Jeder Ausländer kann in Portugal Immobilien erwerben — es gibt weder eine Beschränkung nach Staatsangehörigkeit noch ein Aufenthaltserfordernis. Vor jedem Rechtsgeschäft benötigen Sie eine portugiesische Steuernummer (NIF), und Sie sollten für Steuern und Gebühren zusätzlich zum Kaufpreis rund 6–10 % des Kaufpreises einplanen. Ein Anwalt ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, doch der Notar, der die Urkunde beurkundet, prüft die Immobilie nicht auf Schulden, Genehmigungen oder Eigentumsmängel — das ist Aufgabe Ihres Anwalts, und in Portugal haften offene Lasten der Immobilie an.
Können Ausländer in Portugal Immobilien kaufen?
Ja. Portugal beschränkt das Immobilieneigentum ausländischer Staatsangehöriger nicht, und Sie müssen für einen Kauf weder in Portugal leben noch ein Visum besitzen. Käufer aus der EU und aus Drittstaaten durchlaufen denselben Kaufprozess. Unterschiede bestehen bei der Besteuerung: Maßgeblich dafür, was Sie an Grunderwerbsteuer zahlen, ist Ihre steuerliche Ansässigkeit — nicht Ihre Staatsangehörigkeit.
Brauche ich für den Immobilienkauf in Portugal einen Anwalt?
Gesetzlich nicht. Doch die Rollenverteilung wird leicht missverstanden: Der Notar ist ein Amtsträger, der beurkundet, dass der Vertrag formwirksam geschlossen wurde. Der Notar prüft nicht, ob auf der Immobilie Schulden lasten, ob der Anbau genehmigt war oder ob der Verkäufer überhaupt verkaufen darf. In Portugal haften Lasten wie offene Beiträge der Eigentümergemeinschaft und Grundsteuern der Immobilie an und können damit nach dem Abschluss zu Ihrem Problem werden. Davor schützt nur eine unabhängige rechtliche Due-Diligence-Prüfung — und genau deshalb beauftragt nahezu jeder erfahrene Käufer einen Anwalt.
Was brauche ich, bevor ich kaufen kann? Beginnen Sie mit der NIF
Sie benötigen eine portugiesische Steuernummer (número de identificação fiscal, NIF), bevor Sie ein Rechtsgeschäft tätigen, ein Bankkonto eröffnen oder Steuern zahlen können. Nichtansässige bestellen üblicherweise einen steuerlichen Vertreter, um sie zu erhalten. Kümmern Sie sich frühzeitig darum — sie ist die mit Abstand häufigste Ursache vermeidbarer Verzögerungen.
Welche Prüfungen sollten vor der Unterzeichnung erfolgen?
- Certidão Permanente (Grundbuchauszug) — bestätigt, wem die Immobilie gehört und welche Hypotheken oder Lasten auf ihr liegen;
- Caderneta Predial (Steuerregister) — die amtliche Beschreibung und steuerliche Lage der Immobilie, einschließlich ihres VPT (Steuerwerts), der sich auf Ihre Steuerlast auswirkt;
- Genehmigungen — die Nutzungsgenehmigung (licença de utilização) und, bei älteren oder erweiterten Immobilien, der Nachweis, dass die Bauarbeiten genehmigt waren;
- Schulden — offene Beiträge der Eigentümergemeinschaft und Grundsteuern, die der Immobilie anhaften und nicht dem Verkäufer.
Der CPCV (contrato promessa de compra e venda) und seine Anzahlungsbedingungen binden Sie bereits vor der notariellen Urkunde. Lassen Sie ihn prüfen, bevor Sie unterzeichnen oder eine Anzahlung leisten: Treten Sie zurück, können Sie die Anzahlung verlieren; tritt der Verkäufer zurück, schuldet er Ihnen möglicherweise das Doppelte.
Wie läuft der Kaufprozess ab?
- Eine NIF besorgen und ein portugiesisches Bankkonto eröffnen;
- Die Bedingungen vereinbaren und den Vorvertrag (CPCV) unterzeichnen, üblicherweise mit einer Anzahlung;
- Die Register-, Genehmigungs- und Schuldenprüfungen durchführen;
- IMT und Stempelsteuer zahlen — beide sind vor der Beurkundung fällig;
- Den Abschluss mit der endgültigen Urkunde (Escritura) vor einem Notar vollziehen und anschließend die Übertragung eintragen lassen.
Lassen Sie sich mit Immobilienanwälten in Lissabon vermitteln — kostenlos.
Welche Steuern und Gebühren fallen an?
Zwei Steuern werden vor der Beurkundung fällig, hinzu kommen Honorare. Zusammen machen sie üblicherweise etwa 6–10 % des Kaufpreises aus, wobei der weit überwiegende Teil auf die Steuern entfällt.
- IMT (Grunderwerbsteuer) — für Ansässige progressiv, von 0 % bis 8 %. Beim Erwerb des eigenen ständigen Wohnsitzes fällt IMT erst oberhalb von 106.346 € an (Schwellenwert 2026); beim ersten ständigen Wohnsitz eines Käufers im Alter von 35 Jahren oder jünger erst oberhalb von 330.539 €. Grundstücke werden pauschal mit 6,5 % (städtisch) bzw. 5 % (ländlich) besteuert, Gewerbeimmobilien mit 6,5 %.
- Imposto do Selo (Stempelsteuer) — 0,8 %, erhoben auf den höheren Wert von Kaufpreis oder VPT, und zwar für jeden Käufer unabhängig von der Ansässigkeit.
- Notar — je nach Komplexität etwa 300–1.000 €; die Grundbucheintragung etwa 250–400 €.
