Qualsiasi straniero può acquistare un immobile in Portogallo: non esistono restrizioni di nazionalità né requisiti di residenza. Prima di poter concludere l'operazione vi serve un codice fiscale portoghese (NIF) e dovete mettere in conto, oltre al prezzo, circa il 6–10% del prezzo di acquisto tra imposte e onorari. L'avvocato non è obbligatorio per legge, ma il notaio che firma l'atto non verifica se l'immobile abbia debiti, licenze mancanti o problemi di titolarità: quello è il compito del vostro avvocato e, in Portogallo, gli oneri non pagati seguono l'immobile.
Uno straniero può acquistare un immobile in Portogallo?
Sì. Il Portogallo non pone alcuna restrizione alla proprietà immobiliare da parte di cittadini stranieri e non è necessario vivere in Portogallo né essere titolari di un visto per acquistare. Gli acquirenti UE ed extra-UE seguono la stessa procedura di acquisto. Ciò che cambia è il trattamento fiscale: a determinare quanto pagate di imposta sui trasferimenti è la vostra residenza fiscale, non la vostra nazionalità.
Serve un avvocato per acquistare un immobile in Portogallo?
Non per legge. Ma i ruoli si prestano a essere fraintesi: il notaio è un pubblico ufficiale che attesta la valida stipulazione dell'atto. Il notaio non verifica se l'immobile abbia debiti, se l'ampliamento fosse autorizzato o se il venditore possa effettivamente vendere. In Portogallo oneri come le spese condominiali non pagate e le imposte immobiliari gravano sull'immobile e possono quindi diventare un vostro problema dopo il perfezionamento. È la due diligence legale indipendente a proteggervi da questo — ed è la ragione per cui quasi ogni acquirente esperto ne incarica uno.
Che cosa serve prima di poter acquistare? Si parte dal NIF
Vi servirà un codice fiscale portoghese (número de identificação fiscal, NIF) prima di poter concludere l'operazione, aprire un conto bancario o pagare le imposte. I non residenti nominano in genere un rappresentante fiscale per ottenerlo. Occupatevene per tempo: è in assoluto la causa più frequente di ritardi evitabili.
Quali verifiche vanno fatte prima di firmare?
- Certidão Permanente (certificato del Registro Fondiario) — conferma chi è il proprietario dell'immobile e quali ipoteche o gravami vi insistono;
- Caderneta Predial (registro fiscale) — la descrizione ufficiale dell'immobile e la sua posizione fiscale, compreso il VPT (valore catastale), che incide sull'importo delle imposte;
- Licenze — la licenza d'uso (licença de utilização) e, per gli immobili più datati o ampliati, la prova che i lavori siano stati autorizzati;
- Debiti — spese condominiali e imposte immobiliari pendenti, che seguono l'immobile e non il venditore.
Il CPCV (contrato promessa de compra e venda) e le sue clausole sulla caparra vi vincolano già prima dell'atto. Fatelo esaminare prima di firmare o di versare una caparra: se vi tirate indietro potete perdere la caparra e, se a tirarsi indietro è il venditore, può dovervene il doppio.
Come funziona la procedura di acquisto?
- Ottenete un NIF e aprite un conto bancario portoghese;
- Concordate le condizioni e firmate il contratto preliminare (CPCV), di norma con il versamento di una caparra;
- Effettuate le verifiche su registro, licenze e debiti;
- Pagate l'IMT e l'imposta di bollo: sono dovuti prima dell'atto;
- Perfezionate con l'atto definitivo (Escritura) davanti a un notaio e registrate poi il trasferimento.
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Quali imposte e costi dovrò pagare?
Prima dell'atto sono dovute due imposte, a cui si aggiungono gli onorari professionali. Nel complesso incidono di norma per circa il 6–10% del prezzo di acquisto, e la parte largamente prevalente è costituita dalle imposte.
- IMT (imposta sui trasferimenti immobiliari) — progressiva per i residenti, dallo 0% fino all'8%. Per l'abitazione principale dell'acquirente l'IMT si applica solo oltre €106.346 (soglia 2026); per una prima abitazione principale acquistata da chi ha 35 anni o meno, solo oltre €330.539. I terreni sono tassati con aliquota fissa del 6,5% (urbani) o del 5% (rustici), e gli immobili commerciali al 6,5%.
- Imposto do Selo (imposta di bollo) — 0,8%, calcolata sul maggiore tra il prezzo di acquisto e il VPT, per ogni acquirente a prescindere dalla residenza.
