Comprar una vivienda en España siendo extranjero es muy factible, pero las normas, los trámites y los impuestos son distintos de lo que quizá esté acostumbrado. Aquí tiene un recorrido sereno por cómo funciona realmente, desde su primer número de identificación hasta el día en que recibe las llaves.
Obtener su NIE: el número que no puede saltarse
Antes de poder comprar nada en España, necesita un NIE (Número de Identidad de Extranjero). Es el número fiscal y de identificación que le vincula a cada operación oficial aquí. Sin él, no puede firmar la escritura, pagar impuestos ni abrir la mayoría de las cuentas bancarias.
Por lo general puede solicitarlo en un consulado español en su país de origen o en persona en España, a menudo a través de una comisaría de policía o de la oficina de extranjería correspondiente. Muchos compradores otorgan un poder a su abogado para que tramite esto y el resto de la compra mientras ellos están en el extranjero. Los documentos exactos y el sistema de citas cambian de vez en cuando, así que confirme el proceso vigente antes de viajar.
- Decida si solicitarlo en su país o en España.
- Compruebe si también necesita una cuenta bancaria española para pagar impuestos y suministros.
- Considere otorgar un poder para que las cosas sigan avanzando si no está en el país.
Comprobaciones de diligencia debida antes de comprometerse
Esta es la fase en la que un buen abogado justifica sus honorarios. En España, lo que ve no siempre es lo que obtiene, y los problemas de una propiedad pasan al nuevo propietario si no se detectan a tiempo. La comprobación esencial es la Nota Simple, un extracto del Registro de la Propiedad que muestra quién es legalmente el titular de la propiedad y si existen hipotecas, cargas o resoluciones judiciales asociadas a ella.
Más allá de la titularidad, su abogado debería examinar:
- Si la propiedad está correctamente inscrita y coincide con lo que físicamente existe, incluidas cualquier ampliación o piscina.
- Deudas pendientes como gastos de comunidad impagados, impuestos locales o facturas de suministros, que pueden seguir a la propiedad.
- La situación urbanística y de licencias, en especial en viviendas rurales o de construcción reciente, donde parte de la obra puede no estar plenamente legalizada.
- El certificado de eficiencia energética y la licencia de habitabilidad o de ocupación.
No entregue ningún dinero de reserva o señal hasta que alguien independiente haya confirmado que el vendedor es realmente el propietario y que está libre de deudas. Recuperar una señal más adelante es lento y no siempre posible.
El proceso de compra paso a paso
Una vez que las comprobaciones están claras, la operación suele avanzar por varias fases definidas. Los nombres importan, porque cada una tiene un peso jurídico distinto.
- Reserva: un pequeño pago retira la propiedad del mercado durante un breve periodo.
- Contrato privado de compraventa (contrato de arras): paga una señal mayor y acuerda el precio y el calendario. Si se retira, normalmente pierde la señal; si el vendedor se retira, a menudo le debe el doble. Léalo con atención antes de firmar.
- Otorgamiento ante notario: firma la escritura pública ante un notario, paga el saldo y recibe las llaves.
- Inscripción: la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad para que la propiedad conste oficialmente a su nombre.
El notario es un funcionario público neutral que confirma que la firma es lícita; no representa sus intereses del modo en que lo hace su propio abogado. Esa distinción confunde a muchos compradores extranjeros.
Un abogado local puede realizar las comprobaciones y explicarle el contrato antes de que firme nada.
Impuestos y costes a presupuestar
El precio anunciado nunca es el coste total. Además del precio de compra, debería presupuestar impuestos, honorarios notariales y registrales, y honorarios jurídicos. Qué impuestos se aplican depende de si compra una vivienda nueva a un promotor o una de segunda mano a un particular, y los tipos varían según la comunidad autónoma.
Las viviendas de segunda mano suelen conllevar un impuesto de transmisiones, mientras que las de obra nueva implican normalmente IVA más un impuesto de actos jurídicos documentados. También hay costes anuales una vez que es propietario, incluidos un impuesto local sobre bienes inmuebles y, en algunos casos, gastos de comunidad. Dado que los tipos difieren entre comunidades autónomas y cambian con el tiempo, considere cualquier cifra que lea en internet solo como una orientación aproximada y confirme la cifra vigente con un abogado o un asesor fiscal para su zona concreta.
- Impuesto de la compra (impuesto de transmisiones, o IVA más actos jurídicos documentados, según el tipo de propiedad).
- Honorarios notariales y del Registro de la Propiedad.
- Honorarios jurídicos y, si recurre a uno, un intermediario hipotecario.
- Impuesto anual recurrente sobre bienes inmuebles y gastos de comunidad.
Financiación, divisa y estructura de propiedad
Los bancos españoles sí prestan a no residentes, aunque a menudo financian una proporción menor del valor que la que concederían a residentes y piden más documentación sobre sus ingresos. Hágase una idea clara de cuánto puede pedir prestado antes de hacer una oferta, para que una condición hipotecaria no haga fracasar la operación a última hora.
