Acquistare una casa in Spagna da straniero è del tutto fattibile, ma le regole, la documentazione e le imposte sono diverse da quelle a cui potreste essere abituati. Ecco una serena panoramica di come funziona davvero, dal vostro primo codice identificativo al giorno in cui ricevete le chiavi.
Ottenere il NIE: il numero che non potete saltare
Prima di poter acquistare qualcosa in Spagna, vi serve un NIE (Número de Identidad de Extranjero). È il numero fiscale e identificativo che vi collega a ogni transazione ufficiale qui. Senza di esso, non potete firmare l'atto, pagare le imposte né aprire la maggior parte dei conti bancari.
Potete di solito presentare domanda presso un consolato spagnolo nel vostro paese d'origine oppure di persona in Spagna, spesso tramite una stazione di polizia o l'ufficio immigrazione competente. Molti acquirenti rilasciano al proprio avvocato una procura per gestire questo e il resto dell'acquisto mentre si trovano all'estero. I documenti esatti e il sistema di appuntamenti cambiano di tanto in tanto, perciò confermate la procedura attuale prima di mettervi in viaggio.
- Decidete se presentare domanda nel vostro paese o in Spagna.
- Verificate se vi serve anche un conto bancario spagnolo per pagare imposte e utenze.
- Valutate una procura affinché le cose continuino a procedere se non siete nel paese.
Le verifiche di due diligence prima di impegnarvi
È la fase in cui un buon avvocato si guadagna il proprio onorario. In Spagna, ciò che vedete non sempre è ciò che ottenete, e i problemi di un immobile passano al nuovo proprietario se non vengono individuati in tempo. La verifica fondamentale è la Nota Simple, un estratto del Registro della Proprietà che mostra chi sia legalmente proprietario dell'immobile e se vi siano ipoteche, gravami o provvedimenti giudiziari che vi gravano.
Oltre alla proprietà, il vostro avvocato dovrebbe esaminare:
- Se l'immobile sia correttamente registrato e corrisponda a ciò che è fisicamente presente, inclusi eventuali ampliamenti o piscine.
- Debiti pendenti come spese condominiali, imposte locali o bollette delle utenze non pagate, che possono seguire l'immobile.
- Lo stato urbanistico e delle licenze, in particolare per le case rurali o di recente costruzione, dove alcune costruzioni potrebbero non essere pienamente sanate.
- L'attestato di prestazione energetica e la licenza di abitabilità o di agibilità.
Non consegnate alcuna somma di prenotazione o caparra finché qualcuno di indipendente non abbia confermato che il venditore sia effettivamente proprietario dell'immobile e che esso sia libero da debiti. Recuperare una caparra in seguito è lento e non sempre possibile.
La procedura di acquisto passo per passo
Una volta superate le verifiche, l'operazione procede di solito attraverso alcune fasi definite. I nomi contano, perché ciascuna comporta un diverso peso legale.
- Prenotazione: un piccolo pagamento ritira l'immobile dal mercato per un breve periodo.
- Contratto privato di compravendita (contrato de arras): versate una caparra più consistente e concordate il prezzo e la tempistica. Se vi tirate indietro, di norma perdete la caparra; se è il venditore a tirarsi indietro, spesso ve ne deve il doppio. Leggetelo con attenzione prima di firmare.
- Perfezionamento dal notaio: firmate l'atto pubblico (escritura) davanti a un notaio, pagate il saldo e ricevete le chiavi.
- Registrazione: l'atto viene registrato presso il Registro della Proprietà affinché l'immobile risulti ufficialmente a vostro nome.
Il notaio è un pubblico ufficiale neutrale che conferma la legalità della firma; non rappresenta i vostri interessi nel modo in cui lo fa il vostro avvocato. Questa distinzione coglie in fallo molti acquirenti stranieri.
Un avvocato locale può effettuare le verifiche e spiegarvi il contratto prima che firmiate qualsiasi cosa.
Imposte e costi da mettere in conto
Il prezzo dichiarato non è mai il costo complessivo. Oltre al prezzo di acquisto dovreste mettere in conto imposte, onorari notarili e di registrazione e onorari legali. Quali imposte si applichino dipende dal fatto che stiate acquistando una casa nuova da un costruttore o un immobile di rivendita da un privato, e le aliquote variano da regione a regione.
Le case di rivendita comportano di solito un'imposta di trasferimento, mentre il nuovo prevede in genere l'IVA più un'imposta di bollo. Vi sono inoltre costi annuali una volta divenuti proprietari, tra cui un'imposta locale sugli immobili e, in alcuni casi, spese condominiali. Poiché le aliquote differiscono tra regioni e cambiano nel tempo, trattate qualsiasi cifra letta online solo come un'indicazione di massima e confermate l'importo attuale con un avvocato o un consulente fiscale per la vostra specifica area.
- Imposta di acquisto (imposta di trasferimento o IVA più imposta di bollo, a seconda del tipo di immobile).
- Onorari notarili e del Registro della Proprietà.
- Onorari legali e, se vi avvalete di un broker per il mutuo, anche quelli.
- Imposta annuale ricorrente sugli immobili e spese condominiali.
Finanziamento, valuta e struttura della proprietà
Le banche spagnole concedono effettivamente prestiti ai non residenti, anche se spesso finanziano una quota del valore inferiore rispetto a quella concessa ai residenti e richiedono maggiore documentazione sul vostro reddito. Fatevi un'idea chiara di quanto potete ottenere in prestito prima di formulare un'offerta, così che una condizione legata al mutuo non faccia saltare l'affare all'ultimo momento.
Due ulteriori aspetti da sollevare con un consulente: il modo in cui trasferite il denaro in Spagna, dato che tassi di cambio e commissioni bancarie possono accumularsi silenziosamente su un bonifico ingente, e il modo in cui detenete l'immobile, ad esempio in comproprietà o tramite una società. La struttura giusta può incidere sulla vostra futura posizione fiscale e successoria, perciò vale la pena una breve conversazione fin dall'inizio anziché correre ai ripari in seguito.
Domande frequenti
Devo essere residente per acquistare un immobile in Spagna?
No. Gli stranieri non residenti possono acquistare immobili in Spagna. Vi serviranno comunque un NIE e, nella pratica, un modo per pagare imposte e bollette a livello locale. L'acquisto di una casa non vi conferisce di per sé il diritto di vivere in Spagna, perciò tenete la vostra posizione in materia di immigrazione separata dai vostri piani immobiliari.
Mi serve davvero un avvocato mio se c'è un notaio?
È vivamente consigliabile. Il notaio verifica che la firma sia giuridicamente valida ma resta neutrale. Solo il vostro avvocato indipendente lavora esclusivamente per voi, effettuando le verifiche di due diligence, esaminando il contratto e tutelando i vostri interessi se qualcosa non va.
Quanto tempo richiede l'intera procedura?
Varia a seconda dell'immobile e del vostro finanziamento, ma molti acquisti passano dall'offerta al perfezionamento nell'arco di alcune settimane una volta avviate le verifiche. I ritardi derivano di solito da documentazione mancante, dall'approvazione del mutuo o da problemi emersi durante la due diligence, il che è un'ulteriore ragione per avviare per tempo l'esame legale.
Questo articolo è un'informazione generale, non una consulenza legale. Regole, imposte e procedure cambiano e variano da regione a regione, perciò confermate i dettagli attuali con un avvocato spagnolo qualificato per la vostra situazione.