Acquistare una casa o un immobile da investimento in Grecia è una prospettiva attraente, ma l'aspetto fiscale coglie spesso impreparati i proprietari stranieri. C'è un'imposta da pagare quando si acquisisce l'immobile, un'imposta annuale per tutto il tempo in cui lo si possiede e una rete di adempimenti di registrazione legati al codice fiscale greco — e gran parte di tutto ciò si applica a prescindere dal fatto che si viva o meno nel Paese.
Che si tratti dell'acquisto di una casa vacanze su un'isola, di un appartamento ad Atene o Salonicco o di un immobile da affittare, l'amministrazione fiscale greca tratta generalmente i proprietari stranieri e residenti allo stesso modo per quanto riguarda l'immobile in sé. Ciò che cambia per gli stranieri è lo strato pratico: ottenere una registrazione fiscale greca, gestire pratiche burocratiche in greco e rispettare le scadenze dall'estero. Aliquote, soglie e agevolazioni cambiano nel tempo, quindi si consideri questo testo come un quadro generale piuttosto che come una consulenza sul proprio specifico acquisto.
Il codice fiscale greco (AFM): il punto di partenza
Prima di poter acquistare un immobile, pagare le imposte o persino attivare le utenze, sarà necessario un numero di registrazione fiscale greco, noto come AFM (e il relativo fascicolo presso l'ufficio delle imposte). Gli acquirenti stranieri lo ottengono tramite l'amministrazione fiscale, spesso per il tramite di un rappresentante, ed esso diventa il filo conduttore che lega insieme ogni successivo obbligo fiscale. Due aspetti contano nella pratica:
- Se si vive all'estero, di norma occorrerà nominare un rappresentante fiscale in Grecia che riceva corrispondenza e avvisi di accertamento per proprio conto.
- Il proprio status di residenza — se si è residenti fiscali in Grecia o proprietari non residenti — incide sul modo in cui si applicano alcune imposte e agevolazioni, quindi vale la pena chiarirlo bene fin dall'inizio.
Gestire correttamente l'AFM e la rappresentanza fin da subito previene il problema più comune che gli stranieri devono affrontare: accertamenti e scadenze che arrivano in Grecia mentre il proprietario è all'estero e che non vede mai.
Imposta sull'acquisto: imposta di trasferimento o IVA
Quando si acquisisce un immobile greco, si applica generalmente una di due imposte, e quale dipende dal tipo di immobile piuttosto che dalla nazionalità. La maggior parte degli immobili usati è soggetta all'imposta di trasferimento immobiliare (foros metavivasis akinitou), calcolata sul valore dell'immobile e versata prima della firma dell'atto di acquisto. Alcuni immobili di nuova costruzione venduti da un costruttore possono invece rientrare nel campo di applicazione dell'IVA, sebbene l'applicazione dell'IVA alle nuove costruzioni sia stata sospesa e reintrodotta in vari momenti, per cui occorre sempre verificare la posizione vigente.
La base imponibile non è semplicemente il prezzo concordato. La Grecia utilizza un sistema di valore oggettivo ufficiale — una stima basata su una formula di quanto vale un immobile in funzione della posizione e delle caratteristiche — e l'imposta di trasferimento è generalmente applicata sul maggiore tra il valore oggettivo e il corrispettivo effettivo. Oltre all'imposta vera e propria, occorre prevedere i costi connessi a un acquisto:
- Le spese notarili, dato che i trasferimenti immobiliari greci si perfezionano con atto notarile.
- Le spese di registrazione presso il registro fondiario o il catasto per iscrivere la propria proprietà.
- L'onorario dell'avvocato per la due diligence e il trasferimento di proprietà.
- Eventuali oneri comunali locali connessi al trasferimento.
Esiste un'agevolazione per la prima casa che esenta dall'imposta di trasferimento chi soddisfa requisiti di residenza e altre condizioni, ma è rivolta a chi fa della Grecia la propria casa piuttosto che agli acquirenti non residenti di una casa vacanze o di un immobile da investimento, quindi non si dia per scontato che si applichi al proprio caso.
L'imposta annuale sugli immobili: l'ENFIA
Una volta acquistata la proprietà di un immobile greco, la principale imposta ricorrente è l'ENFIA — l'imposta unificata sugli immobili. È un'imposta annuale sui beni immobili posseduti a una data di riferimento fissata ogni anno, e si applica ai proprietari stranieri allo stesso modo dei residenti. L'ENFIA ha due componenti: un'imposta principale calcolata su ciascun immobile in base a fattori quali posizione, dimensione, vetustà, piano e destinazione d'uso e, per i proprietari il cui valore immobiliare complessivo è elevato, un'imposta supplementare sull'intero patrimonio.
