Acquistare un immobile in Spagna da straniero: NIE, imposte e procedura

Qualsiasi straniero può comprare un immobile in Spagna: non esiste alcuna restrizione legata alla nazionalità né alcun requisito di residenza. Mettete in conto un 10–15% in più rispetto al prezzo di acquisto tra imposte e spese. La voce singola più pesante è l'imposta, e quale si paghi dipende dall'immobile: su una casa usata si applica l'imposta regionale di trasferimento (ITP), dal 6% a Madrid all'11% in Catalogna, mentre su una nuova costruzione si applicano il 10% di IVA più l'imposta di bollo regionale. Prima di poter firmare vi serve un NIE. L'avvocato non è obbligatorio per legge, ma il notaio è neutrale e non svolge la due diligence, e in Spagna i debiti del precedente proprietario possono seguire l'immobile e ricadere su di voi.

Uno straniero può comprare casa in Spagna?

Sì, e non dovete vivere in Spagna né avere un visto. La Spagna non pone alcuna restrizione alla proprietà immobiliare da parte di cittadini stranieri, e i non residenti acquistano sullo stesso piano giuridico dei residenti. Con la residenza cambiano due cose: il vostro trattamento fiscale e quanto una banca spagnola è disposta a prestarvi. Comprare casa non vi dà di per sé il diritto di vivere in Spagna: tenete separati il piano immobiliare e quello migratorio.

Serve un avvocato per comprare casa in Spagna?

Non per legge, ed è proprio qui che la maggior parte degli acquirenti stranieri sbaglia. Il notaio è un pubblico ufficiale neutrale che attesta la legittimità della firma. Il notaio non verifica se il venditore sia davvero proprietario dell'immobile, se questo sia gravato da debiti, né se quell'ampliamento o quella piscina siano mai stati autorizzati. In Spagna oneri come spese condominiali non pagate, imposte locali e bollette si attaccano all'immobile e possono quindi diventare vostri dopo il rogito, mentre i lavori edilizi privi di licenza possono comportare sanzioni o la demolizione a vostre spese. La due diligence legale indipendente è l'unica parte della procedura che lavora esclusivamente per voi.

Che cos'è il NIE e come si ottiene?

Il NIE (Número de Identidad de Extranjero) è il numero fiscale e identificativo che vi collega a ogni operazione ufficiale in Spagna. Senza, non potete firmare l'atto, pagare l'imposta di acquisto né aprire la maggior parte dei conti bancari. Potete presentare domanda presso un consolato spagnolo nel vostro paese d'origine oppure di persona in Spagna. Molti acquirenti rilasciano una procura al proprio avvocato, così l'acquisto continua a procedere mentre loro sono all'estero. I sistemi di appuntamento e i documenti richiesti cambiano, perciò verificate la procedura attuale prima di mettervi in viaggio.

Quali verifiche vanno fatte prima di versare una caparra?

Il documento centrale è la Nota Simple, un estratto del Registro della Proprietà che indica chi è il proprietario legale dell'immobile e quali ipoteche, gravami o provvedimenti giudiziari lo riguardano. Oltre alla titolarità, il vostro avvocato dovrebbe accertare:

• Che la descrizione registrata corrisponda a ciò che esiste materialmente, ampliamenti, piscine e pertinenze compresi;
• I debiti pendenti: spese condominiali, imposte locali e utenze, che seguono l'immobile;
• La situazione urbanistica e delle licenze, soprattutto per case rurali o di costruzione recente, dove i lavori potrebbero non essere mai stati sanati;
• L'attestato di prestazione energetica e la licenza di occupazione o di abitabilità.

Come funziona la procedura di acquisto?

• Prenotazione: un piccolo versamento toglie brevemente l'immobile dal mercato.
• Contrato de arras (contratto preliminare privato): versate una caparra più consistente e fissate prezzo e tempistiche. Se vi tirate indietro, di norma perdete la caparra; se si tira indietro il venditore, di norma vi deve il doppio. È vincolante: fatelo esaminare prima.
• Rogito: firmate l'atto pubblico (escritura) davanti a un notaio e pagate il saldo.
• Imposte e trascrizione: si paga l'imposta di acquisto e l'atto viene trascritto nel Registro della Proprietà, così l'immobile è legalmente intestato a voi.

Quanto costa comprare casa in Spagna?

Preventivate un 10–15% in più rispetto al prezzo di acquisto. Gli acquisti in contanti si collocano più vicino all'11–12%; quelli con mutuo salgono verso il 14–15% una volta aggiunte la perizia della banca e le spese di istruttoria. Il grosso è imposta, e l'aliquota dipende dal tipo di immobile e dalla comunità autonoma.

Immobili usati: imposta di trasferimento (ITP), fissata da ogni comunità autonoma

Aliquote ridotte — in alcune comunità autonome fino al 5% — possono applicarsi ai giovani che acquistano la prima abitazione principale al di sotto di una soglia di prezzo e alle famiglie numerose. L'ITP è un'imposta regionale: le aliquote sono fissate a livello locale e cambiano, perciò verificate quella attuale della vostra comunità autonoma prima di fare i conti.

Nuove costruzioni: IVA più imposta di bollo

• IVA — 10% del prezzo sugli immobili residenziali (nelle Isole Canarie si applica invece il 7% di IGIC);
• AJD (imposta di bollo) — 0,5%–2% a seconda della comunità autonoma: Madrid 0,75%, Andalucía 1,2%, Valencia 2%.

Spese che si aggiungono alle imposte

• Notaio — all'incirca 600–1.200 € (tariffe regolate dallo Stato);
• Registro della Proprietà — all'incirca 400–700 €;
• Avvocato — di solito intorno all'1% del prezzo più il 21% di IVA, con un minimo nell'ordine dei 1.000 €;
• Costi ricorrenti: IBI (imposta locale annuale sugli immobili) e spese condominiali una volta diventati proprietari.

Esempio pratico. Un appartamento usato da 300.000 €: a Madrid l'ITP al 6% è 18.000 €; lo stesso appartamento in Cataluña al 10% è 30.000 € — una differenza di 12.000 € determinata unicamente dalla comunità autonoma.

Dati verificati l'ultima volta a luglio 2026 rispetto alle fonti elencate in fondo a questa guida. ITP e AJD sono regionali e cambiano: Valencia ha ridotto la propria ITP il 1º giugno 2026, ed è esattamente per questo che dovreste verificare l'aliquota attuale della vostra comunità autonoma con un avvocato o con l'ufficio tributario regionale prima di impegnarvi.

Posso ottenere un mutuo da non residente?

Le banche spagnole concedono mutui ai non residenti, ma di norma finanziano una quota del valore inferiore rispetto a quella che concederebbero a un residente e chiedono più documentazione sul reddito. Fatevi indicare una cifra realistica di finanziamento prima di formulare un'offerta, così una condizione legata al mutuo non farà saltare l'operazione all'ultimo momento. Due punti da affrontare presto con un consulente: come trasferite il denaro in Spagna, perché su una somma importante il cambio e le commissioni di bonifico pesano, e come intestate l'immobile — cointestazione oppure società — perché la struttura incide sulla vostra futura posizione fiscale e successoria ed è molto meno costoso impostarla bene all'inizio che correggerla dopo.

Domande frequenti

Fonti ufficiali

Norme, tariffe e soglie cambiano. Verifica sempre presso la fonte ufficiale prima di agire.

• Agencia Tributariaagenzia fiscale
• Abogacía Españolaordine forense — verifica un avvocato
• Registradores de Españaregistro immobiliare