Покупка жилья или инвестиционной недвижимости в Греции — привлекательная перспектива, однако налоговая сторона нередко застаёт иностранных собственников врасплох. Есть налог, который нужно уплатить при приобретении недвижимости, ежегодный налог на всё время владения ею и целая сеть регистрационных обязанностей, привязанных к вашему греческому налоговому номеру, — и большая часть этого применяется независимо от того, проживаете вы в стране или нет.
Покупаете ли вы дачный дом на острове, квартиру в Афинах или Салониках либо недвижимость для сдачи в аренду, греческая налоговая служба, как правило, относится к самой недвижимости одинаково и для иностранных, и для местных собственников. Для иностранцев меняется практический слой: получение греческой налоговой регистрации, работа с документами на греческом языке и соблюдение сроков из-за рубежа. Ставки, пороги и льготы со временем меняются, поэтому относитесь к этому как к общему ориентиру, а не как к совету по вашей конкретной покупке.
Греческий налоговый номер (AFM): ваша отправная точка
Прежде чем вы сможете купить недвижимость, заплатить налог или даже подключить коммунальные услуги, вам понадобится греческий налоговый регистрационный номер, известный как AFM (и связанное с ним дело в налоговой инспекции). Иностранные покупатели получают его через налоговую службу, часто при содействии представителя, и он становится нитью, связывающей воедино все последующие налоговые обязанности. На практике важны два момента:
- Если вы проживаете за рубежом, вам обычно потребуется назначить налогового представителя в Греции, который будет получать корреспонденцию и налоговые начисления от вашего имени.
- Ваш статус резидентности — являетесь ли вы налоговым резидентом Греции или собственником-нерезидентом — влияет на то, как применяются некоторые налоги и льготы, поэтому стоит чётко определить его с самого начала.
Своевременное и правильное оформление AFM и представительства предотвращает самую распространённую проблему, с которой сталкиваются иностранцы: начисления и сроки приходят в Грецию, пока собственник находится за рубежом, и он их попросту не видит.
Налог при покупке: налог на переход права или НДС
При приобретении греческой недвижимости обычно применяется один из двух налогов, и то, какой именно, зависит от типа недвижимости, а не от вашего гражданства. К большинству объектов вторичного рынка применяется налог на переход права на недвижимость (foros metavivasis akinitou), рассчитываемый исходя из стоимости объекта и уплачиваемый до подписания договора купли-продажи. Некоторые новые объекты, продаваемые застройщиком, могут вместо этого подпадать под НДС, хотя применение НДС к новостройкам в разные периоды приостанавливалось и возобновлялось, поэтому актуальное положение следует всегда проверять.
Налогооблагаемая стоимость — это не просто согласованная вами цена. В Греции действует система официальной объективной стоимости — формульная оценка стоимости объекта на основе его местоположения и характеристик, — и налог на переход права обычно начисляется с большей из величин: объективной стоимости или фактической суммы сделки. Помимо самого налога, заложите в бюджет сопутствующие расходы на покупку:
- Нотариальные сборы, поскольку переход права на греческую недвижимость оформляется нотариальным актом.
- Сборы за регистрацию в земельном или кадастровом реестре для записи вашего права собственности.
- Гонорар юриста за проверку чистоты сделки и оформление перехода права.
- Любые местные муниципальные сборы, связанные с переходом права.
Существует льгота по налогу на переход права для приобретающих первое жильё, при условии соответствия требованиям о резидентности и иным условиям, однако она рассчитана на тех, кто делает Грецию своим домом, а не на покупателей-нерезидентов дачной или инвестиционной недвижимости, поэтому не следует исходить из того, что она применима к вам.
Ежегодный налог на недвижимость: ENFIA
Как только вы становитесь собственником греческой недвижимости, основным регулярным налогом становится ENFIA — единый налог на недвижимое имущество. Это ежегодный налог на недвижимость, находящуюся в собственности на установленную каждый год отчётную дату, и он применяется к иностранным собственникам так же, как и к резидентам. ENFIA состоит из двух компонентов: основного налога, рассчитываемого по каждому объекту с учётом таких факторов, как местоположение, площадь, возраст, этаж и назначение, и — для собственников, общая стоимость недвижимости которых высока, — дополнительного налога на весь портфель объектов.
