Comprare casa in Italia è un sogno diffuso, ma il procedimento legale si fonda su regole locali, documentazione e un sistema notarile che possono risultare poco familiari. Questa checklist vi accompagna attraverso i passaggi così che sappiate cosa verificare, e quando, prima che il vostro denaro sia a rischio.
Potete acquistare? La questione della reciprocità
Per la maggior parte degli acquirenti la risposta è sì. I cittadini dell'UE e dello SEE, e chi è già titolare di un valido permesso di soggiorno italiano o dell'UE, possono in genere acquistare immobili in Italia praticamente alle stesse condizioni degli italiani. Il punto che coglie di sorpresa alcuni stranieri è la condizione di reciprocità (condizione di reciprocità), una regola che può applicarsi a determinati cittadini extra-UE non residenti in Italia.
In termini semplici, la reciprocità si chiede se un cittadino italiano sarebbe ammesso ad acquistare un immobile nel vostro paese. Se il vostro paese ha un trattato pertinente con l'Italia, o comunque consente agli italiani di acquistare, la condizione è di solito considerata soddisfatta e l'acquisto può normalmente procedere. Molte nazionalità comuni la soddisfano senza difficoltà, ma non è automatica per tutti, e il modo in cui viene valutata può cambiare.
Poiché l'esito dipende dalla vostra specifica nazionalità e dal vostro status, non date nulla per scontato in un senso o nell'altro. Chiedete per tempo a un avvocato o al notaio di confermare la vostra posizione.
- Verificate se siete esentati in quanto cittadini UE/SEE o titolari di permesso di soggiorno.
- Se siete extra-UE e non residenti, chiedete se la reciprocità si applica alla vostra nazionalità prima di impegnarvi.
- Trattate la residenza e il diritto di acquistare come questioni distinte da qualsiasi visto che possiate desiderare in seguito.
Ottenete il vostro codice fiscale e un modo per pagare
Prima di poter firmare qualcosa di vincolante, vi servirà un codice di identificazione fiscale italiano, il codice fiscale. Esso vi identifica per l'acquisto, per le imposte e in seguito per le utenze, e nella pratica non potete perfezionare un atto senza di esso. È di solito semplice da ottenere tramite l'Agenzia delle Entrate o un consolato italiano, oppure il vostro avvocato può occuparsene.
Molti acquirenti aprono inoltre un conto bancario italiano per pagare in modo trasparente e per dimostrare la provenienza dei fondi, aspetto rilevante ai fini delle verifiche antiriciclaggio. Se non potete essere in Italia per ogni passaggio, potete di solito nominare una persona di fiducia tramite una procura (procura) affinché agisca per voi. Un avvocato può redigerla correttamente e predisporre eventuali traduzioni o legalizzazioni necessarie qualora la firmiate all'estero.
Il contratto preliminare e l'atto notarile
Un acquisto in Italia procede di norma per fasi distinte, ed è utile sapere a cosa vi vincola ciascuna di esse.
Spesso si inizia con una proposta scritta (proposta d'acquisto). Una volta che il venditore l'ha accettata e avete concordato le condizioni, di solito firmate un contratto preliminare (contratto preliminare, spesso chiamato compromesso). Si tratta di un accordo vincolante a concludere la vendita, che fissa il prezzo, la data del rogito e le condizioni. A questo punto versate normalmente una caparra.
Comprendere la vostra caparra
Le caparre assumono comunemente la forma di caparra confirmatoria. L'effetto pratico è importante: a seconda di come è redatto il contratto, se vi tirate indietro senza giustificato motivo potete perderla, e se il venditore si ritira potreste avere diritto a recuperare un importo aggiuntivo equivalente. La trascrizione del contratto preliminare può aggiungere tutela rendendo pubblicamente noto il vostro interesse. Assicuratevi che i termini esatti, e ciò che accade se una delle parti recede, siano chiari prima di firmare, e fate confermare da un avvocato cosa significhi effettivamente la vostra clausola sulla caparra.
Il perfezionamento avviene con l'atto definitivo, il rogito, firmato davanti a un notaio (notaio). Il notaio è un pubblico ufficiale che redige e autentica l'atto, verifica le identità, riscuote le relative imposte e registra il trasferimento. È fondamentale notare che il notaio opera per la legalità della transazione e non specificamente per voi, motivo per cui molti acquirenti stranieri mantengono anche un proprio avvocato a tutela dei loro interessi durante tutto il procedimento. Il giorno della firma viene pagato il saldo, l'atto viene letto e firmato, e il notaio provvede alla registrazione affinché la vostra proprietà sia ufficialmente trascritta.
