Cualquier extranjero puede comprar una vivienda en España: no hay restricción por nacionalidad ni requisito de residencia. Calcule un 10–15 % por encima del precio de compra en impuestos y gastos. La partida más importante es el impuesto, y cuál paga depende del inmueble: una vivienda de segunda mano tributa por el impuesto autonómico de transmisiones patrimoniales (ITP), del 6 % en Madrid al 11 % en Cataluña, mientras que la obra nueva tributa al 10 % de IVA más el impuesto autonómico de actos jurídicos documentados. Necesita un NIE antes de poder firmar. La ley no exige abogado, pero el notario es neutral y no realiza la diligencia debida, y en España las deudas de un propietario anterior pueden seguir al inmueble y acabar siendo suyas.
¿Puede un extranjero comprar una vivienda en España?
Sí, y no necesita vivir en España ni tener un visado. España no impone restricción alguna a la propiedad inmobiliaria de ciudadanos extranjeros, y los no residentes compran en la misma posición jurídica que los residentes. Con la residencia cambian dos cosas: su tratamiento fiscal y cuánto le prestará un banco español. Comprar una vivienda no le da por sí solo derecho a vivir en España: mantenga separados su plan migratorio y su plan inmobiliario.
¿Necesito un abogado para comprar una vivienda en España?
La ley no lo exige, y este es el punto en el que más se equivocan los compradores extranjeros. El notario es un funcionario público neutral que da fe de que la firma es conforme a derecho. El notario no comprueba si el vendedor es realmente el propietario, si el inmueble arrastra deudas, ni si aquella ampliación o aquella piscina llegaron a tener licencia. En España, cargas como las cuotas de comunidad impagadas, los impuestos locales y las facturas de suministros quedan afectas al inmueble, de modo que pueden pasar a ser suyas tras la escrituración, y las obras sin licencia pueden acarrear multas o la demolición a su costa. La diligencia debida jurídica independiente es la única parte del proceso que trabaja exclusivamente para usted.
¿Qué es el NIE y cómo se obtiene?
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el número fiscal y de identificación que le vincula a cada operación oficial en España. Sin él no puede firmar la escritura, pagar el impuesto de la compra ni abrir la mayoría de las cuentas bancarias. Puede solicitarlo en un consulado español en su país de origen o en persona en España. Muchos compradores otorgan un poder a su abogado para que la compra siga avanzando mientras ellos están en el extranjero. Los sistemas de cita y la documentación exigida cambian, así que confirme el procedimiento vigente antes de viajar.
¿Qué comprobaciones deben hacerse antes de pagar una señal?
El documento esencial es la Nota Simple, un extracto del Registro de la Propiedad que muestra quién es el titular legal del inmueble y qué hipotecas, cargas o resoluciones judiciales pesan sobre él. Más allá de la titularidad, su abogado debería confirmar:
- Que la descripción registral coincide con lo que existe físicamente, incluidas ampliaciones, piscinas y edificaciones auxiliares;
- Las deudas pendientes: cuotas de comunidad, impuestos locales y suministros, que siguen al inmueble;
- La situación urbanística y de licencias, sobre todo en viviendas rústicas o de construcción reciente, donde las obras pueden no haberse legalizado nunca;
- El certificado de eficiencia energética y la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.
No entregue dinero de reserva ni de señal hasta que alguien independiente haya confirmado que el vendedor es el propietario del inmueble y que este está libre de deudas. Recuperar después una señal es lento y, con frecuencia, imposible.
¿Cómo funciona el proceso de compra?
- Reserva: un pago pequeño retira brevemente el inmueble del mercado.
- Contrato de arras (contrato privado de compraventa): entrega una señal mayor y se fijan el precio y el calendario. Si usted se echa atrás, por lo general pierde la señal; si se echa atrás el vendedor, por lo general le debe el doble. Es vinculante: hágalo revisar antes.
- Escrituración: firma la escritura pública ante notario y paga el resto del precio.
- Impuesto e inscripción: se paga el impuesto de la compra y se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad para que el inmueble quede legalmente a su nombre.
Un abogado local puede hacer las comprobaciones y explicarle el contrato antes de que firme nada.
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en España?
Prevea un 10–15 % por encima del precio de compra. Las compras al contado se sitúan más cerca del 11–12 %; las financiadas se acercan al 14–15 % una vez sumados la tasación bancaria y los gastos de apertura. El grueso es impuesto, y el tipo depende del tipo de inmueble y de la comunidad autónoma.
Vivienda de segunda mano: impuesto de transmisiones (ITP), fijado por cada comunidad autónoma
| Comunidad autónoma | ITP en segunda mano |
|---|---|
| Madrid | 6 % |
| Andalucía | 7 % (tipo único) |
| Comunidad Valenciana | 9 % (rebajado desde el 10 % el 1 de junio de 2026); 11 % por encima de 1 millón de € |
| Cataluña | 10 % hasta 1 millón de €; 11 % por encima |
Pueden aplicarse tipos reducidos —en algunas comunidades autónomas hasta del 5 %— a jóvenes que adquieren su primera vivienda habitual por debajo de un umbral de precio y a familias numerosas. El ITP es un impuesto autonómico: los tipos se fijan localmente y cambian, así que confirme el tipo vigente en su comunidad autónoma antes de hacer sus cuentas.
