Comprar una vivienda o un inmueble de inversión en Grecia es una perspectiva atractiva, pero la vertiente fiscal suele coger desprevenidos a los propietarios extranjeros. Hay un impuesto que pagar cuando se adquiere el inmueble, un impuesto anual mientras se mantiene la titularidad y un entramado de obligaciones registrales vinculadas a su número fiscal griego, y la mayor parte se aplica con independencia de que usted resida o no en el país.
Tanto si compra una casa de vacaciones en una isla, un apartamento en Atenas o Salónica, o un inmueble para alquilar, la administración tributaria griega trata por lo general por igual a los propietarios extranjeros y residentes en lo que respecta al inmueble en sí. Lo que cambia para los extranjeros es la capa práctica: obtener el registro fiscal griego, lidiar con la documentación en griego y cumplir los plazos desde el extranjero. Los tipos, umbrales y bonificaciones cambian con el tiempo, así que tome esto como información general y no como asesoramiento sobre su propia compra.
El número fiscal griego (AFM): su punto de partida
Antes de poder comprar un inmueble, pagar impuestos o incluso dar de alta los suministros, necesitará un número de registro fiscal griego, conocido como AFM (y el correspondiente expediente en la oficina tributaria). Los compradores extranjeros lo obtienen a través de la administración tributaria, a menudo mediante un representante, y se convierte en el hilo que enlaza todas las obligaciones fiscales que vienen después. Dos cuestiones importan en la práctica:
- Si reside en el extranjero, normalmente deberá designar a un representante fiscal en Grecia para que reciba en su nombre la correspondencia y las liquidaciones.
- Su situación de residencia —si es residente fiscal en Grecia o propietario no residente— afecta a cómo se aplican algunos impuestos y bonificaciones, por lo que conviene dejarla clara desde el principio.
Gestionar correctamente el AFM y la representación desde el inicio evita el problema más habitual al que se enfrentan los extranjeros: liquidaciones y plazos que llegan a Grecia mientras el propietario está fuera del país y que nunca llega a ver.
El impuesto sobre la compra: impuesto de transmisiones o IVA
Cuando adquiere un inmueble griego, suele aplicarse uno de dos impuestos, y cuál de ellos depende del tipo de inmueble más que de su nacionalidad. La mayoría de los inmuebles de segunda mano están sujetos al impuesto de transmisiones inmobiliarias (foros metavivasis akinitou), que se calcula sobre el valor del inmueble y se paga antes de firmar la escritura de compraventa. Determinados inmuebles de nueva construcción vendidos por un promotor pueden, en cambio, quedar dentro del ámbito del IVA, si bien la aplicación del IVA a la obra nueva se ha suspendido y reinstaurado en distintos momentos, por lo que conviene comprobar siempre la situación vigente.
El valor imponible no es simplemente el precio que usted pacta. Grecia utiliza un sistema de valor objetivo oficial —una valoración basada en una fórmula sobre cuánto vale un inmueble según su ubicación y características— y el impuesto de transmisiones se aplica por lo general sobre el mayor de los dos importes: el valor objetivo o la contraprestación real. Además del impuesto en sí, presupueste los costes asociados a una compra:
- Honorarios notariales, ya que las transmisiones de inmuebles en Grecia se formalizan mediante escritura notarial.
- Tasas de inscripción en el registro de la propiedad o el catastro para inscribir su titularidad.
- Honorarios del abogado por la diligencia debida y la tramitación de la compraventa.
- Cualquier tasa municipal local vinculada a la transmisión.
Existe una bonificación de primera vivienda en el impuesto de transmisiones para quienes cumplen los requisitos de residencia y otras condiciones, pero está pensada para personas que establecen su hogar en Grecia y no para compradores no residentes de una vivienda vacacional o de inversión, así que no dé por hecho que se le aplicará.
El impuesto inmobiliario anual: ENFIA
Una vez que es titular de un inmueble griego, el principal impuesto recurrente es el ENFIA, el Impuesto Unificado sobre Bienes Inmuebles. Es un impuesto anual sobre los inmuebles cuya titularidad se ostenta a una fecha de referencia fijada cada año, y se aplica a los propietarios extranjeros del mismo modo que a los residentes. El ENFIA tiene dos componentes: un impuesto principal calculado sobre cada inmueble en función de factores como su ubicación, tamaño, antigüedad, planta y uso, y, para los titulares cuyo valor patrimonial total es elevado, un impuesto complementario sobre el conjunto del patrimonio.
