Cualquier extranjero puede comprar una propiedad en Portugal: no existe restricción por nacionalidad ni requisito de residencia. Necesita un número fiscal portugués (NIF) antes de poder operar y conviene presupuestar aproximadamente entre el 6 % y el 10 % del precio de compra por encima del propio precio en concepto de impuestos y honorarios. La ley no exige abogado, pero el notario que autoriza la escritura no comprueba si la propiedad arrastra deudas, si las licencias están en regla o si hay problemas de titularidad: ese es el trabajo de su abogado, y en Portugal las cargas impagadas siguen a la propiedad.
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Portugal?
Sí. Portugal no impone restricción alguna a la propiedad inmobiliaria en manos de extranjeros, y no necesita vivir en Portugal ni disponer de un visado para comprar. Los compradores comunitarios y extracomunitarios siguen el mismo proceso de compra. Lo que cambia es el tratamiento fiscal: su residencia fiscal, y no su nacionalidad, determina lo que paga por el impuesto de transmisión.
¿Necesito un abogado para comprar una propiedad en Portugal?
Por ley, no. Pero es fácil confundir los papeles: el notario es un funcionario público que da fe de que la escritura se otorga válidamente. El notario no investiga si la propiedad arrastra deudas, si la ampliación contaba con licencia o si el vendedor puede vender realmente. En Portugal, cargas como los gastos de comunidad impagados y los impuestos sobre la propiedad quedan afectas al inmueble, de modo que pueden convertirse en su problema una vez formalizada la compra. La diligencia debida jurídica independiente es lo que protege frente a eso, y es la razón por la que casi todo comprador con experiencia contrata a un abogado.
¿Qué necesito antes de poder comprar? Empiece por el NIF
Necesitará un número fiscal portugués (número de identificação fiscal, NIF) antes de poder operar, abrir una cuenta bancaria o pagar impuestos. Los no residentes suelen designar a un representante fiscal para obtenerlo. Tramítelo pronto: es, con diferencia, la causa más habitual de retrasos evitables.
¿Qué comprobaciones deben hacerse antes de firmar?
- Certidão Permanente (certificado del Registro de la Propiedad): confirma quién es el titular de la propiedad y qué hipotecas o cargas pesan sobre ella;
- Caderneta Predial (registro fiscal): la descripción oficial de la propiedad y su situación fiscal, incluido su VPT (valor catastral), que influye en su factura fiscal;
- Licencias: la licencia de uso (licença de utilização) y, en propiedades antiguas o ampliadas, que las obras estuvieran autorizadas;
- Deudas: gastos de comunidad e impuestos sobre la propiedad pendientes, que siguen al inmueble y no al vendedor.
El CPCV (contrato promessa de compra e venda) y sus condiciones de señal le obligan ya antes de la escritura. Hágalo revisar antes de firmarlo o de pagar una señal: si usted se retira puede perder la señal y, si quien se retira es el vendedor, este puede deberle el doble.
¿Cómo funciona el proceso de compra?
- Obtenga un NIF y abra una cuenta bancaria portuguesa;
- Acuerde las condiciones y firme el contrato promesa (CPCV), normalmente con entrega de señal;
- Realice las comprobaciones registrales, de licencias y de deudas;
- Pague el IMT y el impuesto del timbre: son exigibles antes de la escritura;
- Formalice la operación en la escritura definitiva (Escritura) ante notario y después inscriba la transmisión.
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¿Qué impuestos y gastos voy a pagar?
Antes de la escritura se devengan dos impuestos, a los que hay que sumar los honorarios profesionales. En conjunto suelen añadir en torno a un 6 %-10 % del precio de compra, y la mayor parte con diferencia corresponde a los impuestos.
- IMT (impuesto de transmisión inmobiliaria): progresivo para los residentes, desde el 0 % hasta el 8 %. Para la vivienda habitual propia del comprador, el IMT solo empieza a partir de 106.346 € (umbral de 2026); para una primera vivienda habitual adquirida por alguien de 35 años o menos, solo empieza a partir de 330.539 €. El suelo tributa a un tipo fijo del 6,5 % (urbano) o del 5 % (rústico), y los inmuebles comerciales, al 6,5 %.
- Imposto do Selo (impuesto del timbre): 0,8 %, calculado sobre el mayor de estos dos importes, el precio de compra o el VPT, para todo comprador con independencia de su residencia.