Налоговая служба рассчитывает ENFIA централизованно на основе имеющихся у неё данных об объектах и выставляет ежегодное начисление, обычно подлежащее уплате частями в течение года. Поскольку сумма формируется из официального реестра, точность этого реестра имеет огромное значение. Для иностранных собственников из этого следуют два практических последствия:
- Если зарегистрированные характеристики вашего объекта указаны неверно — неправильная площадь, возраст или статус, — ваш ENFIA может быть рассчитан ошибочно, и исправление лежащей в основе декларации является способом устранить это.
- Ежегодное начисление доставляется через ваш греческий налоговый кабинет, поэтому собственник-нерезидент без представителя, отслеживающего его, может полностью пропустить счёт и накопить проценты и штрафы.
Для отдельных собственников и портфелей меньшей стоимости предусмотрены льготы и снижения, а ставки и диапазоны периодически пересматриваются, поэтому подлежащая уплате сумма может меняться от года к году, даже если в вашей недвижимости ничего не изменилось.
Декларация E9 и поддержание реестра в актуальном состоянии
Право собственности на греческую недвижимость отражается в налоговой службе через декларацию, известную как E9, которая фиксирует, чем вы владеете, и любые изменения. Когда вы покупаете, продаёте, наследуете, дарите или изменяете объект, декларацию E9 следует обновить, поскольку она напрямую влияет на начисление вашего ENFIA. Для иностранных собственников это одно из тех действий, которое легче всего упустить из виду, и одно из самых важных, чтобы сделать его правильно: устаревшая или неточная E9 — частый источник неверных налоговых счетов и последующих споров.
Налог на доход и при продаже
Налоги на недвижимость не заканчиваются на приобретении и ежегодном владении. Если вы сдаёте свою греческую недвижимость в аренду, доход от аренды, как правило, облагается налогом в Греции и должен декларироваться, при этом нерезиденты облагаются налогом на доход из греческих источников, даже если основную декларацию они подают в другом месте. Краткосрочная курортная аренда влечёт собственные обязанности по регистрации и отчётности, которые в последние годы ужесточились.
При продаже в Греции предусмотрен налог на прирост капитала с прибыли от перехода права на недвижимость, хотя его применение к физическим лицам неоднократно приостанавливалось, поэтому уплачивается ли налог на прирост в тот или иной момент — это то, что следует уточнять, а не предполагать. Если вы являетесь налоговым резидентом другой страны, соглашение об избежании двойного налогообложения между этой страной и Грецией может повлиять на то, как и где облагаются доход от аренды или прирост капитала, — а это именно тот трансграничный вопрос, который греческий налоговый консультант может соотнести с вашим положением в стране проживания.
Типичные ошибки иностранных собственников
Большинство проблем, с которыми иностранцы сталкиваются в связи с греческим налогом на недвижимость, носят административный, а не сущностный характер: пропущенная корреспонденция, неподдерживаемая в актуальном состоянии E9, неверно понятая при покупке объективная стоимость или льгота, которую предположили, но которой на деле нет. Сами налоги предсказуемы; трудность в том, чтобы администрировать их из-за рубежа, на втором языке, в условиях сроков, которые идут независимо от того, следите вы за ними или нет.
- Поддерживайте данные вашего налогового представителя и контактные сведения в актуальном состоянии, чтобы начисления и уведомления действительно до вас доходили.
- Проверьте объективную стоимость прежде, чем брать на себя обязательства, поскольку именно она определяет налог на переход права и будущий ENFIA, а не только согласованная цена.
- Своевременно обновляйте свою E9 после любого изменения права собственности или характеристик объекта.
- Уточняйте действующие правила, прежде чем полагаться на какую-либо льготу, поскольку приостановки и возобновления в этой области нередки.
Как сделать всё правильно
Греция облагает иностранных собственников недвижимости в целом на тех же основаниях, что и резидентов, однако суммы, льготы и переменчивый режим НДС и налога на прирост капитала меняются со временем, а последствия пропущенной декларации или начисления незаметно нарастают из-за рубежа. Поскольку столь многое зависит от типа недвижимости, её объективной стоимости, вашего статуса резидентности и того, в каком виде правила действуют в год, когда вы имеете с ними дело, самым надёжным шагом, когда на кону покупка, продажа или налоговое начисление, будет обращение к квалифицированному налоговому юристу в Греции, который может изучить вашу ситуацию и подтвердить действующие правила прежде, чем вы решите, что делать.