La administración tributaria calcula el ENFIA de forma centralizada a partir de los datos del inmueble que obran en su poder y emite una liquidación anual, normalmente pagadera a plazos a lo largo del año. Dado que la cifra se genera a partir del registro oficial, la exactitud de ese registro importa enormemente. De ello se derivan dos consecuencias prácticas para los propietarios extranjeros:
- Si las características registradas de su inmueble son incorrectas —tamaño, antigüedad o situación equivocados—, su ENFIA puede calcularse mal, y la vía para corregirlo es rectificar la declaración subyacente.
- La liquidación anual se notifica a través de su cuenta fiscal griega, por lo que un propietario no residente sin un representante que la vigile puede pasar por alto la liquidación por completo y acumular intereses y recargos.
Existen bonificaciones y reducciones para determinados titulares y para patrimonios de menor valor, y los tipos y tramos se revisan periódicamente, por lo que el importe a pagar puede variar de un año a otro aunque nada cambie en su inmueble.
La declaración E9 y el mantenimiento correcto del registro
La titularidad de inmuebles en Grecia se comunica a la administración tributaria mediante una declaración conocida como E9, que recoge lo que usted posee y cualquier cambio en ello. Cuando compra, vende, hereda, dona o modifica un inmueble, debe actualizarse el E9, porque alimenta directamente su liquidación del ENFIA. Para los propietarios extranjeros, esto es una de las cosas más fáciles de pasar por alto y una de las más importantes de hacer bien: un E9 desactualizado o inexacto es una fuente frecuente de liquidaciones incorrectas y de litigios posteriores.
El impuesto sobre la renta y sobre la venta
Los impuestos inmobiliarios no terminan con la adquisición y la tenencia anual. Si alquila su inmueble griego, los ingresos por arrendamiento tributan por lo general en Grecia y deben declararse, gravándose a los no residentes por sus rentas de fuente griega aunque presenten su declaración principal en otro lugar. El alquiler vacacional de corta duración conlleva sus propias obligaciones de registro y comunicación, que se han endurecido en los últimos años.
En caso de venta, Grecia ha previsto un impuesto sobre las plusvalías derivadas de la transmisión de inmuebles, si bien su aplicación a las personas físicas se ha suspendido en repetidas ocasiones, de modo que si efectivamente hay que pagar algún impuesto sobre la plusvalía en un momento dado es algo que conviene confirmar y no presuponer. Cuando usted es residente fiscal en otro país, un convenio para evitar la doble imposición entre ese país y Grecia puede afectar a cómo y dónde tributan las rentas del alquiler o las plusvalías, que es exactamente el tipo de cuestión transfronteriza que un asesor fiscal griego puede contrastar con su situación en el país de origen.
Errores frecuentes de los propietarios extranjeros
La mayoría de los problemas que encuentran los extranjeros con el impuesto inmobiliario griego son administrativos más que de fondo: correspondencia no recibida, un E9 sin mantener, un valor objetivo mal entendido en la compra, o una bonificación que se da por hecha pero que en realidad no es aplicable. Los impuestos en sí son previsibles; la dificultad está en gestionarlos desde el extranjero, en un segundo idioma y frente a plazos que corren al margen de que usted esté pendiente o no.
- Mantenga actualizados su representante fiscal y sus datos de contacto, para que las liquidaciones y notificaciones le lleguen realmente.
- Compruebe el valor objetivo antes de comprometerse, ya que es lo que determina el impuesto de transmisiones y el futuro ENFIA, no solo el precio pactado.
- Actualice su E9 sin demora tras cualquier cambio de titularidad o de las características del inmueble.
- Confirme las reglas vigentes antes de apoyarse en cualquier bonificación, ya que las suspensiones y reinstauraciones son habituales en este ámbito.
Hacerlo bien
Grecia grava a los propietarios extranjeros de inmuebles, en líneas generales, sobre la misma base que a los residentes, pero las cifras, las bonificaciones y el tratamiento intermitente del IVA y de las plusvalías cambian con el tiempo, y las consecuencias de una declaración o liquidación no atendida se acumulan en silencio desde el extranjero. Dado que tanto depende del tipo de inmueble, de su valor objetivo, de su situación de residencia y de cómo estén las reglas en el año en que actúe, el paso más seguro cuando hay en juego una compra, una venta o una liquidación fiscal es hablar con un abogado fiscalista griego cualificado que pueda revisar su situación y confirmar las reglas vigentes antes de que decida qué hacer.