Любой иностранец может купить недвижимость в Португалии — ограничений по гражданству нет, как нет и требования проживать в стране. До сделки вам понадобится португальский налоговый номер (NIF), а сверх цены следует заложить примерно 6–10% от стоимости покупки на налоги и сборы. Юрист по закону не обязателен, но нотариус, удостоверяющий сделку, не проверяет объект на долги, лицензии и дефекты титула — это работа вашего юриста, а в Португалии неоплаченные начисления следуют за самим объектом.
Может ли иностранец купить недвижимость в Португалии?
Да. Португалия не ограничивает право собственности на недвижимость для иностранных граждан, и чтобы купить объект, не нужно ни жить в Португалии, ни иметь визу. Покупатели из ЕС и из стран вне ЕС проходят одну и ту же процедуру. Различается налогообложение: размер налога на передачу определяет ваше налоговое резидентство, а не гражданство.
Нужен ли юрист для покупки недвижимости в Португалии?
По закону — нет. Но роли легко перепутать: нотариус — это должностное лицо, которое удостоверяет, что сделка оформлена надлежащим образом. Нотариус не выясняет, есть ли у объекта долги, была ли пристройка узаконена и вправе ли продавец вообще продавать. В Португалии такие начисления, как неоплаченные взносы за кондоминиум и налоги на недвижимость, привязаны к самому объекту, поэтому после завершения сделки они могут стать вашей проблемой. Защищает от этого именно независимая юридическая проверка (due diligence) — и именно поэтому её заказывает практически каждый опытный покупатель.
Что нужно, прежде чем покупать? Начните с NIF
Ещё до совершения сделки, открытия банковского счёта и уплаты налогов вам понадобится португальский налоговый номер (número de identificação fiscal, NIF). Нерезиденты обычно назначают налогового представителя, чтобы его получить. Займитесь этим заранее — это самая частая причина задержек, которых можно было избежать.
Какие проверки нужно провести до подписания?
- Certidão Permanente (выписка из Земельного реестра) — подтверждает, кто является собственником объекта и какие ипотеки или обременения на нём числятся;
- Caderneta Predial (налоговый реестр) — официальное описание объекта и его налоговое положение, включая VPT (кадастровую стоимость), которая влияет на размер налога;
- Лицензии — лицензия на использование (licença de utilização), а для старых или перестроенных объектов — подтверждение того, что работы были санкционированы;
- Долги — непогашенные взносы за кондоминиум и налоги на недвижимость, которые следуют за объектом, а не за продавцом.
CPCV (contrato promessa de compra e venda) и его условия о задатке связывают вас ещё до подписания акта. Поручите изучить его, прежде чем подписывать договор или вносить задаток: если от сделки откажетесь вы, то можете потерять задаток, а если откажется продавец — он может быть обязан вернуть его в двойном размере.
Как проходит процесс покупки?
- Получите NIF и откройте португальский банковский счёт;
- Согласуйте условия и подпишите предварительный договор (CPCV), как правило, с внесением задатка;
- Проведите проверки по реестру, лицензиям и долгам;
- Уплатите IMT и гербовый сбор — они подлежат уплате до подписания акта;
- Завершите сделку окончательным актом (Escritura) у нотариуса, затем зарегистрируйте переход права.
Подберём вам юристов по недвижимости в Лиссабоне — бесплатно.
Какие налоги и сборы придётся заплатить?
До подписания акта уплачиваются два налога, к ним добавляются профессиональные гонорары. В сумме это обычно составляет около 6–10% от цены покупки, причём основную часть составляют налоги.
- IMT (налог на передачу недвижимости) — для резидентов прогрессивный, от 0% до 8%. Для собственного постоянного жилья покупателя IMT начисляется только со стоимости свыше 106 346 € (порог 2026 года); для первого постоянного жилья, приобретаемого лицом в возрасте 35 лет и младше, — только со стоимости свыше 330 539 €. Земельные участки облагаются по единой ставке 6,5% (городские) или 5% (сельские), коммерческая недвижимость — 6,5%.
- Imposto do Selo (гербовый сбор) — 0,8%, начисляется на большую из величин — цену покупки или VPT — и уплачивается каждым покупателем независимо от резидентства.