Perizie e verifiche prima di pagare
Questo è il cuore di un acquisto sicuro, ed è la parte in cui un avvocato si guadagna il suo onorario. Prima che qualsiasi somma esca dalle vostre mani, diverse cose dovrebbero essere verificate sui registri ufficiali, non semplicemente accettate dal venditore o dall'agente.
- Titolo e proprietà: confermate che il venditore sia effettivamente proprietario dell'immobile e possa venderlo, senza comproprietari non dichiarati o questioni ereditarie.
- Ipoteche e gravami: verificate presso la conservatoria (Conservatoria) la presenza di ipoteche, gravami o pignoramenti che devono essere estinti prima del rogito.
- Dati catastali: esaminate la visura catastale e la planimetria (planimetria) affinché l'immobile registrato corrisponda a ciò che state acquistando.
- Conformità urbanistica ed edilizia: confermate che l'immobile sia stato costruito e modificato con i dovuti permessi, e che non esistano modifiche non autorizzate. Gli ampliamenti informali sono frequenti nelle case più datate e possono rallentare una vendita o generare costi in seguito.
- Certificato energetico: deve essere fornito un APE (attestato di prestazione energetica).
- Condominio: in un appartamento, informatevi sulle spese condominiali, su eventuali debiti del venditore e sul regolamento dell'edificio.
Specialmente per gli immobili più datati o rurali, vale la pena far eseguire una perizia tecnica da un geometra o ingegnere locale (un geometra) per confermare che l'edificio sia regolare, strutturalmente solido e corrispondente alle planimetrie registrate. Le discrepanze tra l'edificio reale e il catasto sono un problema frequente e di solito risolvibile, ma vorrete individuarle prima della firma, non dopo.
Mettete in conto imposte e spese, non solo il prezzo
Il prezzo dichiarato è solo una parte di ciò che pagate. Le principali imposte di acquisto dipendono da cosa state comprando e da chi. L'acquisto di una casa di rivendita da un privato comporta di solito l'imposta di registro (imposta di registro), mentre un immobile nuovo acquistato da un costruttore è in genere soggetto all'IVA (IVA) al suo posto. Si applicano generalmente anche imposte catastali e ipotecarie minori.
Può esserci un'agevolazione significativa se l'immobile sarà la vostra abitazione principale (il beneficio prima casa), che richiede in genere di stabilire la residenza nel comune entro un termine prestabilito e di non possedere già un'altra abitazione idonea sul posto. Se ne abbiate diritto dipende dalle vostre circostanze, e le condizioni possono cambiare, perciò consideratelo un punto da verificare e non da dare per scontato.
Oltre alle imposte, mettete in conto l'onorario del notaio, l'onorario del vostro avvocato, l'eventuale provvigione dell'agenzia, i costi di traduzione e l'imposta annuale ricorrente sugli immobili (IMU) ove applicabile.
- Imposta di registro o IVA sull'acquisto, a seconda dell'immobile e del venditore.
- Imposte catastali e ipotecarie.
- Onorari del notaio, dell'avvocato, dell'agenzia e costi di traduzione.
- Imposta annuale sugli immobili da quel momento in poi.
Le aliquote, le soglie e le condizioni della prima casa cambiano tutte nel tempo, e differiscono tra immobili nuovi e di rivendita. Le regole cambiano, perciò non fate affidamento su cifre tratte da un forum o da un vecchio articolo. Confermate le cifre attuali con un avvocato o un commercialista prima di definire il vostro budget.
Farlo nel modo giusto
Nulla di tutto questo intende scoraggiarvi. Gli stranieri acquistano in Italia con successo in continuazione, e il sistema, con il suo notaio e i suoi registri, è concepito per rendere sicura la proprietà una volta che la documentazione è in regola. Il rischio sta nelle lacune: una condizione di reciprocità non soddisfatta, una caparra poco chiara, un ampliamento non sanato o una sorpresa fiscale. Un avvocato locale qualificato che esamini il titolo, i contratti e la vostra posizione fiscale prima che versiate una caparra è il modo più semplice per mantenere il vostro acquisto sereno e il vostro denaro al sicuro. Questa guida è un'informazione generale per gli stranieri e non costituisce consulenza legale, perciò confermate la situazione attuale per il vostro caso con un avvocato italiano qualificato prima di agire.