Jeder Ausländer darf in Spanien eine Immobilie kaufen — es gibt weder eine Beschränkung nach Staatsangehörigkeit noch ein Wohnsitzerfordernis. Kalkulieren Sie 10–15 % zusätzlich zum Kaufpreis für Steuern und Gebühren ein. Der größte Einzelposten ist die Steuer, und welche Sie zahlen, hängt von der Immobilie ab: Bei einer Bestandsimmobilie fällt die regionale Grunderwerbsteuer (ITP) an, von 6 % in Madrid bis 11 % in Katalonien, bei einem Neubau dagegen 10 % IVA plus regionale Stempelsteuer. Vor der Unterschrift benötigen Sie eine NIE. Ein Anwalt ist gesetzlich nicht vorgeschrieben — aber der Notar ist neutral und führt keine Due-Diligence-Prüfung durch, und in Spanien können die Schulden eines Vorbesitzers mit der Immobilie auf Sie übergehen.
Darf ein Ausländer in Spanien eine Immobilie kaufen?
Ja, und Sie müssen weder in Spanien leben noch ein Visum besitzen. Spanien beschränkt den Immobilienerwerb durch ausländische Staatsangehörige nicht, und Nichtansässige kaufen auf derselben rechtlichen Grundlage wie Ansässige. Zwei Dinge ändern sich mit dem Wohnsitzstatus: Ihre steuerliche Behandlung und die Höhe des Darlehens, das Ihnen eine spanische Bank gewährt. Der Kauf einer Wohnung verschafft Ihnen für sich genommen kein Recht, in Spanien zu leben — halten Sie Ihre aufenthaltsrechtliche Planung und Ihre Immobilienplanung getrennt.
Brauche ich für den Immobilienkauf in Spanien einen Anwalt?
Gesetzlich nicht, und genau hier liegt der häufigste Irrtum ausländischer Käufer. Der Notar ist ein neutraler Amtsträger, der bestätigt, dass die Beurkundung rechtmäßig erfolgt. Der Notar prüft nicht, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist, ob die Immobilie mit Schulden belastet ist oder ob jener Anbau oder Pool jemals genehmigt wurde. In Spanien haften Lasten wie offenes Hausgeld, Kommunalsteuern und Versorgungsrechnungen der Immobilie an und können daher nach dem Eigentumsübergang zu Ihren werden — und ungenehmigte Bauarbeiten können Bußgelder oder einen Abriss auf Ihre Kosten bedeuten. Die unabhängige rechtliche Due-Diligence-Prüfung ist der einzige Teil des Verfahrens, der ausschließlich für Sie arbeitet.
Was ist die NIE, und wie bekomme ich sie?
Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist die Steuer- und Identifikationsnummer, die Sie mit jedem amtlichen Vorgang in Spanien verbindet. Ohne sie können Sie die Urkunde nicht unterzeichnen, die Erwerbsteuer nicht zahlen und die meisten Bankkonten nicht eröffnen. Sie können sie bei einem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder persönlich in Spanien beantragen. Viele Käufer erteilen ihrem Anwalt eine Vollmacht, damit der Kauf weiterläuft, während sie im Ausland sind. Terminsysteme und erforderliche Unterlagen ändern sich, klären Sie den aktuellen Ablauf daher, bevor Sie reisen.
Welche Prüfungen sollten vor einer Anzahlung erfolgen?
Das zentrale Dokument ist die Nota Simple, ein Auszug aus dem Eigentumsregister, der zeigt, wer rechtlicher Eigentümer der Immobilie ist und welche Hypotheken, Lasten oder gerichtlichen Anordnungen auf ihr liegen. Über die Eigentumsfrage hinaus sollte Ihr Anwalt bestätigen:
- dass die eingetragene Beschreibung dem tatsächlich Vorhandenen entspricht — einschließlich Anbauten, Pools und Nebengebäuden;
- offene Schulden: Hausgeld, Kommunalsteuern und Versorgungsleistungen, die der Immobilie folgen;
- den bauplanungs- und genehmigungsrechtlichen Status, besonders bei ländlichen oder erst kürzlich errichteten Häusern, bei denen Bauarbeiten möglicherweise nie legalisiert wurden;
- den Energieausweis und die Nutzungs- bzw. Bewohnbarkeitsgenehmigung.
Übergeben Sie kein Reservierungs- oder Anzahlungsgeld, bevor eine unabhängige Stelle bestätigt hat, dass der Verkäufer Eigentümer der Immobilie und diese schuldenfrei ist. Eine Anzahlung nachträglich zurückzuholen ist langwierig und oft unmöglich.
