El programa Golden Visa griego ha sufrido cambios legislativos de calado, que han introducido un umbral mínimo de inversión estrictamente dividido en tres tramos para los compradores extranjeros de inmuebles. Tanto si busca la residencia en Atenas o Salónica como en las islas más demandadas o en ciudades regionales emergentes, entender los nuevos límites de cada zona, las conversiones de uso comercial a residencial y las normas de renovación resulta imprescindible antes de transferir fondos.
1. Los umbrales de inversión por tramos en Grecia en 2026
El marco migratorio griego actualizado divide el país en zonas de inversión diferenciadas según la demanda inmobiliaria y la presión sobre la vivienda:
| Tramo de inversión | Importe mínimo | Ámbito geográfico | Requisitos del inmueble |
|---|---|---|---|
| Tramo 1 (zona de alta demanda) | 800.000 € | Ática (región de Atenas), Salónica, Miconos, Santorini e islas con población > 3.100 habitantes | Un único inmueble de al menos 120 m² (no se admite repartir la inversión entre varias unidades) |
| Tramo 2 (zona regional estándar) | 400.000 € | El resto de regiones continentales y las islas griegas menores no incluidas en el Tramo 1 (por ejemplo, el Peloponeso, Tesalia o el Epiro) | Un único inmueble residencial de al menos 120 m² |
| Tramo 3 (patrimonio protegido y rehabilitación) | 250.000 € | Todo el territorio nacional (cualquier ubicación de Grecia) | Edificios industriales o comerciales reconvertidos en vivienda, o rehabilitación integral de monumentos históricos catalogados |
2. El proceso de solicitud de la Golden Visa en 5 pasos
El camino legal hacia la residencia permanente europea a través de la compra de un inmueble en Grecia se articula en cinco hitos claramente diferenciados:
- Alta fiscal y apertura de cuenta bancaria: obtenga el número de identificación fiscal griego (AFM) y abra una cuenta bancaria griega específica mediante un poder notarial (PoA) otorgado a un abogado griego independiente especializado en inmigración.
- Diligencia debida legal (catastro y Registro de la Propiedad): su asesor jurídico realiza las búsquedas registrales para comprobar que sobre el inmueble elegido no pesan hipotecas previas, infracciones urbanísticas ni superficies construidas sin legalizar.
- Otorgamiento de la escritura pública de compraventa: el contrato se otorga ante notario griego. El pago íntegro del importe que da derecho al visado (800.000 / 400.000 / 250.000 €) debe realizarse mediante transferencia bancaria u operación bancaria con TPV desde la cuenta verificada del inversor.
- Datos biométricos y presentación ante la autoridad migratoria: presentación del expediente de residencia ante la Dirección de Ciudadanos Extranjeros e Inmigración. Al presentar la solicitud en línea se emite un resguardo azul provisional (Veveosi), que otorga de inmediato la residencia legal en Grecia.
- Expedición de la tarjeta de residencia permanente de 5 años: tras la cita biométrica (huellas dactilares), la tarjeta biométrica Golden Visa de 5 años, renovable, se concede al inversor principal, al cónyuge, a los hijos menores de 21 años y a los progenitores a cargo de ambos cónyuges.
Póngase en contacto con abogados griegos verificados en inmobiliario e inmigración para realizar búsquedas registrales independientes y preparar el expediente.
3. Inclusión de la familia y ventajas de viaje en Schengen
En cuanto a los familiares que pueden acogerse al programa, la Golden Visa griega sigue siendo uno de los programas de residencia por inversión más generosos de la Unión Europea:
- Cónyuge o pareja de hecho registrada: los mismos derechos que el inversor principal.
- Hijos hasta los 21 años: puede ampliarse hasta los 24 años si están matriculados en estudios superiores.
- Ascendientes directos (padres y suegros): ambos grupos de progenitores quedan incluidos sin necesidad de una inversión económica adicional.
- Viajes sin visado: libertad de circulación sin restricciones por los 29 países del espacio Schengen durante un máximo de 90 días dentro de cualquier periodo de 180 días.
- Sin exigencia de estancia mínima: los inversores no necesitan residir en Grecia para mantener o renovar el permiso de residencia de 5 años.
