Grundsteuer in Griechenland für ausländische Eigentümer: ENFIA und Grunderwerbsteuer

Der Kauf eines Eigenheims oder einer Anlageimmobilie in Griechenland ist eine reizvolle Aussicht, doch die steuerliche Seite überrascht ausländische Eigentümer oft. Es fällt eine Steuer beim Erwerb der Immobilie an, eine jährliche Steuer für die gesamte Dauer des Besitzes sowie ein Geflecht von Registrierungspflichten, die an Ihre griechische Steuernummer gebunden sind – und das meiste davon gilt unabhängig davon, ob Sie im Land leben oder nicht.

Ob Sie ein Ferienhaus auf einer Insel, eine Wohnung in Athen oder Thessaloniki oder eine Immobilie zur Vermietung kaufen: Die griechische Steuerbehörde behandelt ausländische und gebietsansässige Eigentümer im Hinblick auf die Immobilie selbst grundsätzlich gleich. Was sich für Ausländer ändert, ist die praktische Ebene: die Erlangung einer griechischen Steuerregistrierung, der Umgang mit Unterlagen auf Griechisch und das Einhalten von Fristen aus dem Ausland. Steuersätze, Schwellenwerte und Vergünstigungen ändern sich im Laufe der Zeit, betrachten Sie dies daher als allgemeinen Hintergrund und nicht als Beratung zu Ihrem eigenen Kauf.

Die griechische Steuernummer (AFM): Ihr Ausgangspunkt

Bevor Sie eine Immobilie kaufen, Steuern zahlen oder auch nur die Versorgungsanschlüsse anmelden können, benötigen Sie eine griechische Steueridentifikationsnummer, bekannt als AFM (und die zugehörige Akte beim Finanzamt). Ausländische Käufer erhalten diese über die Steuerbehörde, häufig über einen Vertreter, und sie wird zum roten Faden, der alle nachfolgenden Steuerpflichten miteinander verbindet. Zwei Punkte sind in der Praxis von Bedeutung:

• Wenn Sie im Ausland leben, müssen Sie in der Regel einen steuerlichen Vertreter in Griechenland bestellen, der Korrespondenz und Bescheide in Ihrem Namen entgegennimmt.
• Ihr Aufenthaltsstatus – ob Sie steuerlich in Griechenland ansässig oder ein gebietsfremder Eigentümer sind – beeinflusst, wie manche Steuern und Vergünstigungen angewendet werden, daher lohnt es sich, dies von Anfang an klar festzulegen.

Die AFM und die Vertretung frühzeitig richtig zu regeln, verhindert das häufigste Problem, mit dem Ausländer konfrontiert sind: Bescheide und Fristen, die in Griechenland eintreffen, während sich der Eigentümer im Ausland aufhält und sie nie zu Gesicht bekommt.

Steuer beim Kauf: Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer

Beim Erwerb einer griechischen Immobilie fällt im Allgemeinen eine von zwei Steuern an, und welche das ist, hängt von der Art der Immobilie ab und nicht von Ihrer Staatsangehörigkeit. Die meisten Bestandsimmobilien unterliegen der Grunderwerbsteuer (foros metavivasis akinitou), die auf den Wert der Immobilie berechnet und vor Unterzeichnung der Kaufurkunde gezahlt wird. Bestimmte neu errichtete Immobilien, die von einem Bauträger verkauft werden, können stattdessen in den Anwendungsbereich der Mehrwertsteuer fallen, wobei die Anwendung der Mehrwertsteuer auf Neubauten zu verschiedenen Zeitpunkten ausgesetzt und wieder eingeführt wurde, sodass der jeweils aktuelle Stand stets geprüft werden sollte.

Der steuerpflichtige Wert ist nicht einfach der von Ihnen vereinbarte Preis. Griechenland verwendet ein System des amtlichen Objektivwerts – eine formelbasierte Bewertung des Immobilienwerts anhand von Lage und Merkmalen –, und die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich auf den höheren Wert von Objektivwert oder tatsächlichem Kaufpreis erhoben. Zusätzlich zur Steuer selbst sollten Sie die mit einem Kauf verbundenen Kosten einplanen:

• Notargebühren, da griechische Immobilienübertragungen durch notarielle Urkunde vollzogen werden.
• Gebühren für die Eintragung im Grundbuch oder Kataster zur Erfassung Ihres Eigentums.
• Anwaltshonorare für die Due Diligence und die Vertragsabwicklung.
• Etwaige kommunale Abgaben im Zusammenhang mit der Übertragung.

Eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer für die Erstwohnung besteht für diejenigen, die Aufenthalts- und weitere Voraussetzungen erfüllen, doch sie richtet sich an Menschen, die Griechenland zu ihrem Wohnsitz machen, und nicht an gebietsfremde Käufer einer Ferien- oder Anlageimmobilie, gehen Sie daher nicht davon aus, dass sie auf Sie zutrifft.

Die jährliche Grundsteuer: ENFIA

Sobald Sie eine griechische Immobilie besitzen, ist die wichtigste wiederkehrende Steuer die ENFIA – die einheitliche Grundsteuer. Es handelt sich um eine jährliche Steuer auf Immobilien, die zu einem festgelegten Stichtag jedes Jahres im Eigentum stehen, und sie gilt für ausländische Eigentümer in gleicher Weise wie für Gebietsansässige. Die ENFIA besteht aus zwei Bestandteilen: einer Hauptsteuer, die für jede Immobilie nach Faktoren wie Lage, Größe, Alter, Geschoss und Nutzung berechnet wird, und – bei Eigentümern mit einem hohen Gesamtimmobilienwert – einer Ergänzungssteuer auf das Gesamtportfolio.