Obra nueva: IVA más AJD
- IVA — 10 % del precio en vivienda (en Canarias se aplica en su lugar un 7 % de IGIC);
- AJD (actos jurídicos documentados) — 0,5 %–2 % según la comunidad autónoma: Madrid 0,75 %, Andalucía 1,2 %, Valencia 2 %.
Gastos además del impuesto
- Notaría — aproximadamente 600–1.200 € (arancel regulado por el Estado);
- Registro de la Propiedad — aproximadamente 400–700 €;
- Abogado — habitualmente en torno al 1 % del precio más un 21 % de IVA, con un mínimo del orden de 1.000 €;
- Gastos recurrentes: el IBI (impuesto local anual sobre bienes inmuebles) y las cuotas de comunidad una vez que es propietario.
Ejemplo práctico. Un piso de segunda mano de 300.000 €: en Madrid, el ITP al 6 % son 18.000 €; ese mismo piso en Cataluña, al 10 %, son 30.000 € — una diferencia de 12.000 € que responde únicamente a la comunidad autónoma.
Cifras verificadas por última vez en julio de 2026 con las fuentes que se enumeran al final de esta guía. El ITP y el AJD son autonómicos y cambian: Valencia rebajó su ITP el 1 de junio de 2026, y precisamente por eso conviene que confirme el tipo vigente en su propia comunidad autónoma con un abogado o con la oficina tributaria autonómica antes de comprometerse.
¿Puedo obtener una hipoteca siendo no residente?
Los bancos españoles sí prestan a no residentes, pero suelen financiar un porcentaje del valor menor que a un residente y piden más documentación sobre sus ingresos. Obtenga una cifra realista de financiación antes de hacer una oferta, para que una condición ligada a la hipoteca no haga caer la operación en el último momento. Dos cuestiones que conviene plantear pronto a un asesor: cómo va a mover el dinero hasta España, porque en una suma elevada el tipo de cambio y las comisiones de transferencia se acumulan, y cómo va a titular el inmueble —en cotitularidad o a través de una sociedad—, porque la estructura afecta a su futura posición fiscal y sucesoria y es mucho más barato acertar al principio que corregirlo después.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el NIE y por qué no puedo prescindir de él?
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el número fiscal y de identificación que le vincula a toda operación oficial en España. Sin él no puede firmar la escritura, pagar impuestos ni abrir la mayoría de las cuentas bancarias. Puede solicitarlo en un consulado español o presencialmente en España, y muchos compradores otorgan un poder a un abogado para que lo tramite mientras ellos están fuera.
¿Pueden las deudas del anterior propietario convertirse en mi problema tras la compra?
Sí. En España, deudas como las cuotas de comunidad impagadas, los impuestos locales o las facturas de suministros pueden seguir al inmueble hasta el nuevo propietario, y los problemas que no se detectan a tiempo pasan a ser suyos. Por eso la Nota Simple del Registro de la Propiedad y la comprobación de deudas son tan importantes, y por eso no debería entregar nunca una señal antes de que alguien independiente haya confirmado que el inmueble está libre de cargas.
¿Qué es el contrato de arras y qué ocurre con mi señal?
El contrato de arras es el contrato privado de compraventa en el que se entrega una señal más elevada y se acuerdan el precio y el calendario. Por regla general, si usted se retira pierde la señal, y si quien se retira es el vendedor suele deber devolvérsela por duplicado. Léalo con atención y haga que su abogado se lo explique antes de firmar.
¿Pueden los no residentes obtener una hipoteca de un banco español?
Los bancos españoles sí conceden hipotecas a no residentes, pero a menudo financian un porcentaje del valor menor que el que ofrecerían a un residente y exigen más documentación sobre sus ingresos. Fórmese una idea clara de cuánto puede financiar antes de hacer una oferta, para que una condición hipotecaria no haga caer la operación en el último momento.
¿Tengo que ser residente para comprar un inmueble en España?
No. Los extranjeros no residentes pueden comprar inmuebles en España en las mismas condiciones jurídicas que los residentes. Aun así, necesitará un NIE y, en la práctica, una forma de pagar impuestos y facturas en el país. Comprar una vivienda no otorga por sí solo el derecho a residir en España, así que mantenga separada su situación migratoria de sus planes inmobiliarios.
¿Realmente necesito mi propio abogado si hay notario?
Es muy recomendable. El notario da fe de que la firma es jurídicamente válida, pero mantiene su imparcialidad y no investiga el inmueble. Solo su abogado independiente trabaja exclusivamente para usted: realiza las comprobaciones registrales y de licencias, confirma que no hay deudas vinculadas al inmueble, revisa el contrato de arras y protege su posición si algo no encaja.
¿Cuánto tarda comprar un inmueble en España?
Depende del inmueble y de su financiación, pero muchas compras avanzan de la oferta a la escritura en unas cuantas semanas una vez iniciadas las comprobaciones. Los retrasos suelen deberse a documentación que falta, a la aprobación de la hipoteca o a problemas detectados durante la debida diligencia, y por eso conviene iniciar pronto la revisión jurídica.
Fuentes oficiales
Las normas, tasas y umbrales cambian. Confirma todo lo de esta guía en la fuente oficial antes de actuar.
- Agencia Tributariaagencia tributaria
- Abogacía Españolacolegio de abogados — verifica un abogado
- Registradores de Españaregistro de la propiedad