufung hängt ab, ob Sie 800.000 € oder 400.000 € benötigen, und die Grenzen sind nicht intuitiv — die gesamte Region Attika gilt als Zone mit hoher Nachfrage, nicht nur das Zentrum Athens. Lassen Sie sich die Einstufung der konkreten Gemeinde bestätigen, bevor Sie sich binden, denn ein Irrtum führt dazu, dass der Antrag schon am Betrag scheitert.
Offizielle Quellen
Regeln, Gebühren und Grenzwerte ändern sich. Prüfen Sie alles in diesem Ratgeber bei der offiziellen Quelle, bevor Sie handeln.
- AADESteuerbehörde
- Ministry of Migration and AsylumAusländerbehörde
- Athens Bar AssociationRechtsanwaltskammer — Anwalt prüfen