Wie läuft der Kaufprozess ab?
- Reservierung: Eine kleine Zahlung nimmt die Immobilie kurzzeitig vom Markt.
- Contrato de arras (privater Kaufvertrag): Sie zahlen eine größere Anzahlung und legen Preis und Zeitplan fest. Treten Sie zurück, verlieren Sie in der Regel die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, schuldet er Ihnen in der Regel das Doppelte. Der Vertrag ist bindend — lassen Sie ihn vorher prüfen.
- Beurkundung: Sie unterzeichnen die öffentliche Urkunde (escritura) vor einem Notar und zahlen den Restbetrag.
- Steuer und Eintragung: Die Erwerbsteuer wird gezahlt und die Urkunde im Eigentumsregister eingetragen, sodass die Immobilie rechtlich auf Ihren Namen läuft.
Ein Anwalt vor Ort kann die Prüfungen durchführen und Ihnen den Vertrag erklären, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.
Was kostet der Immobilienkauf in Spanien?
Planen Sie 10–15 % über dem Kaufpreis ein. Barkäufe liegen eher bei 11–12 %; finanzierte Käufe steuern auf 14–15 % zu, sobald Bankbewertung und Bearbeitungsgebühren hinzukommen. Den Großteil macht die Steuer aus, und der Satz hängt von der Art der Immobilie und von der Region ab.
Bestandsimmobilien: Grunderwerbsteuer (ITP), von jeder Region festgelegt
| Region | ITP beim Bestandskauf |
|---|---|
| Madrid | 6 % |
| Andalucía | 7 % (einheitlich) |
| Comunidad Valenciana | 9 % (zum 1. Juni 2026 von 10 % gesenkt); 11 % über 1 Mio. € |
| Cataluña | 10 % bis 1 Mio. €; 11 % darüber |
Ermäßigte Sätze — in einigen Regionen bis hinunter auf 5 % — können für junge Käufer gelten, die unterhalb einer Preisgrenze eine erste Hauptwohnung erwerben, sowie für kinderreiche Familien. Die ITP ist eine regionale Steuer: Die Sätze werden vor Ort festgelegt und ändern sich, klären Sie daher den aktuellen Satz Ihrer Region, bevor Sie kalkulieren.
Neubauten: IVA plus Stempelsteuer
- IVA — 10 % des Preises bei Wohnimmobilien (auf den Kanarischen Inseln stattdessen 7 % IGIC);
- AJD (Stempelsteuer) — 0,5 %–2 % je nach Region: Madrid 0,75 %, Andalucía 1,2 %, Valencia 2 %.
Gebühren zusätzlich zur Steuer
- Notar — rund 600–1.200 € (staatlich reguliert);
- Eigentumsregister — rund 400–700 €;
- Anwalt — üblich sind etwa 1 % des Kaufpreises plus 21 % IVA, mit einem Mindesthonorar in der Größenordnung von 1.000 €;
- Laufend: IBI (jährliche kommunale Grundsteuer) und Hausgeld, sobald Sie Eigentümer sind.
Rechenbeispiel. Eine Bestandswohnung für 300.000 €: In Madrid beträgt die ITP mit 6 % 18.000 €; dieselbe Wohnung in Cataluña mit 10 % kostet 30.000 € — ein Unterschied von 12.000 €, der allein auf der Region beruht.
Zahlen zuletzt im Juli 2026 anhand der am Ende dieses Leitfadens genannten Quellen überprüft. ITP und AJD sind regional geregelt und ändern sich — Valencia hat seine ITP zum 1. Juni 2026 gesenkt, und genau deshalb sollten Sie den aktuellen Satz Ihrer eigenen Region mit einem Anwalt oder dem regionalen Finanzamt klären, bevor Sie sich binden.
Bekomme ich als Nichtansässiger eine Finanzierung?
Spanische Banken finanzieren durchaus Nichtansässige, allerdings in der Regel mit einem geringeren Anteil am Wert als bei einem Ansässigen und mit mehr Nachweisen zu Ihrem Einkommen. Lassen Sie sich eine realistische Finanzierungssumme nennen, bevor Sie ein Angebot abgeben, damit ein Finanzierungsvorbehalt den Kauf nicht spät scheitern lässt. Zwei Punkte, die Sie früh mit einem Berater ansprechen sollten: wie Sie das Geld nach Spanien transferieren, denn Wechselkurse und Überweisungsgebühren summieren sich bei einer großen Summe, und wie Sie die Immobilie halten — gemeinsam im Namen mehrerer Personen oder über eine Gesellschaft —, denn die Struktur wirkt sich auf Ihre spätere Steuer- und Erbsituation aus und lässt sich am Anfang weit günstiger richtig aufsetzen als später korrigieren.