- Notaio — indicativamente €300–€1.000 a seconda della complessità; registrazione fondiaria indicativamente €250–€400.
- Avvocato — l'assistenza alla compravendita si attesta comunemente sull'1%–1,5% del prezzo più il 23% di IVA, con un minimo intorno a €3.000 nelle operazioni più semplici.
- IMI — un'imposta municipale annuale sugli immobili che pagate ogni anno dopo l'acquisto; l'aliquota è fissata dal vostro comune entro una forbice di legge, quindi verificate quella applicata da quell'amministrazione.
Dati verificati per l'ultima volta a luglio 2026 sulle fonti indicate in fondo a questa guida. Aliquote e soglie cambiano: verificate i vostri numeri con il Portal das Finanças o con un avvocato prima di impegnarvi.
L'imposta sui trasferimenti sta cambiando per gli acquirenti non residenti?
È la questione aperta più importante per gli acquirenti stranieri nel 2026, e vale la pena chiarirla prima di firmare.
La Lei n.º 9-A/2026, del 6 marzo 2026 autorizza il Governo a introdurre un'aliquota IMT fissa del 7,5% sugli acquisti di immobili residenziali urbani da parte di non residenti, in sostituzione della tabella progressiva loro storicamente applicata. Su un appartamento da €300.000 un'aliquota fissa del 7,5% significherebbe €22.500 di IMT.
Ciò che resta davvero incerto sono i tempi e la forma definitiva. Le fonti non concordano sul fatto che la normativa attuativa sia già operativa né da quale data, e si discute di agevolazioni per gli acquirenti che diventino in seguito residenti fiscali in Portogallo o destinino l'immobile a una locazione di lungo periodo ammissibile — ma condizioni, documentazione e meccanismi di rimborso non sono cose da dare per scontate.
Poiché la data di entrata in vigore può decidere se il vostro atto sarà tassato in modo progressivo o con l'aliquota fissa del 7,5%, verificate la situazione alla data della vostra operazione con il Portal das Finanças o con un avvocato portoghese prima di firmare il CPCV. Noi segnaliamo il cambiamento; solo le indicazioni ufficiali aggiornate possono quantificarlo.
L'acquisto di un immobile può darmi la residenza in Portogallo?
L'immobile può rientrare in determinati percorsi di residenza, ma le regole sono cambiate ripetutamente e non ogni percorso accetta ogni tipo di immobile o ogni localizzazione. L'acquisto di una casa non attribuisce di per sé la residenza. Se acquistate proprio per ottenere la residenza, verificate le condizioni attuali del programma con l'AIMA o con un avvocato prima di impegnarvi su un immobile — non dopo.
Domande frequenti
Che cos'è il NIF e quando mi serve?
Il NIF è il codice fiscale portoghese e ti occorre prima di poter concludere qualsiasi operazione. I non residenti nominano di norma un rappresentante per ottenerlo, anche se le regole sono in evoluzione. Il tuo avvocato può procurarlo per tempo affinché non ritardi mai l'acquisto.
Acquistare un immobile in Portogallo mi consente di ottenere la residenza?
L'immobile può costituire un elemento di determinati percorsi di residenza, ma le regole cambiano nel tempo e non ogni percorso ammette ogni tipologia di immobile. Non considerare l'acquisto come una via garantita alla residenza: verifica con un avvocato le condizioni attuali del programma prima di farvi affidamento.
Quali documenti attestano che un immobile è in regola prima dell'acquisto?
I due documenti fondamentali sono il certificato del registro immobiliare (Certidão Permanente), che attesta la titolarità ed eventuali gravami o ipoteche, e il registro fiscale (Caderneta Predial), ossia la descrizione ufficiale dell'immobile e la sua posizione fiscale. Il tuo avvocato dovrebbe inoltre verificare la licenza d'uso, che eventuali lavori siano stati autorizzati e l'esistenza di spese condominiali o imposte non pagate.
Che cosa succede se recedo dopo aver firmato il contratto preliminare?
Il CPCV e le relative clausole sulla caparra sono vincolanti. Recedere successivamente può costarti la caparra e, in alcuni casi, il venditore che si ritira può essere tenuto a restituirne il doppio. Fai esaminare il contratto da un avvocato prima di firmarlo o di versare una caparra, così da sapere esattamente a che cosa ti stai impegnando.
Fonti ufficiali
Norme, tariffe e soglie cambiano. Verifica sempre presso la fonte ufficiale prima di agire.
- Portal das Finançasagenzia fiscale
- AIMAautorità per l'immigrazione
- Ordem dos Advogadosordine forense — verifica un avvocato