L'amministrazione fiscale calcola l'ENFIA centralmente sulla base dei dati immobiliari in suo possesso ed emette un accertamento annuale, generalmente pagabile a rate nel corso dell'anno. Poiché l'importo è generato dai dati ufficiali, l'accuratezza di tali dati conta moltissimo. Ne discendono due conseguenze pratiche per i proprietari stranieri:
- Se le caratteristiche registrate del proprio immobile sono errate — dimensione, vetustà o stato sbagliati — l'ENFIA potrebbe essere calcolata in modo errato, e la via per correggerla è rettificare la dichiarazione sottostante.
- L'accertamento annuale viene recapitato tramite il proprio account fiscale greco, per cui un proprietario non residente privo di un rappresentante che lo monitori può non vedere affatto l'avviso e accumulare interessi e sanzioni.
Esistono agevolazioni e riduzioni per certi proprietari e per i patrimoni di valore più contenuto, e le aliquote e gli scaglioni vengono rivisti periodicamente, per cui l'importo dovuto può variare di anno in anno anche se nulla cambia riguardo al proprio immobile.
La dichiarazione E9 e il mantenimento dei dati corretti
La proprietà immobiliare greca è comunicata all'amministrazione fiscale tramite una dichiarazione nota come E9, che riporta ciò che si possiede e ogni relativa variazione. Quando si acquista, vende, eredita, dona o modifica un immobile, l'E9 va aggiornata, perché alimenta direttamente l'accertamento dell'ENFIA. Per i proprietari stranieri questa è una delle cose più facili da trascurare e una delle più importanti da gestire correttamente — un'E9 non aggiornata o inesatta è una frequente fonte di avvisi fiscali errati e di successive controversie.
Imposta sui redditi e sulla vendita
Le imposte immobiliari non si esauriscono con l'acquisto e il possesso annuale. Se si affitta il proprio immobile greco, il reddito da locazione è generalmente imponibile in Grecia e deve essere dichiarato, con i non residenti tassati sui redditi di fonte greca anche se presentano la loro dichiarazione principale altrove. Le locazioni turistiche di breve durata comportano propri obblighi di registrazione e comunicazione che si sono inaspriti negli ultimi anni.
In caso di vendita, la Grecia ha previsto un'imposta sulle plusvalenze sull'utile derivante dal trasferimento dell'immobile, sebbene la sua applicazione alle persone fisiche sia stata ripetutamente sospesa, per cui se in un dato momento sia effettivamente dovuta un'imposta sulle plusvalenze è qualcosa da verificare anziché dare per scontato. Qualora si sia residenti fiscali in un altro Paese, una convenzione contro la doppia imposizione tra quel Paese e la Grecia può incidere su come e dove vengono tassati i redditi da locazione o le plusvalenze, ed è esattamente il tipo di questione transfrontaliera che un consulente fiscale greco può ricondurre alla propria posizione nel Paese d'origine.
Errori comuni dei proprietari stranieri
La maggior parte dei problemi che gli stranieri incontrano con la fiscalità immobiliare greca è di natura amministrativa più che sostanziale — corrispondenza non ricevuta, un'E9 non aggiornata, un valore oggettivo frainteso al momento dell'acquisto o un'agevolazione presunta ma in realtà non disponibile. Le imposte in sé sono prevedibili; la difficoltà sta nel gestirle dall'estero, in una seconda lingua, a fronte di scadenze che corrono indipendentemente dal fatto che vi si presti attenzione.
- Mantenere aggiornati il rappresentante fiscale e i recapiti, affinché accertamenti e avvisi raggiungano effettivamente il destinatario.
- Verificare il valore oggettivo prima di impegnarsi, poiché esso determina l'imposta di trasferimento e la futura ENFIA, non solo il prezzo concordato.
- Aggiornare tempestivamente la propria E9 dopo ogni variazione di proprietà o delle caratteristiche dell'immobile.
- Confermare le regole vigenti prima di fare affidamento su qualsiasi agevolazione, dato che in questo ambito sospensioni e reintroduzioni sono comuni.
Fare le cose nel modo giusto
La Grecia tassa i proprietari immobiliari stranieri sostanzialmente sulla stessa base dei residenti, ma gli importi, le agevolazioni e il trattamento altalenante di IVA e plusvalenze cambiano nel tempo, e le conseguenze di una dichiarazione o di un accertamento mancato si accumulano silenziosamente dall'estero. Poiché così tanto dipende dal tipo di immobile, dal suo valore oggettivo, dal proprio status di residenza e da come si presentano le regole nell'anno in cui si opera, il passo più sicuro quando è in gioco un acquisto, una vendita o un accertamento fiscale è rivolgersi a un avvocato tributarista greco qualificato che possa esaminare la propria situazione e confermare le regole vigenti prima di decidere come procedere.