Dos puntos adicionales que merece la pena plantear con un asesor: cómo transfiere el dinero a España, ya que los tipos de cambio y las comisiones bancarias pueden sumar de forma silenciosa en una transferencia grande, y cómo titula la propiedad, por ejemplo a nombre conjunto o a través de una sociedad. La estructura adecuada puede afectar a su futura situación fiscal y sucesoria, así que merece una breve conversación al principio en lugar de corregirlo más tarde.
Preguntas frecuentes
¿Necesito ser residente para comprar una propiedad en España?
No. Los extranjeros que no son residentes pueden comprar propiedades en España. Aun así, necesitará un NIE y, en la práctica, una forma de pagar impuestos y facturas localmente. Comprar una vivienda no le otorga por sí solo el derecho a vivir en España, así que mantenga su situación migratoria separada de sus planes inmobiliarios.
¿Necesito realmente mi propio abogado si hay un notario?
Es muy recomendable. El notario comprueba que la firma sea legalmente válida, pero se mantiene neutral. Solo su propio abogado independiente trabaja exclusivamente para usted, realizando las comprobaciones de diligencia debida, revisando el contrato y protegiendo sus intereses si algo no está bien.
¿Cuánto dura todo el proceso?
Varía según la propiedad y su financiación, pero muchas compras avanzan de la oferta al cierre a lo largo de varias semanas una vez en marcha las comprobaciones. Los retrasos suelen deberse a documentación faltante, a la aprobación de la hipoteca o a problemas detectados durante la diligencia debida, lo que es otra razón para iniciar pronto la revisión jurídica.
Este artículo es información general, no asesoramiento jurídico. Las normas, los impuestos y los procedimientos cambian y varían según la comunidad autónoma, así que confirme los detalles vigentes con un abogado español cualificado para su situación.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el NIE y por qué no puedo prescindir de él?
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el número fiscal y de identificación que le vincula a toda operación oficial en España. Sin él no puede firmar la escritura, pagar impuestos ni abrir la mayoría de las cuentas bancarias. Puede solicitarlo en un consulado español o presencialmente en España, y muchos compradores otorgan un poder a un abogado para que lo tramite mientras ellos están fuera.
¿Pueden las deudas del anterior propietario convertirse en mi problema tras la compra?
Sí. En España, deudas como las cuotas de comunidad impagadas, los impuestos locales o las facturas de suministros pueden seguir al inmueble hasta el nuevo propietario, y los problemas que no se detectan a tiempo pasan a ser suyos. Por eso la Nota Simple del Registro de la Propiedad y la comprobación de deudas son tan importantes, y por eso no debería entregar nunca una señal antes de que alguien independiente haya confirmado que el inmueble está libre de cargas.
¿Qué es el contrato de arras y qué ocurre con mi señal?
El contrato de arras es el contrato privado de compraventa en el que se entrega una señal más elevada y se acuerdan el precio y el calendario. Por regla general, si usted se retira pierde la señal, y si quien se retira es el vendedor suele deber devolvérsela por duplicado. Léalo con atención y haga que su abogado se lo explique antes de firmar.
¿Pueden los no residentes obtener una hipoteca de un banco español?
Los bancos españoles sí conceden hipotecas a no residentes, pero a menudo financian un porcentaje del valor menor que el que ofrecerían a un residente y exigen más documentación sobre sus ingresos. Fórmese una idea clara de cuánto puede financiar antes de hacer una oferta, para que una condición hipotecaria no haga caer la operación en el último momento.
¿Tengo que ser residente para comprar un inmueble en España?
No. Los extranjeros no residentes pueden comprar inmuebles en España en las mismas condiciones jurídicas que los residentes. Aun así, necesitará un NIE y, en la práctica, una forma de pagar impuestos y facturas en el país. Comprar una vivienda no otorga por sí solo el derecho a residir en España, así que mantenga separada su situación migratoria de sus planes inmobiliarios.
¿Realmente necesito mi propio abogado si hay notario?
Es muy recomendable. El notario da fe de que la firma es jurídicamente válida, pero mantiene su imparcialidad y no investiga el inmueble. Solo su abogado independiente trabaja exclusivamente para usted: realiza las comprobaciones registrales y de licencias, confirma que no hay deudas vinculadas al inmueble, revisa el contrato de arras y protege su posición si algo no encaja.
¿Cuánto tarda comprar un inmueble en España?
Depende del inmueble y de su financiación, pero muchas compras avanzan de la oferta a la escritura en unas cuantas semanas una vez iniciadas las comprobaciones. Los retrasos suelen deberse a documentación que falta, a la aprobación de la hipoteca o a problemas detectados durante la debida diligencia, y por eso conviene iniciar pronto la revisión jurídica.
Fuentes oficiales
Las normas, tasas y umbrales cambian. Confirma todo lo de esta guía en la fuente oficial antes de actuar.
- Agencia Tributariaagencia tributaria
- Abogacía Españolacolegio de abogados — verifica un abogado
- Registradores de Españaregistro de la propiedad