Греческая программа «Золотая виза» претерпела серьёзные законодательные изменения: для иностранных покупателей недвижимости введён жёсткий трёхуровневый минимальный порог инвестиций. Планируете ли вы вид на жительство в Афинах, Салониках, на популярных островах или в развивающихся региональных городах — прежде чем переводить деньги, необходимо разобраться в новых границах зон, в переводе коммерческих объектов в жилой фонд и в правилах продления.
1. Уровни инвестиционных порогов в Греции в 2026 году
Обновлённое греческое миграционное законодательство делит страну на отдельные инвестиционные зоны в зависимости от спроса на недвижимость и нагрузки на жилищный рынок:
| Инвестиционный уровень | Минимальная сумма | Территория действия | Требования к объекту |
|---|---|---|---|
| Уровень 1 (зона высокого спроса) | 800 000 € | Аттика (регион Афин), Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением > 3100 человек | Один объект площадью не менее 120 кв. м (дробить инвестицию между несколькими объектами нельзя) |
| Уровень 2 (стандартная региональная зона) | 400 000 € | Все остальные материковые регионы и небольшие греческие острова, не отнесённые к Уровню 1 (например, Пелопоннес, Фессалия, Эпир) | Один жилой объект площадью не менее 120 кв. м |
| Уровень 3 (памятники архитектуры и перепрофилирование) | 250 000 € | Вся страна (любая точка Греции) | Промышленные или коммерческие здания, переведённые в жилой фонд, либо полная реставрация объектов, включённых в реестр памятников истории |
2. Процедура получения «Золотой визы» в 5 шагов
Юридический путь к постоянному виду на жительство в Европе через покупку недвижимости в Греции состоит из пяти самостоятельных этапов:
- Постановка на налоговый учёт и открытие счёта: получите греческий налоговый номер (AFM) и откройте отдельный счёт в греческом банке по доверенности (PoA), выданной независимому греческому юристу по иммиграционным вопросам.
- Юридическая проверка (кадастр и реестр прав на недвижимость): ваш юрист проверяет историю прав на объект, чтобы убедиться в отсутствии действующих ипотек, градостроительных нарушений и неузаконенных построенных площадей.
- Подписание нотариального договора купли-продажи: договор оформляется у греческого нотариуса. Полная оплата квалифицирующей суммы (800 000 / 400 000 / 250 000 €) должна быть проведена банковским переводом или операцией через банковский POS-терминал с подтверждённого счёта инвестора.
- Биометрия и подача документов в миграционный орган: досье на вид на жительство подаётся в Управление по делам иностранных граждан и миграции. При подаче онлайн выдаётся временная синяя справка (Veveosi), которая сразу даёт право законно находиться в Греции.
- Выдача карты постоянного проживания на 5 лет: после сдачи биометрии (отпечатков пальцев) продлеваемая биометрическая карта «Золотая виза» сроком на 5 лет выдаётся основному инвестору, супругу, детям до 21 года и находящимся на иждивении родителям обоих супругов.
Свяжитесь с проверенными греческими юристами по недвижимости и иммиграции для независимой проверки прав на объект и подготовки досье.
3. Включение семьи и свобода передвижения по Шенгену
По кругу членов семьи, которых можно включить в заявление, греческая «Золотая виза» остаётся одной из самых щедрых программ получения ВНЖ за инвестиции в Европейском союзе:
- Супруг(а) или зарегистрированный партнёр: те же права, что и у основного инвестора.
- Дети до 21 года: срок может быть продлён до 24 лет, если ребёнок учится в вузе.
- Прямые восходящие родственники (родители и родители супруга): обе пары родителей включаются без отдельных требований к инвестициям.
- Безвизовые поездки: свободное передвижение по всем 29 странам Шенгенской зоны без ограничений — до 90 дней в течение любого 180-дневного периода.
- Отсутствие требования о минимальном пребывании: инвестору не нужно жить в Греции, чтобы сохранить или продлить пятилетний вид на жительство.
