La Thailandia è uno dei luoghi più popolari al mondo per gli stranieri che vogliono possedere una casa, ma le regole su cosa si può e non si può acquistare colgono di sorpresa molti nuovi arrivati. Conoscere le strutture giuridiche prima di firmare protegge il vostro denaro e la vostra tranquillità.
Cosa possono e non possono possedere gli stranieri
La regola in assoluto più importante è che, in linea generale, gli stranieri non possono possedere terreni in Thailandia a proprio nome. Questo condiziona quasi ogni decisione che prenderete. Ciò che potete di solito possedere a pieno titolo è un'unità in un edificio condominiale registrato, ed esistono altre strutture che vi conferiscono solidi diritti di lungo termine su una casa o un terreno senza la proprietà diretta.
- Le unità condominiali possono normalmente essere detenute a nome dello straniero, fermo restando un tetto alla quota della superficie totale dell'edificio che gli acquirenti stranieri possono possedere.
- Il terreno e la casa che vi sorge sono in genere preclusi alla proprietà diretta straniera, ed è per questo che esistono il leasehold e altre soluzioni.
- Le ville e le case sono comunemente accessibili tramite locazioni di lungo termine o separando la proprietà dell'edificio da quella del terreno.
Poiché il tetto alla proprietà straniera in un edificio condominiale può esaurirsi, confermate sempre che un'unità sia venduta entro la quota straniera prima di impegnarvi.
Acquistare un condominio a proprio nome
Acquistare un condominio è il percorso più lineare per la maggior parte degli stranieri, ed è la cosa più vicina alla piena proprietà che potreste conoscere dal vostro paese. Ricevete il titolo dell'unità e diventate membri della comunità dei proprietari dell'edificio. Ciononostante, alcuni aspetti meritano attenzione.
- Verificate che l'edificio sia correttamente registrato come condominio e che il costruttore abbia un titolo chiaro.
- Confermate per iscritto che l'unità rientri nella quota di proprietà straniera dell'edificio.
- Per il nuovo, comprendete che i fondi che trasferite devono di solito provenire dall'estero ed essere documentati correttamente affinché il trasferimento possa essere registrato.
- Esaminate le spese mensili per le parti comuni, il fondo di riserva ed eventuali oneri pendenti sull'unità.
Il tetto esatto alla proprietà e la documentazione necessaria a comprovare i fondi provenienti dall'estero cambiano di tanto in tanto, perciò confermate la cifra e i requisiti attuali con un avvocato prima di trasferire denaro.
Leasehold e altre strutture per terreni e case
Se desiderate una casa o una villa anziché un condominio, il leasehold è il percorso più comune. Una locazione registrata vi conferisce il diritto di utilizzare l'immobile per un lungo periodo determinato, e molti acquirenti la considerano l'equivalente pratico della proprietà nel loro orizzonte di pianificazione. La locazione dovrebbe essere trascritta sul titolo affinché sia opponibile e visibile a chiunque consulti il registro fondiario.
C'è anche chi esplora la separazione della casa dal terreno, o l'uso di una società thailandese che possiede il terreno mentre lo straniero detiene l'edificio o controlla la società. Queste strutture possono essere legittime, ma sono facili da impostare male e alcune soluzioni sono illecite. I termini di eventuali rinnovi della locazione, i diritti di successione e di trasferimento sono il punto in cui gli acquirenti scoprono più spesso spiacevoli sorprese, perciò fate esaminare ogni clausola prima di firmare.
Servirsi di una persona o di una società thailandese unicamente come "prestanome" per detenere terreni a vostro nome è illecito e può mettere a rischio l'intero acquisto. Se qualcuno ve lo propone come scorciatoia, trattatelo come un campanello d'allarme e rivolgetevi a una consulenza legale indipendente.
Due diligence prima di pagare
La maggior parte degli errori costosi negli immobili thailandesi avviene prima che il denaro cambi di mano, nel divario tra una brochure patinata e l'effettiva situazione giuridica. Una due diligence adeguata è ciò che colma quel divario.
- Ricerca sul titolo presso il Land Office per confermare chi sia realmente proprietario dell'immobile e l'esatto tipo di titolo.
- Gravami quali ipoteche, locazioni esistenti, provvedimenti giudiziari o controversie sull'accesso registrati a carico del terreno.
- Affidabilità del costruttore per gli acquisti sulla carta, compreso il fatto che i permessi di costruzione e la licenza edilizia siano in regola.
- Accesso e confini, poiché un bel lotto privo di accesso stradale legale è una trappola ricorrente.
- Lingua del contratto, perché la versione giuridicamente vincolante potrebbe non essere quella in inglese che vi è stata mostrata.
Un avvocato locale può verificare il titolo e il contratto prima che impegniate un solo baht.
Insidie comuni e come evitarle
Alcuni schemi si ripresentano di continuo. I progetti sulla carta che si arenano o che non vengono mai completati lasciano gli acquirenti a rincorrere le caparre. Gli accordi di prenotazione firmati in fretta possono vincolarvi a condizioni che non avete letto. Le promesse verbali su rinnovi, rendimenti o redditi da locazione raramente sopravvivono al confronto con il contratto scritto. E versare le caparre su un conto personale anziché su uno custodito in modo appropriato può rendere difficile il recupero se un affare salta.
La protezione è in ogni caso la stessa: rallentate, ottenete una consulenza indipendente da un avvocato che non agisca anche per il venditore o il costruttore, e pretendete che ogni promessa figuri nell'accordo firmato. All'acquisto si applicano inoltre imposte e diritti di trasferimento, perciò chiedete chi paga cosa e confermate le aliquote attuali con il vostro avvocato anziché affidarvi al riepilogo del venditore.
Domande frequenti
Uno straniero può possedere un condominio a pieno titolo in Thailandia?
In linea generale, sì. Uno straniero può di solito detenere un'unità condominiale a proprio nome, a condizione che l'unità rientri nella quota di proprietà straniera consentita dell'edificio e che i fondi per l'acquisto siano introdotti e documentati correttamente. Confermate il tetto attuale e la documentazione con un avvocato prima di trasferire denaro.
Il leasehold è sicuro per acquistare una casa?
Una locazione di lungo termine correttamente registrata può essere un modo ragionevole e comune per gli stranieri di assicurarsi una casa, ma il suo valore dipende interamente dai termini, in particolare per quanto riguarda rinnovo, successione e trasferimento. Fate esaminare la locazione clausola per clausola prima di firmare, così da capire con esattezza ciò che state ottenendo.
Cos'è una struttura con prestanome e perché è rischiosa?
Una struttura con prestanome utilizza una persona o una società thailandese per detenere terreni per conto di uno straniero quando quest'ultimo non può possederli direttamente. Gli accordi predisposti unicamente per dissimulare il controllo straniero su un terreno sono illeciti e possono compromettere l'intero acquisto. Rivolgetevi sempre a una consulenza legale indipendente anziché affidarvi a un espediente proposto da un venditore o da un agente.
Questa guida è un'informazione generale, non una consulenza legale. Regole, cifre e procedure cambiano, perciò confermate la situazione attuale con un avvocato thailandese qualificato prima di agire.