Купить недвижимость в Испании может любой иностранец — ограничений по гражданству нет, вид на жительство не требуется. Заложите 10–15% сверх цены покупки на налоги и сборы. Самая крупная статья — налог, и какой именно вы платите, зависит от объекта: вторичное жильё облагается региональным налогом на переход права собственности (ITP) — от 6% в Мадриде до 11% в Каталонии, а новостройка — 10% IVA плюс региональный гербовый сбор. Прежде чем подписывать, вам нужен NIE. Юрист по закону не обязателен, но нотариус нейтрален и не проводит проверку объекта, а в Испании долги прежнего собственника могут перейти вместе с недвижимостью к вам.
Может ли иностранец купить недвижимость в Испании?
Да, и для этого не нужно жить в Испании или иметь визу. Испания не ограничивает право собственности на недвижимость для иностранных граждан, и нерезиденты покупают на тех же правовых условиях, что и резиденты. Со статусом резидента меняются две вещи: ваше налогообложение и сумма, которую вам готов выдать испанский банк. Покупка жилья сама по себе не даёт права жить в Испании — держите миграционные планы и планы по недвижимости отдельно друг от друга.
Нужен ли юрист для покупки недвижимости в Испании?
По закону — нет, и именно здесь чаще всего ошибаются иностранные покупатели. Нотариус — это нейтральное должностное лицо, которое удостоверяет законность подписания сделки. Нотариус не проверяет, действительно ли продавец является собственником, обременён ли объект долгами и была ли когда-либо узаконена та самая пристройка или бассейн. В Испании такие обременения, как неоплаченные взносы на содержание дома, местные налоги и счета за коммунальные услуги, следуют за объектом, поэтому после оформления сделки они могут стать вашими, а строительные работы без разрешения могут обернуться штрафами или сносом за ваш счёт. Независимая юридическая проверка — единственная часть процесса, которая работает исключительно в ваших интересах.
Что такое NIE и как его получить?
NIE (Número de Identidad de Extranjero) — это налоговый и идентификационный номер, который связывает вас с каждой официальной операцией в Испании. Без него вы не сможете подписать акт, уплатить налог с покупки и открыть большинство банковских счетов. Подать заявление можно в испанском консульстве в вашей стране или лично в Испании. Многие покупатели выдают юристу доверенность, чтобы сделка продвигалась, пока они за границей. Системы записи и перечень требуемых документов меняются, поэтому уточните действующий порядок до поездки.
Какие проверки нужно провести до внесения задатка?
Ключевой документ — Nota Simple, выписка из Реестра собственности, показывающая, кто является законным владельцем объекта и какие ипотеки, обременения или судебные постановления на нём лежат. Помимо права собственности, ваш юрист должен подтвердить:
- что зарегистрированное описание соответствует тому, что есть в реальности, — включая пристройки, бассейны и хозяйственные постройки;
- непогашенные долги: взносы на содержание дома, местные налоги и коммунальные платежи, которые следуют за объектом;
- градостроительный статус и наличие разрешений, особенно для сельских или недавно построенных домов, где работы могли так и не быть узаконены;
- сертификат энергоэффективности и разрешение на заселение либо свидетельство о пригодности для проживания.
Не передавайте деньги за бронирование или задаток, пока независимая сторона не подтвердит, что продавец является собственником объекта и что объект свободен от долгов. Вернуть задаток потом — долго, а часто и невозможно.
Как проходит процесс покупки?
- Бронирование: небольшой платёж ненадолго снимает объект с продажи.
- Contrato de arras (частный договор купли-продажи): вы вносите более крупный задаток и фиксируете цену и сроки. Если отказываетесь вы, то, как правило, теряете задаток; если отказывается продавец, он, как правило, должен вернуть двойную сумму. Договор обязывающий — сначала дайте его проверить.
- Оформление сделки: вы подписываете публичный акт (escritura) у нотариуса и вносите остаток суммы.
- Налог и регистрация: уплачивается налог с покупки, а акт регистрируется в Реестре собственности, чтобы объект юридически был оформлен на ваше имя.
Местный юрист может провести проверки и разъяснить вам договор, прежде чем вы что-либо подпишете.
Сколько стоит купить недвижимость в Испании?
Рассчитывайте на 10–15% сверх цены покупки. Покупки за наличные ближе к 11–12%; покупки в ипотеку доходят до 14–15%, когда добавляются банковская оценка и комиссия за оформление кредита. Основную часть составляет налог, а ставка зависит от типа объекта и от региона.
Вторичное жильё: налог на переход права (ITP), устанавливается каждым регионом
| Регион | ITP на вторичное жильё |
|---|---|
| Madrid | 6% |
| Andalucía | 7% (единая ставка) |
| Comunidad Valenciana | 9% (снижена с 10% 1 июня 2026 года); 11% свыше 1 млн € |
| Cataluña | 10% до 1 млн €; 11% свыше |
Пониженные ставки — в некоторых регионах вплоть до 5% — могут применяться к молодым покупателям, приобретающим первое основное жильё дешевле определённого порога, и к многодетным семьям. ITP — региональный налог: ставки устанавливаются на местах и меняются, поэтому уточните действующую ставку своего региона, прежде чем составлять бюджет.