Häufig gestellte Fragen
Was ist die NIE und warum komme ich nicht ohne sie aus?
Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist die Steuer- und Identifikationsnummer, die Sie mit jedem amtlichen Vorgang in Spanien verknüpft. Ohne sie können Sie die Urkunde nicht unterzeichnen, keine Steuern zahlen und die meisten Bankkonten nicht eröffnen. Sie können sie bei einem spanischen Konsulat oder persönlich in Spanien beantragen; viele Käufer erteilen einer Anwältin oder einem Anwalt eine Vollmacht, um dies aus dem Ausland erledigen zu lassen.
Können Schulden eines Voreigentümers nach dem Kauf zu meinem Problem werden?
Ja. In Spanien können Schulden wie offene Hausgelder, kommunale Abgaben oder Versorgungsrechnungen der Immobilie auf den neuen Eigentümer folgen, und Probleme, die nicht rechtzeitig entdeckt werden, gehen auf Sie über. Genau deshalb sind die Nota Simple aus dem Grundbuch und eine Schuldenprüfung so wichtig, und deshalb sollten Sie niemals eine Anzahlung leisten, bevor eine unabhängige Stelle die Lastenfreiheit bestätigt hat.
Was ist der Arras-Vertrag und was geschieht mit meiner Anzahlung?
Der contrato de arras ist der private Kaufvertrag, in dem Sie eine größere Anzahlung leisten und Preis sowie Zeitplan vereinbaren. Typischerweise verlieren Sie die Anzahlung, wenn Sie zurücktreten, und der Verkäufer schuldet Ihnen bei seinem Rücktritt häufig den doppelten Betrag. Lesen Sie ihn sorgfältig und lassen Sie ihn sich von Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt erläutern, bevor Sie unterschreiben.
Erhalten Nichtansässige ein Darlehen von einer spanischen Bank?
Spanische Banken finanzieren durchaus Nichtansässige, beleihen dabei aber häufig einen geringeren Anteil des Werts als bei Ansässigen und verlangen umfangreichere Einkommensnachweise. Verschaffen Sie sich ein klares Bild davon, was Sie aufnehmen können, bevor Sie ein Angebot abgeben, damit ein Finanzierungsvorbehalt das Geschäft nicht in letzter Minute scheitern lässt.
Muss ich ansässig sein, um in Spanien eine Immobilie zu kaufen?
Nein. Nicht ansässige Ausländer können in Spanien rechtlich zu denselben Bedingungen Immobilien erwerben wie Ansässige. Sie benötigen dennoch eine NIE und praktisch auch einen Weg, Steuern und Rechnungen vor Ort zu zahlen. Der Kauf eines Eigenheims begründet für sich genommen kein Recht, in Spanien zu leben - halten Sie Ihre aufenthaltsrechtliche Situation daher von Ihren Immobilienplänen getrennt.
Brauche ich wirklich eine eigene Anwältin oder einen Anwalt, wenn es einen Notar gibt?
Es ist dringend anzuraten. Der Notar bestätigt die rechtliche Wirksamkeit der Beurkundung, bleibt dabei aber neutral und untersucht die Immobilie nicht. Nur eine eigene, unabhängige Anwältin oder ein Anwalt arbeitet ausschließlich für Sie: Grundbuch- und Lizenzprüfungen, Bestätigung, dass der Immobilie keine Schulden anhaften, Prüfung des Arras-Vertrags und Sicherung Ihrer Position, falls etwas nicht stimmt.
Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Spanien?
Das hängt von der Immobilie und Ihrer Finanzierung ab, doch viele Käufe gelangen innerhalb einiger Wochen vom Angebot bis zum Vollzug, sobald die Prüfungen laufen. Verzögerungen entstehen meist durch fehlende Unterlagen, die Darlehenszusage oder Probleme, die bei der Due Diligence zutage treten - deshalb zahlt es sich aus, die rechtliche Prüfung frühzeitig zu beginnen.
Offizielle Quellen
Regeln, Gebühren und Grenzwerte ändern sich. Prüfen Sie alles in diesem Ratgeber bei der offiziellen Quelle, bevor Sie handeln.
- Agencia TributariaSteuerbehörde
- Abogacía EspañolaRechtsanwaltskammer — Anwalt prüfen
- Registradores de EspañaGrundbuch