- Notaría: aproximadamente entre 300 € y 1.000 € según la complejidad; la inscripción registral, aproximadamente entre 250 € y 400 €.
- Abogado: la tramitación de la compraventa se sitúa habitualmente entre el 1 % y el 1,5 % del precio más un 23 % de IVA, con un mínimo del orden de 3.000 € en operaciones sencillas.
- IMI: un impuesto municipal anual sobre la propiedad que pagará cada año después de la compra; el tipo lo fija su municipio dentro de una horquilla legal, así que compruebe el tipo de ese ayuntamiento.
Cifras verificadas por última vez en julio de 2026 con las fuentes indicadas al final de esta guía. Los tipos y umbrales fiscales cambian: confirme sus propias cifras con el Portal das Finanças o con un abogado antes de comprometerse.
¿Va a cambiar el impuesto de transmisión para los compradores no residentes?
Esta es la cuestión abierta más importante para los compradores extranjeros en 2026, y conviene aclararla bien antes de firmar.
La Lei n.º 9-A/2026, de 6 de marzo de 2026 autoriza al Gobierno a introducir un tipo fijo de IMT del 7,5 % en las adquisiciones de vivienda urbana por no residentes, en sustitución de la tabla progresiva que históricamente se les ha venido aplicando. En un apartamento de 300.000 €, un tipo fijo del 7,5 % supondría 22.500 € de IMT.
Lo que está realmente sin resolver es el calendario y la forma definitiva. Las fuentes no coinciden sobre si la normativa de desarrollo ya está operativa ni desde qué fecha, y se habla de beneficios para los compradores que después pasen a ser residentes fiscales en Portugal o destinen la propiedad a un arrendamiento de larga duración que cumpla los requisitos, pero las condiciones, la documentación y la mecánica de la devolución no son algo que quepa dar por supuesto.
Dado que la fecha de entrada en vigor puede decidir si su escritura tributa de forma progresiva o a un tipo fijo del 7,5 %, confirme la situación aplicable a la fecha de su operación con el Portal das Finanças o con un abogado portugués antes de firmar el CPCV. Nosotros señalamos el cambio; solo la información oficial vigente puede cuantificarlo.
¿Comprar una propiedad puede darme la residencia en Portugal?
La propiedad puede formar parte de determinadas vías de residencia, pero las normas han cambiado en repetidas ocasiones y no todas las vías admiten cualquier tipo de propiedad ni cualquier ubicación. Comprar una vivienda no otorga por sí sola la residencia. Si la residencia es el motivo por el que compra, confirme las condiciones vigentes del programa con AIMA o con un abogado antes de comprometerse con una propiedad, no después.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el NIF y cuándo lo necesito?
El NIF es el número de identificación fiscal portugués, y lo necesitará antes de poder operar. Los no residentes suelen designar a un representante para obtenerlo, aunque la normativa ha ido evolucionando. Su abogado puede tramitarlo con antelación para que nunca retrase la compra.
¿Comprar un inmueble en Portugal me permite obtener la residencia?
Un inmueble puede formar parte de determinadas vías de residencia, pero las reglas cambian con el tiempo y no todas las vías admiten cualquier tipo de inmueble. No dé por hecho que una compra garantiza el acceso a la residencia; confirme las condiciones vigentes del programa con un abogado antes de basarse en ello.
¿Qué documentos acreditan que un inmueble está limpio antes de comprarlo?
Los dos documentos esenciales son el certificado del Registro de la Propiedad (Certidão Permanente), que confirma la titularidad y las eventuales cargas o hipotecas, y el registro fiscal (Caderneta Predial), la descripción oficial del inmueble y su situación tributaria. Su abogado debería comprobar además la licencia de uso, que cualquier obra estuviera autorizada y la existencia de cuotas de comunidad o impuestos pendientes.
¿Qué ocurre si me echo atrás después de firmar el contrato promesa?
El CPCV y sus condiciones sobre la señal son vinculantes. Retirarse después puede costarle la señal y, en algunos casos, el vendedor que se echa atrás puede tener que devolver el doble. Haga que un abogado revise el contrato antes de firmar o de entregar una señal, para que sepa exactamente a qué se compromete.
Fuentes oficiales
Las normas, tasas y umbrales cambian. Confirma todo lo de esta guía en la fuente oficial antes de actuar.
- Portal das Finançasagencia tributaria
- AIMAautoridad de inmigración
- Ordem dos Advogadoscolegio de abogados — verifica un abogado