Новостройки: IVA плюс гербовый сбор
- IVA — 10% от цены для жилой недвижимости (на Канарских островах вместо него взимается 7% IGIC);
- AJD (гербовый сбор) — 0,5%–2% в зависимости от региона: Мадрид — 0,75%, Андалусия — 1,2%, Валенсия — 2%.
Расходы помимо налога
- Нотариус — примерно 600–1 200 € (тарифы установлены государством);
- Реестр собственности — примерно 400–700 €;
- Юрист — обычно около 1% от цены плюс 21% IVA, при минимуме порядка 1 000 €;
- Регулярные расходы: IBI (ежегодный местный налог на недвижимость) и взносы на содержание дома после того, как вы стали собственником.
Пример расчёта. Квартира на вторичном рынке за 300 000 €: в Мадриде ITP по ставке 6% составит 18 000 €; та же квартира в Каталонии по ставке 10% — 30 000 €, то есть разница в 12 000 €, вызванная исключительно регионом.
Данные в последний раз проверены в июле 2026 года по источникам, перечисленным в конце этого руководства. ITP и AJD устанавливаются регионами и меняются: Валенсия снизила свой ITP 1 июня 2026 года — именно поэтому вам следует уточнить действующую ставку своего региона у юриста или в региональном налоговом органе, прежде чем принимать на себя обязательства.
Могу ли я получить ипотеку как нерезидент?
Испанские банки кредитуют нерезидентов, но обычно финансируют меньшую долю стоимости, чем резидентам, и требуют больше документов о доходах. Получите реалистичную сумму кредита до того, как сделаете предложение, чтобы условие о финансировании не сорвало сделку на позднем этапе. Два вопроса, которые стоит заранее обсудить с консультантом: как вы переводите деньги в Испанию, поскольку на крупной сумме курс обмена и комиссии за перевод складываются в заметные потери, и на кого оформляется объект — в совместную собственность или на компанию, — поскольку структура влияет на ваше будущее налоговое и наследственное положение, а выстроить её правильно с самого начала намного дешевле, чем исправлять потом.
Часто задаваемые вопросы
Что такое NIE и почему без него не обойтись?
NIE (Número de Identidad de Extranjero) — налоговый и идентификационный номер, который связывает вас с любой официальной операцией в Испании. Без него вы не сможете подписать нотариальный акт, уплатить налоги и открыть большинство банковских счетов. Подать заявление можно в испанском консульстве или лично в Испании, и многие покупатели выдают юристу доверенность, чтобы он оформил номер, пока они находятся за границей.
Могут ли долги прежнего собственника стать моей проблемой после покупки?
Да. В Испании такие долги, как неоплаченные взносы сообщества собственников, местные налоги или счета за коммунальные услуги, могут следовать за объектом и переходить к новому владельцу, а проблемы, не выявленные вовремя, достаются вам. Именно поэтому так важны Nota Simple из земельного реестра и проверка задолженностей, и именно поэтому никогда не следует вносить задаток до того, как независимый специалист подтвердит юридическую чистоту объекта.
Что такое договор arras и что происходит с задатком?
Contrato de arras — это частный договор купли-продажи, по которому вы вносите более крупный задаток и согласовываете цену и сроки. Как правило, при вашем отказе задаток теряется, а при отказе продавца он обычно должен вернуть двойную сумму. Внимательно прочитайте договор и попросите юриста разъяснить его до подписания.
Могут ли нерезиденты получить ипотеку в испанском банке?
Испанские банки кредитуют нерезидентов, но нередко финансируют меньшую долю стоимости, чем резидентам, и запрашивают больше документов о доходах. Составьте чёткое представление о доступной сумме кредита до подачи предложения о покупке, чтобы ипотечное условие не сорвало сделку на позднем этапе.
Нужно ли быть резидентом, чтобы купить недвижимость в Испании?
Нет. Иностранцы, не являющиеся резидентами, могут покупать недвижимость в Испании на тех же правовых основаниях, что и резиденты. Вам всё равно потребуется NIE и, на практике, способ уплачивать налоги и счета на месте. Покупка жилья сама по себе не даёт права проживать в Испании, поэтому не смешивайте свой миграционный статус с планами по недвижимости.
Действительно ли нужен собственный юрист, если есть нотариус?
Настоятельно рекомендуется. Нотариус подтверждает юридическую действительность подписания, но остаётся нейтральным и не проверяет сам объект. Только ваш независимый юрист работает исключительно на вас: проводит проверки в земельном реестре и по лицензиям, подтверждает отсутствие связанных с объектом долгов, изучает договор arras и защищает вашу позицию, если что-то окажется не так.
Сколько времени занимает покупка недвижимости в Испании?
Это зависит от объекта и вашего финансирования, но многие сделки проходят путь от предложения до завершения за несколько недель после начала проверок. Задержки обычно вызваны отсутствующими документами, одобрением ипотеки или проблемами, выявленными в ходе комплексной проверки, — поэтому имеет смысл начинать юридический анализ как можно раньше.
Официальные источники
Правила, сборы и пороги меняются. Перед тем как действовать, сверьтесь с официальным источником.
- Agencia Tributariaналоговый орган
- Abogacía Españolaколлегия адвокатов — проверить юриста
- Registradores de Españaземельный реестр