Acquistare una casa a Istanbul da straniero è un percorso ormai consolidato, e il sistema è più ordinato di quanto chi compra per la prima volta si aspetti. L'obiettivo di questa guida è spiegare, in termini semplici, il trasferimento ufficiale del titolo, le verifiche che vi proteggono da problemi nascosti e le imposte e le spese che si aggiungono al prezzo di acquisto.
Chi può acquistare e le prime verifiche
La maggior parte dei cittadini stranieri può acquistare immobili in Turchia, anche se valgono alcuni limiti. I cittadini di determinati paesi incontrano restrizioni, e in genere esistono dei tetti alla quantità di terreno che uno straniero può possedere all'interno di un dato distretto e a livello nazionale. Gli immobili situati all'interno o nelle vicinanze di zone militari e di sicurezza possono inoltre richiedere un'autorizzazione. Queste regole possono cambiare, perciò verificate la vostra idoneità ed eventuali restrizioni di zona con un avvocato locale qualificato prima di versare una caparra.
Prima di impegnarvi, un avvocato può effettuare una verifica sull'immobile presso il Catasto. L'obiettivo è confermare chi ne sia realmente il proprietario e se vi siano ipoteche, gravami o annotazioni registrati sul titolo che potrebbero bloccare o complicare una vendita.
La procedura del tapu (atto di proprietà)
Il tapu è l'atto ufficiale di proprietà, e la vendita si considera generalmente conclusa solo una volta che il trasferimento è registrato presso la Direzione del Catasto e del Registro Fondiario (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü). Di norma, un contratto privato o un pagamento da soli non vi rendono proprietari; lo fa la registrazione.
Nella pratica i passaggi si presentano di solito più o meno così:
- Ottenete un codice fiscale turco e, nella maggior parte dei casi, aprite un conto bancario locale.
- Le parti concordano le condizioni, spesso messe per iscritto in un contratto di compravendita, e può essere versata una caparra.
- Viene predisposta una perizia di valutazione redatta da un valutatore abilitato (vedi sotto).
- Viene presentata una domanda al Catasto, vengono saldati diritti e imposte e viene fissato un appuntamento.
- All'appuntamento entrambe le parti, o i loro rappresentanti, firmano davanti al funzionario del registro e il nuovo tapu viene emesso a vostro nome.
Se non potete presentarvi di persona, potete di solito agire tramite un rappresentante munito di procura notarile. Quando una parte non parla turco, alla firma è in genere richiesto un traduttore giurato. Fate attenzione che il prezzo e i dettagli riportati sull'atto siano corretti, poiché la cifra registrata può avere conseguenze fiscali e in fase di rivendita.
La perizia di valutazione
Per le vendite ad acquirenti stranieri, prima del trasferimento è generalmente richiesta una perizia di valutazione dell'immobile (değerleme raporu) redatta da un perito abilitato. Essa fornisce una stima indipendente del valore di mercato dell'immobile ed è di solito valida solo per un periodo limitato, perciò i tempi contano.
La perizia aiuta a proteggervi dal pagare un prezzo eccessivo e offre alle autorità un valore di riferimento. Considerate una valutazione che si collochi nettamente al di sotto del prezzo richiesto come un motivo per fermarsi e porre domande. Un avvocato o un perito può aiutarvi a spiegare qualsiasi scostamento.
Verifiche antisismiche e urbanistiche
Istanbul si trova in una regione sismica attiva, perciò la qualità costruttiva non è un dettaglio da trascurare. Richiedete i documenti che dimostrino che l'immobile è regolare e strutturalmente solido.
Permesso di costruire e certificato di agibilità
Cercate il permesso di costruire (yapı ruhsatı) e, soprattutto, il certificato di agibilità (iskan o yapı kullanma izin belgesi). Il certificato di agibilità conferma in genere che l'edificio è stato completato in conformità al progetto approvato. Un immobile che ne sia privo può presentare modifiche non registrate o risultare più difficile da assicurare, finanziare o rivendere.
Resistenza sismica e assicurazione
Tenete conto dell'età e del tipo di costruzione dell'edificio. Gli edifici più recenti sono in genere soggetti a normative più rigorose, mentre quelli più datati possono precedere gli standard attuali; per il patrimonio edilizio più vecchio può valere la pena far eseguire una valutazione da un ingegnere. L'assicurazione obbligatoria contro i terremoti (DASK) è generalmente richiesta per gli allacciamenti alle utenze ed è una tutela di base che dovreste prevedere di stipulare. I requisiti in materia possono cambiare, perciò verificate con un avvocato cosa si applica attualmente.
Urbanistica
Verificate lo stato urbanistico (imar durumu) presso il comune. Esso indica per quale uso il terreno è autorizzato e se la struttura corrisponde ai relativi permessi. Aggiunte non autorizzate, o un uso in contrasto con il piano urbanistico, possono in alcuni casi comportare sanzioni o persino ordini di demolizione. Puntate a confermare che ciò che acquistate sia pienamente regolare sulla carta.
Imposte e costi
Mettete in conto più del prezzo dichiarato. Le principali voci da prevedere comprendono in genere:
- Imposta di trasferimento del titolo (tapu harcı): una percentuale sul valore dichiarato, spesso ripartita tra acquirente e venditore di comune accordo, sebbene la prassi vari.
- Fondo rotativo e diritti di registro: oneri minori presso il Catasto.
- Onorario per la perizia di valutazione: corrisposto al perito abilitato.
- IVA: può applicarsi ad alcuni acquisti, in particolare per il nuovo acquistato da un costruttore; in determinati casi possono applicarsi esenzioni.
- Imposta annuale sugli immobili (emlak vergisi): un'imposta comunale ricorrente una volta divenuti proprietari.
- Onorari professionali: avvocato, traduttore giurato, notaio ed eventuale provvigione dell'agenzia.
Aliquote, soglie ed esenzioni cambiano di frequente, e alcune sono legate al valore dichiarato o al tipo di immobile. Vi preghiamo di non fare affidamento su una cifra fissa letta online, comprese eventuali percentuali sopra menzionate, poiché sono solo indicazioni di massima e possono cambiare. Chiedete a un avvocato o a un commercialista di confermare le aliquote attuali e il modo in cui si applicano al vostro specifico acquisto prima di firmare.
Un'ultima considerazione
Acquistare a Istanbul può rivelarsi semplice quando le verifiche vengono svolte nel giusto ordine e nulla viene fatto in fretta. Poiché le regole su idoneità, urbanistica e imposte mutano nel tempo e dipendono dai dettagli di ciascun immobile, questa guida costituisce un'informazione generale e non una consulenza per la vostra situazione. È saggio rivolgersi a un avvocato locale qualificato in grado di effettuare le ricerche catastali, esaminare i vostri documenti e accompagnarvi lungo la procedura del tapu.