- Нотариус — примерно 300–1 000 € в зависимости от сложности; регистрация в Земельном реестре — примерно 250–400 €.
- Юрист — сопровождение сделки обычно обходится в 1%–1,5% от цены плюс НДС 23%, при минимуме порядка 3 000 € по более простым сделкам.
- IMI — ежегодный муниципальный налог на недвижимость, который вы платите каждый год после покупки; ставку устанавливает ваш муниципалитет в пределах установленного законом диапазона, поэтому уточните ставку именно для этого муниципалитета.
Данные в последний раз проверены в июле 2026 года по источникам, перечисленным в конце этого руководства. Налоговые ставки и пороги меняются — прежде чем брать на себя обязательства, сверьте свои цифры на Portal das Finanças или с юристом.
Меняется ли налог на передачу для покупателей-нерезидентов?
Это самый важный открытый вопрос для иностранных покупателей в 2026 году, и разобраться в нём стоит до подписания.
Lei n.º 9-A/2026 от 6 марта 2026 года уполномочивает правительство ввести единую ставку IMT 7,5% при приобретении городской жилой недвижимости нерезидентами — вместо прогрессивной шкалы, которая исторически к ним применялась. Для квартиры стоимостью 300 000 € единая ставка 7,5% означала бы 22 500 € налога IMT.
По-настоящему неурегулированными остаются сроки и окончательная форма изменений. Источники расходятся в том, действует ли уже подзаконное регулирование и с какой даты; обсуждаются также послабления для покупателей, которые впоследствии становятся налоговыми резидентами Португалии либо передают объект в долгосрочную аренду, отвечающую установленным условиям, — однако условия, перечень документов и механику возврата налога принимать на веру не стоит.
Поскольку от даты вступления в силу зависит, будет ли ваша сделка облагаться по прогрессивной шкале или по единой ставке 7,5%, уточните положение дел на дату вашей сделки на Portal das Finanças или у португальского юриста, прежде чем подписывать CPCV. Мы обращаем внимание на изменение; оценить его в деньгах может только актуальное официальное разъяснение.
Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство в Португалии?
Недвижимость может быть частью отдельных путей получения вида на жительство, но правила менялись неоднократно, и не каждый путь принимает любой тип объекта и любое расположение. Сама по себе покупка жилья вида на жительство не даёт. Если вы покупаете именно ради вида на жительство, уточните актуальные условия программы в AIMA или у юриста до того, как связывать себя обязательствами по конкретному объекту, — а не после.
Часто задаваемые вопросы
Что такое NIF и когда он нужен?
NIF — португальский налоговый номер, и он потребуется вам до совершения сделки. Нерезиденты обычно назначают представителя для его получения, хотя правила менялись. Ваш юрист может оформить его заранее, чтобы он не задержал покупку.
Даёт ли покупка недвижимости в Португалии право на вид на жительство?
Недвижимость может быть частью отдельных путей получения вида на жительство, но правила со временем меняются, и не каждый путь допускает любой тип объекта. Не рассматривайте покупку как гарантированную дорогу к резидентству: подтвердите действующие условия программы у юриста, прежде чем на них полагаться.
Какие документы подтверждают юридическую чистоту объекта до покупки?
Два ключевых документа — выписка из земельного реестра (Certidão Permanente), подтверждающая право собственности и наличие обременений или ипотек, и налоговая карточка объекта (Caderneta Predial), содержащая его официальное описание и налоговый статус. Ваш юрист должен также проверить лицензию на использование, законность выполненных работ, а также задолженность по платежам кондоминиума и налогам.
Что будет, если я откажусь от сделки после подписания предварительного договора?
CPCV и его условия о задатке носят обязывающий характер. Отказ на более поздней стадии может стоить вам задатка, а в отдельных случаях отказавшийся продавец обязан вернуть двойную сумму. Дайте договор на проверку юристу до подписания или внесения задатка, чтобы точно понимать, какие обязательства вы принимаете.
Официальные источники
Правила, сборы и пороги меняются. Перед тем как действовать, сверьтесь с официальным источником.
- Portal das Finançasналоговый орган
- AIMAмиграционная служба
- Ordem dos Advogadosколлегия адвокатов — проверить юриста