- Anwalt — die Kaufabwicklung kostet üblicherweise 1 %–1,5 % des Kaufpreises zuzüglich 23 % MwSt., bei einfacheren Transaktionen mit einem Mindesthonorar in der Größenordnung von 3.000 €.
- IMI — eine jährliche kommunale Grundsteuer, die Sie nach dem Kauf jedes Jahr zahlen; den Satz legt Ihre Gemeinde innerhalb eines gesetzlichen Rahmens fest, prüfen Sie daher den Satz der betreffenden Gemeinde.
Zahlen zuletzt im Juli 2026 anhand der am Ende dieses Leitfadens genannten Quellen überprüft. Steuersätze und Schwellenwerte ändern sich — lassen Sie sich Ihre eigenen Zahlen von Portal das Finanças oder einem Anwalt bestätigen, bevor Sie sich verpflichten.
Ändert sich die Grunderwerbsteuer für nicht ansässige Käufer?
Dies ist 2026 die wichtigste offene Frage für ausländische Käufer, und es lohnt sich, sie vor der Unterzeichnung zu klären.
Lei n.º 9-A/2026 vom 6. März 2026 ermächtigt die Regierung, für den Erwerb städtischer Wohnimmobilien durch Nichtansässige einen einheitlichen IMT-Satz von 7,5 % einzuführen — anstelle der progressiven Tabelle, die für sie bislang galt. Bei einer Wohnung für 300.000 € würde ein pauschaler Satz von 7,5 % eine IMT von 22.500 € bedeuten.
Wirklich ungeklärt sind der Zeitpunkt und die endgültige Ausgestaltung. Die Quellen widersprechen sich darin, ob die Durchführungsvorschriften bereits in Kraft sind und ab welchem Datum; zudem wird eine Entlastung für Käufer diskutiert, die später steuerlich in Portugal ansässig werden oder die Immobilie einer qualifizierten Langzeitvermietung widmen — doch bei Voraussetzungen, Nachweisen und Erstattungsverfahren sollte man nichts als gegeben unterstellen.
Weil der Zeitpunkt des Inkrafttretens darüber entscheiden kann, ob Ihre Beurkundung progressiv oder pauschal mit 7,5 % besteuert wird, lassen Sie sich die Rechtslage für Ihren Transaktionszeitpunkt von Portal das Finanças oder einem portugiesischen Anwalt bestätigen, bevor Sie den CPCV unterzeichnen. Wir weisen auf die Änderung hin; beziffern lässt sie sich nur anhand aktueller amtlicher Auskünfte.
Kann mir ein Immobilienkauf einen Aufenthaltstitel in Portugal verschaffen?
Eine Immobilie kann Teil bestimmter Aufenthaltswege sein, doch die Regeln haben sich wiederholt geändert, und nicht jeder Weg akzeptiert jede Immobilienart oder jede Lage. Der Kauf einer Wohnimmobilie allein verschafft noch keinen Aufenthaltstitel. Wenn der Aufenthalt der Grund für Ihren Kauf ist, lassen Sie sich die aktuellen Programmbedingungen von AIMA oder einem Anwalt bestätigen, bevor Sie sich auf eine Immobilie festlegen — nicht danach.
Häufig gestellte Fragen
Was ist eine NIF und wann brauche ich sie?
Die NIF ist die portugiesische Steuernummer, und Sie benötigen sie, bevor Sie Rechtsgeschäfte tätigen können. Nichtansässige bestellen typischerweise einen Vertreter, um sie zu erhalten, wobei sich die Regeln fortlaufend entwickelt haben. Ihre Anwältin oder Ihr Anwalt kann sie frühzeitig besorgen, damit sie den Kauf nie verzögert.
Verschafft mir ein Immobilienkauf in Portugal ein Aufenthaltsrecht?
Immobilien können Bestandteil bestimmter Aufenthaltswege sein, doch die Regeln ändern sich im Zeitverlauf, und nicht jeder Weg akzeptiert jede Art von Immobilie. Betrachten Sie einen Kauf nicht als garantierten Weg zum Aufenthaltsrecht; lassen Sie sich die aktuellen Programmvoraussetzungen anwaltlich bestätigen, bevor Sie sich darauf verlassen.
Welche Dokumente belegen vor dem Kauf, dass eine Immobilie lastenfrei ist?
Die beiden Kerndokumente sind die Grundbuchbescheinigung (Certidão Permanente), die Eigentum sowie etwaige Lasten oder Hypotheken ausweist, und das Steuerregister (Caderneta Predial), also die amtliche Beschreibung und steuerliche Erfassung der Immobilie. Ihre Anwältin oder Ihr Anwalt sollte zudem die Nutzungslizenz prüfen, ob etwaige Bauarbeiten genehmigt waren sowie etwaige Wohngeldrückstände oder offene Steuern.
Was geschieht, wenn ich nach Unterzeichnung des Vorvertrags zurücktrete?
Der CPCV und seine Anzahlungsbedingungen sind bindend. Ein späterer Rücktritt kann Sie die Anzahlung kosten, und in manchen Fällen muss ein zurücktretender Verkäufer den doppelten Betrag erstatten. Lassen Sie den Vertrag anwaltlich prüfen, bevor Sie unterschreiben oder eine Anzahlung leisten, damit Sie genau wissen, worauf Sie sich einlassen.
Offizielle Quellen
Regeln, Gebühren und Grenzwerte ändern sich. Prüfen Sie alles in diesem Ratgeber bei der offiziellen Quelle, bevor Sie handeln.
- Portal das FinançasSteuerbehörde
- AIMAAusländerbehörde
- Ordem dos AdvogadosRechtsanwaltskammer — Anwalt prüfen