No existe ningún impedimento legal para comprar una propiedad en el Reino Unido si vive en el extranjero o no es ciudadano británico. El proceso está bien definido y se basa en documentación, pero tiene su propio vocabulario, sus propios impuestos y algunas trampas que afectan especialmente a los compradores del exterior. Esta guía le explica qué esperar para que pueda planificar con confianza.
Cómo funciona la compra: el proceso de transmisión (conveyancing)
En Inglaterra y Gales la parte jurídica de una compra se denomina conveyancing, y normalmente la gestiona un abogado (solicitor) o un gestor de transmisiones autorizado que actúa por usted. Escocia tiene un sistema jurídico independiente con sus propios pasos y plazos, e Irlanda del Norte sigue líneas en general similares a las de Inglaterra. Dondequiera que se sitúe la propiedad, usted encargará el trabajo a un profesional jurídico cualificado: no gestiona la transmisión por su cuenta.
Una vez aceptada su oferta (las ofertas suelen hacerse a través del agente inmobiliario y no son jurídicamente vinculantes en esta fase en Inglaterra y Gales), la secuencia habitual es la siguiente:
- Usted encarga el trabajo a un abogado (solicitor) y aporta documentos de identidad y del origen de los fondos.
- El abogado del vendedor envía el expediente del contrato y los formularios de información sobre la propiedad.
- Su abogado plantea consultas (enquiries), solicita búsquedas (searches) y revisa el título.
- Usted y el vendedor firman e intercambian contratos (exchange contracts): el momento en que la operación pasa a ser jurídicamente vinculante y se paga una señal (habitualmente en torno al 10 %, aunque puede variar).
- En la fecha acordada de finalización (completion) se paga el saldo, se entregan las llaves y se transmite la propiedad.
- Su abogado paga el impuesto sobre la propiedad correspondiente y le inscribe como nuevo propietario.
Desde la oferta hasta la finalización suelen transcurrir un par de meses, a veces más, especialmente cuando existe una cadena de operaciones vinculadas. Comprar a distancia es perfectamente posible, pero prevea tiempo adicional para el envío de documentos por mensajería y para que las firmas se testifiquen o se eleven a público en el extranjero.
El recargo del impuesto sobre actos jurídicos para no residentes
Los compradores de propiedad residencial en Inglaterra e Irlanda del Norte pagan el Stamp Duty Land Tax (SDLT), que se aplica por tramos sobre el precio de compra. Si se le considera no residente en el Reino Unido a efectos del SDLT, se añade un recargo adicional sobre los tipos normales. Escocia y Gales no aplican el SDLT en absoluto; tienen sus propios sistemas (LBTT en Escocia y LTT en Gales), cada uno con sus propias normas para los compradores del exterior.
Algunos puntos que los compradores del exterior deben entender:
- El criterio de «no residente» del SDLT es algo propio: a grandes rasgos, se basa en el número de días que ha pasado en el Reino Unido durante un período determinado, no en su nacionalidad, su visado ni su residencia fiscal general.
- El recargo por no residente puede acumularse con el tipo más elevado que se aplica cuando ya posee otra vivienda, de modo que pueden combinarse varios puntos porcentuales.
- En algunos casos, el recargo puede recuperarse más adelante si llega a pasar tiempo suficiente en el Reino Unido dentro de un plazo determinado tras la compra.
Los tipos, los tramos, los umbrales y las reglas de recuento de días cambian con los presupuestos del Gobierno y es fácil calcularlos mal, así que esta sección evita deliberadamente citar cifras fijas. Confirme los tipos vigentes y su propia situación con un abogado o asesor fiscal antes de comprometerse, idealmente antes de hacer una oferta, para que el impuesto se incorpore a su presupuesto desde el principio.
Financiar su compra
Muchos compradores del exterior pagan al contado, pero existen hipotecas. La concesión de préstamos a no residentes es un ámbito especializado, y debe contar con lo siguiente:
- Una relación préstamo-valor más baja: los prestamistas suelen exigir una entrada mayor a los prestatarios del exterior que a los residentes en el Reino Unido.
- Más documentación, incluida la prueba de ingresos, a menudo traducida, y pruebas sólidas del origen de los fondos.
- Controles de prevención del blanqueo de capitales más estrictos: su abogado y su prestamista están obligados a verificar su identidad y la procedencia de su dinero. Las lagunas o las transferencias sin explicar provocan retrasos, así que prepare una documentación impecable cuanto antes.
Un bróker hipotecario con experiencia en clientes internacionales puede ahorrar mucho tiempo. Recuerde presupuestar más allá del precio en sí: honorarios legales, tasas de las búsquedas, el impuesto sobre la propiedad, las comisiones de hipoteca y tasación que correspondan, y los costes del cambio de divisa si convierte desde otra moneda. Estos costes varían entre proveedores y a lo largo del tiempo, así que reúna sus propios presupuestos actualizados en lugar de fiarse de reglas generales.
La debida diligencia de su abogado (solicitor)
La verdadera protección en una compra en el Reino Unido proviene de la investigación jurídica que su abogado realiza antes de que usted quede comprometido. Este trabajo saca a la luz problemas que una simple visita nunca revelaría. Normalmente incluye:
Título y titularidad
Comprobar el título registrado en el HM Land Registry para confirmar que el vendedor realmente puede vender, e identificar cualquier derecho, restricción o carga que afecte a la propiedad: accesos compartidos, servidumbres que limitan lo que puede hacer, o deudas impagadas garantizadas sobre ella.
Búsquedas (searches)
Solicitar informes como una búsqueda ante la autoridad local (urbanismo, planes de carreteras, cuestiones edificatorias), de saneamiento y agua y comprobaciones medioambientales, además de búsquedas adicionales cuando la ubicación lo requiera; por ejemplo, riesgo de inundación, minería del carbón o proximidad a grandes proyectos de infraestructura.
Consultas y revisión del arrendamiento (leasehold)
Plantear consultas (enquiries) por escrito al abogado del vendedor y, si la propiedad es en régimen de leasehold (muy frecuente en los pisos), examinar la duración del arrendamiento, la renta del suelo (ground rent), los gastos de comunidad y las condiciones de gestión. Un arrendamiento corto o unos gastos elevados pueden afectar tanto al valor como a la posibilidad de hipotecar en el futuro, por lo que esta revisión es importante.
Lea con atención el informe de su abogado y pregunte por cualquier cosa que no entienda. Este es el momento de retirarse o renegociar: una vez intercambiados los contratos, queda obligado.
Hacerlo bien
Comprar en el Reino Unido siendo no residente es perfectamente factible, y el sistema está diseñado para ser transparente una vez que se entienden los pasos. Los puntos donde los compradores del exterior tropiezan con más frecuencia —el recargo fiscal basado en la residencia, los controles del origen de los fondos y los detalles del leasehold— son precisamente aquellos que un buen asesor gestiona a diario. Como las normas, los tipos y los umbrales cambian con el tiempo y sus circunstancias personales son únicas, lo más seguro es hablar pronto con un abogado británico cualificado (y, cuando intervengan impuestos, con un asesor fiscal), para que su compra se aborde correctamente desde el principio. Esta guía es solo información general y no sustituye al asesoramiento sobre su propia situación.