4. Налоговые льготы для экспатов при смене налогового резидентства (режим non-dom)
Инвесторы, которые вместе с «Золотой визой» переносят налоговое резидентство в Грецию, могут воспользоваться привлекательными фискальными льготами на основании статьи 5A Кодекса о подоходном налоге Греции (Закон 4172/2013):
- Фиксированный паушальный налог: твёрдый ежегодный налог в размере 100 000 € со всех иностранных доходов по всему миру, независимо от суммы, заработанной за рубежом, — на срок до 15 налоговых лет.
- Освобождение от налога на наследство: полное освобождение от греческого налога на наследство и дарение в отношении активов, находящихся за пределами Греции.
- Ставка 7% для пенсионеров (статья 5B): иностранные пенсионеры, переносящие налоговое резидентство в Грецию, могут получить фиксированную ставку 7% на иностранный пенсионный доход в течение 15 лет.
5. Типичные ошибки, которых стоит избежать
- Непроверенные градостроительные нарушения: у греческих объектов, построенных до 2011 года, часто есть несертифицированные пристройки. Проследите, чтобы ваш юрист и инженер-строитель получили официальное свидетельство о законности постройки (Pistopoiitiko Nomimotitas) до того, как будет разблокирован задаток.
- Дробление инвестиции между объектами: по правилам для 800 000 и 400 000 € весь минимум должен быть вложен в один объект площадью не менее 120 кв. м. Нельзя сложить две квартиры по 200 000 €, чтобы выйти на порог в 400 000 €.
- Нарушение порядка оплаты: внесение задатка наличными или использование счетов третьих лиц, не связанных с вами, лишает сделку права на сертификацию по программе «Золотая виза». Все средства должны поступать напрямую с прослеживаемого банковского счёта заявителя.
Данные в последний раз проверены в сентябре 2026 года. Три уровня (800 000 / 400 000 / 250 000 €) и критерий острова с населением 3100 человек установлены Миграционным кодексом Греции (Закон 5038/2023) в редакции статьи 64 Закона 5100/2024, пересмотревшей суммы. Пороги и ставки меняются — сверьте своё положение с официальным источником или с местным юристом, прежде чем вкладывать деньги.
Часто задаваемые вопросы
Сколько нужно инвестировать для получения греческой Golden Visa?
Порогов три. 800 000 € действуют в зонах повышенного спроса — регион Аттика (включая Афины и Пирей), муниципалитет Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением более 3 100 человек. 400 000 € применяются во всех остальных регионах. Порог в 250 000 € сохраняется для проектов переустройства и реставрации. Пороговые суммы установлены Греческим миграционным кодексом (Law 5038/2023) в редакции Article 64 of Law 5100/2024.
Можно ли разделить инвестицию между несколькими объектами?
Нет. В более высоких порогах сумма должна быть выбрана одним объектом недвижимости: сложить несколько меньших, чтобы дотянуть до порога, нельзя. Это одно из изменений, которое застало врасплох покупателей, планировавших портфельный подход по прежним правилам.
Можно ли сдавать объект через Airbnb?
Нет. Греческий закон прямо запрещает использовать недвижимость, приобретённую по программе Golden Visa, для краткосрочной аренды в рамках экономики совместного пользования, а также сдавать её в субаренду. Если доход от аренды входит в ваши планы, из-за этого ограничения программа может вам не подойти.
Даёт ли Golden Visa греческое гражданство?
Напрямую — нет. Это вид на жительство. Гражданство оформляется отдельно, со своими требованиями к сроку проживания, языку и интеграции, и наличие Golden Visa само по себе им не удовлетворяет.
В какой зоне находится мой объект?
От классификации зоны зависит, нужно вам 800 000 € или 400 000 €, и границы здесь не интуитивны: к зоне повышенного спроса относится весь регион Аттика, а не только центр Афин. Уточните классификацию конкретного муниципалитета до того, как возьмёте на себя обязательства, потому что ошибка означает отказ по заявлению из-за недостаточной суммы.
Официальные источники
Правила, сборы и пороги меняются. Перед тем как действовать, сверьтесь с официальным источником.
- AADEналоговый орган
- Ministry of Migration and Asylumмиграционная служба
- Athens Bar Associationколлегия адвокатов — проверить юриста