Die Steuerbehörde berechnet die ENFIA zentral aus den ihr vorliegenden Immobiliendaten und erlässt einen jährlichen Bescheid, der typischerweise in Raten über das Jahr verteilt zu zahlen ist. Da der Betrag aus dem amtlichen Register erzeugt wird, ist die Richtigkeit dieses Registers von großer Bedeutung. Daraus ergeben sich zwei praktische Konsequenzen für ausländische Eigentümer:

• Wenn die eingetragenen Merkmale Ihrer Immobilie falsch sind – die falsche Größe, das falsche Alter oder der falsche Status –, kann Ihre ENFIA fehlerhaft berechnet werden, und die Korrektur der zugrunde liegenden Erklärung ist der Weg, dies zu beheben.
• Der jährliche Bescheid wird über Ihr griechisches Steuerkonto zugestellt, sodass ein gebietsfremder Eigentümer ohne einen Vertreter, der dies überwacht, die Rechnung gänzlich übersehen und Zinsen und Säumniszuschläge auflaufen lassen kann.

Vergünstigungen und Ermäßigungen bestehen für bestimmte Eigentümer und Portfolios von geringerem Wert, und die Sätze und Stufen werden regelmäßig überprüft, sodass sich der fällige Betrag von Jahr zu Jahr ändern kann, selbst wenn sich an Ihrer Immobilie nichts ändert.

Die E9-Erklärung und die Pflege des Registers

Griechisches Immobilieneigentum wird der Steuerbehörde über eine Erklärung namens E9 gemeldet, die erfasst, was Sie besitzen, sowie etwaige Änderungen daran. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen, erben, verschenken oder verändern, sollte die E9 aktualisiert werden, da sie unmittelbar in Ihren ENFIA-Bescheid einfließt. Für ausländische Eigentümer ist dies eines der Dinge, die am leichtesten übersehen werden, und zugleich eines der wichtigsten, die man richtig machen sollte – eine veraltete oder unrichtige E9 ist eine häufige Ursache für falsche Steuerbescheide und spätere Streitigkeiten.

Steuer auf Einkünfte und auf den Verkauf

Die Immobiliensteuern enden nicht mit dem Erwerb und dem jährlichen Besitz. Wenn Sie Ihre griechische Immobilie vermieten, sind die Mieteinkünfte grundsätzlich in Griechenland steuerpflichtig und müssen erklärt werden, wobei Gebietsfremde auf ihre Einkünfte aus griechischer Quelle besteuert werden, auch wenn sie ihre Hauptsteuererklärung anderswo abgeben. Die kurzfristige Ferienvermietung bringt eigene Registrierungs- und Meldepflichten mit sich, die in den letzten Jahren verschärft wurden.

Bei einem Verkauf hat Griechenland eine Kapitalertragsteuer auf den Gewinn aus der Übertragung von Immobilien vorgesehen, deren Anwendung auf Privatpersonen jedoch wiederholt ausgesetzt wurde, sodass die Frage, ob zu einem bestimmten Zeitpunkt tatsächlich eine solche Steuer zu zahlen ist, eher zu bestätigen als anzunehmen ist. Wenn Sie in einem anderen Land steuerlich ansässig sind, kann ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen diesem Land und Griechenland beeinflussen, wie Mieteinkünfte oder Gewinne besteuert werden und wo – genau die Art grenzüberschreitender Frage, die ein griechischer Steuerberater mit Ihrer Situation im Heimatland abgleichen kann.

Häufige Fallstricke für ausländische Eigentümer

Die meisten Probleme, auf die Ausländer bei der griechischen Grundsteuer stoßen, sind eher verwaltungstechnischer als inhaltlicher Natur – versäumte Korrespondenz, eine nicht gepflegte E9, ein beim Kauf missverstandener Objektivwert oder eine angenommene, aber tatsächlich nicht verfügbare Vergünstigung. Die Steuern selbst sind vorhersehbar; die Schwierigkeit liegt darin, sie aus dem Ausland, in einer Fremdsprache und gegen Fristen zu verwalten, die unabhängig davon laufen, ob Sie aufpassen oder nicht.

• Halten Sie Ihren steuerlichen Vertreter und Ihre Kontaktdaten aktuell, damit Bescheide und Mitteilungen Sie auch tatsächlich erreichen.
• Prüfen Sie den Objektivwert, bevor Sie sich binden, da er die Grunderwerbsteuer und die künftige ENFIA bestimmt, nicht nur der vereinbarte Preis.
• Aktualisieren Sie Ihre E9 unverzüglich nach jeder Änderung des Eigentums oder der Immobilienmerkmale.
• Bestätigen Sie die aktuellen Regeln, bevor Sie sich auf eine Vergünstigung verlassen, da Aussetzungen und Wiedereinführungen in diesem Bereich häufig sind.

Es richtig machen

Griechenland besteuert ausländische Immobilieneigentümer weitgehend auf derselben Grundlage wie Gebietsansässige, doch die Beträge, Vergünstigungen und die wechselnde Behandlung von Mehrwertsteuer und Kapitalertragsteuer verändern sich im Laufe der Zeit, und die Folgen einer versäumten Erklärung oder eines versäumten Bescheids häufen sich aus dem Ausland unbemerkt an. Da so viel von der Art der Immobilie, ihrem Objektivwert, Ihrem Aufenthaltsstatus und dem Stand der Regeln in dem Jahr abhängt, mit dem Sie es zu tun haben, ist der sicherste Schritt, wenn ein Kauf, Verkauf oder Steuerbescheid auf dem Spiel steht, das Gespräch mit einem qualifizierten griechischen Steueranwalt, der Ihre Situation prüfen und die aktuellen Regeln bestätigen kann, bevor Sie über Ihr weiteres Vorgehen entscheiden.