4. Incentivos de residencia fiscal para expatriados (régimen non-dom)
Los inversores que trasladan su residencia fiscal a Grecia junto con la Golden Visa pueden acceder a incentivos fiscales atractivos al amparo del artículo 5A del Código del Impuesto sobre la Renta griego (Ley 4172/2013):
- Impuesto fijo a tanto alzado: un impuesto anual fijo de 100.000 € sobre todas las rentas extranjeras de fuente mundial, con independencia del importe obtenido fuera del país, aplicable durante un máximo de 15 ejercicios fiscales.
- Exención del impuesto de sucesiones: exención total del impuesto griego sobre sucesiones y donaciones respecto de los bienes situados fuera de Grecia.
- Tipo fijo del 7% para pensionistas (artículo 5B): los jubilados extranjeros que trasladan su residencia fiscal a Grecia pueden acogerse a un tipo fijo del 7% sobre sus rentas de pensión extranjera durante 15 años.
5. Errores frecuentes que conviene evitar
- Irregularidades urbanísticas sin comprobar: los inmuebles griegos construidos antes de 2011 suelen presentar ampliaciones sin certificar. Asegúrese de que su abogado y su ingeniero obtengan el certificado oficial de legalidad urbanística (Pistopoiitiko Nomimotitas) antes de liberar el importe de la señal.
- Repartir la inversión entre varios inmuebles: conforme a las reglas de los 800.000 y los 400.000 €, el mínimo íntegro debe invertirse en un solo inmueble de al menos 120 m². No puede sumar dos apartamentos de 200.000 € para alcanzar el umbral de 400.000 €.
- Incumplimientos en la forma de pago: entregar señales en efectivo o utilizar cuentas de terceros sin vinculación descalifica la operación a efectos de la certificación Golden Visa. Todos los fondos deben proceder directamente de la cuenta bancaria trazable del solicitante.
Cifras verificadas por última vez en septiembre de 2026. Los tres tramos (800.000 / 400.000 / 250.000 €) y el criterio de las islas de más de 3.100 habitantes proceden del Código de Migración griego (Ley 5038/2023), con los importes actualizados por el artículo 64 de la Ley 5100/2024. Los umbrales y los tipos cambian: contraste su situación con la fuente oficial o con un abogado local antes de comprometer dinero.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tengo que invertir para la Golden Visa griega?
Hay tres tramos. 800.000 € se aplican en las zonas de alta demanda: la región del Ática (incluidas Atenas y El Pireo), el municipio de Salónica, Miconos, Santorini y las islas con más de 3.100 habitantes. 400.000 € se aplican en el resto de las regiones. Existe un tramo de 250.000 € para proyectos de conversión y rehabilitación. Los tramos proceden del Código de Migración griego (Law 5038/2023), con los importes actualizados por el Article 64 of Law 5100/2024.
¿Puedo repartir la inversión entre varios inmuebles?
No. En los tramos superiores el importe debe alcanzarse con un único inmueble: no cabe sumar unidades más pequeñas hasta llegar al umbral. Este es uno de los cambios que pilló a contrapié a quienes habían planificado una cartera de inmuebles con las reglas anteriores.
¿Puedo alquilar el inmueble en Airbnb?
No. La ley griega prohíbe expresamente que el inmueble adquirido por la vía de la Golden Visa se destine al alquiler de corta duración dentro de la economía colaborativa, así como su subarriendo. Si los ingresos por alquiler forman parte de su plan, esta restricción puede hacer que la vía no le convenga.
¿La Golden Visa me da la nacionalidad griega?
No directamente. Es un permiso de residencia. La nacionalidad es un procedimiento aparte, con sus propios requisitos de residencia, idioma e integración, y ser titular de una Golden Visa no los satisface por sí solo.
¿En qué zona está mi inmueble?
La clasificación por zonas determina si necesita 800.000 € o 400.000 €, y los límites no son intuitivos: toda la región del Ática es zona de alta demanda, no solo el centro de Atenas. Confirme la clasificación del municipio concreto antes de comprometerse, porque equivocarse significa que la solicitud decae por el importe.
Fuentes oficiales
Las normas, tasas y umbrales cambian. Confirma todo lo de esta guía en la fuente oficial antes de actuar.
- AADEagencia tributaria
- Ministry of Migration and Asylumautoridad de inmigración
- Athens Bar Associationcolegio de abogados — verifica un abogado