Tailandia es uno de los lugares más populares del mundo para que los extranjeros sean propietarios de una vivienda, pero las normas sobre lo que se puede y no se puede comprar sorprenden a muchos recién llegados. Conocer las estructuras antes de firmar protege su dinero y su tranquilidad.
Qué pueden y qué no pueden poseer los extranjeros
La regla más importante de todas es que, con carácter general, los extranjeros no pueden poseer suelo en Tailandia a su propio nombre. Esto condiciona casi todas las decisiones que tomará. Lo que normalmente sí puede poseer en pleno dominio es una unidad en un edificio de condominios registrado, y existen otras estructuras que le otorgan derechos seguros a largo plazo sobre una casa o un terreno sin titularidad directa.
- Las unidades de condominio pueden normalmente mantenerse a nombre propio de un extranjero, sujeto a un tope sobre qué proporción de la superficie total del edificio pueden poseer compradores extranjeros.
- El suelo y la casa sobre él están por lo general vedados a la propiedad extranjera directa, razón por la cual existen el arrendamiento a largo plazo y otros mecanismos.
- A las villas y casas se accede habitualmente mediante arrendamientos a largo plazo o separando la propiedad del edificio de la propiedad del suelo.
Dado que el tope de propiedad extranjera en un edificio de condominios puede agotarse, confirme siempre que una unidad se vende dentro del cupo extranjero antes de comprometerse.
Comprar un condominio a nombre propio
Comprar un condominio es la vía más sencilla para la mayoría de los extranjeros, y lo más parecido a la propiedad en pleno dominio que quizá conozca de su país. Recibe un título de la unidad y se convierte en miembro de los propietarios del edificio. Aun así, algunos puntos merecen atención cuidadosa.
- Compruebe que el edificio está debidamente registrado como condominio y que el promotor tiene un título claro.
- Confirme por escrito que la unidad se encuentra dentro de la parte de propiedad extranjera del edificio.
- En el caso de obra nueva, comprenda que los fondos que transfiere normalmente deben proceder del extranjero y estar documentados correctamente para que la transmisión pueda inscribirse.
- Revise las cuotas mensuales de zonas comunes, el fondo de reserva y cualquier cargo pendiente sobre la unidad.
El tope exacto de propiedad y la documentación necesaria para acreditar los fondos del extranjero cambian de vez en cuando, así que confirme la cifra y los requisitos vigentes con un abogado antes de transferir dinero.
Arrendamiento a largo plazo y otras estructuras para suelo y casas
Si desea una casa o una villa en lugar de un condominio, el arrendamiento a largo plazo es la vía más habitual. Un arrendamiento registrado le otorga el derecho a usar la propiedad durante un largo plazo fijo, y muchos compradores lo consideran el equivalente práctico de la propiedad dentro de su horizonte de planificación. El arrendamiento debe inscribirse sobre el título para que sea exigible y visible para cualquiera que consulte el registro de la finca.
También hay quien explora separar la casa del suelo, o emplear una sociedad tailandesa que posea el suelo mientras el extranjero ostenta el edificio o controla la sociedad. Estas estructuras pueden ser legítimas, pero es fácil que salgan mal y algunos arreglos son ilegales. Las condiciones de cualquier renovación del arrendamiento y los derechos de sucesión y transmisión son donde los compradores descubren con más frecuencia sorpresas indeseadas, así que haga revisar cada cláusula antes de firmar.
Utilizar a una persona o sociedad tailandesa únicamente como "testaferro" para que posea suelo en su nombre es ilegal y puede poner en riesgo toda la compra. Si alguien le ofrece esto como atajo, considérelo una señal de alarma y obtenga asesoramiento jurídico independiente.
Diligencia debida antes de pagar
La mayoría de los errores costosos en la propiedad tailandesa ocurren antes de que cambie de manos ningún dinero, en la brecha entre un folleto vistoso y la situación jurídica real. Una diligencia debida adecuada es lo que cierra esa brecha.
- Búsqueda del título en la Oficina del Suelo (Land Office) para confirmar quién es realmente el propietario y el tipo exacto de título.
- Cargas tales como hipotecas, arrendamientos existentes, resoluciones judiciales o conflictos de acceso inscritos sobre el suelo.
- Historial del promotor en compras sobre plano, incluido si los permisos de construcción y la licencia del edificio están en regla.
- Acceso y linderos, ya que una parcela preciosa sin acceso legal por carretera es una trampa recurrente.
- Idioma del contrato, porque la versión jurídicamente vinculante puede no ser la inglesa que le mostraron.
Un abogado local puede comprobar el título y el contrato antes de que comprometa un solo baht.
Escollos habituales y cómo evitarlos
Algunos patrones se repiten una y otra vez. Los proyectos sobre plano que se paralizan o nunca se terminan dejan a los compradores persiguiendo sus señales. Los acuerdos de reserva firmados con prisa pueden atarle a condiciones que no ha leído. Las promesas verbales sobre renovaciones, rentabilidades o ingresos por alquiler rara vez sobreviven al contacto con el contrato escrito. Y pagar señales en una cuenta personal en lugar de en una debidamente custodiada puede dificultar la recuperación si una operación se viene abajo.
La protección es en todos los casos la misma: vaya despacio, obtenga asesoramiento independiente de un abogado que no actúe también para el vendedor o el promotor, e insista en que cada promesa figure en el acuerdo firmado. En la compra también se aplican impuestos y tasas de transmisión, así que pregunte quién paga qué y confirme los tipos vigentes con su abogado en lugar de fiarse del resumen del vendedor.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero poseer un condominio en pleno dominio en Tailandia?
En general, sí. Un extranjero normalmente puede mantener una unidad de condominio a su propio nombre, siempre que la unidad se encuentre dentro de la parte de propiedad extranjera permitida del edificio y los fondos de la compra se introduzcan y documenten correctamente. Confirme el tope y la documentación vigentes con un abogado antes de transferir dinero.
¿Es seguro el arrendamiento a largo plazo para comprar una casa?
Un arrendamiento a largo plazo debidamente inscrito puede ser una forma razonable y habitual de que los extranjeros aseguren una casa, pero su valor depende por completo de las condiciones, en especial en torno a la renovación, la sucesión y la transmisión. Haga revisar el arrendamiento cláusula por cláusula antes de firmar para entender exactamente qué obtiene.
¿Qué es una estructura con testaferro y por qué es arriesgada?
Una estructura con testaferro emplea a una persona o sociedad tailandesa para que posea suelo en nombre de un extranjero cuando este no puede poseerlo directamente. Los arreglos creados únicamente para disimular el control extranjero del suelo son ilegales y pueden poner en peligro toda la compra. Recurra siempre a asesoramiento jurídico independiente en lugar de fiarse de una solución ofrecida por un vendedor o agente.
Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico. Las normas, las cifras y los procedimientos cambian, así que confirme la situación vigente con un abogado tailandés cualificado antes de actuar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar el terreno sobre el que se levanta una casa o una villa en Tailandia?
Como regla general, no. Los extranjeros no pueden ser propietarios de suelo en Tailandia a su propio nombre, y por eso la mayoría de los compradores de casas y villas recurren a un arrendamiento inscrito de larga duración o separan la propiedad de la edificación de la del suelo. Haga revisar todas las cláusulas sobre renovación, sucesión y transmisión antes de firmar, porque es ahí donde los compradores encuentran más sorpresas.
¿Por qué importa que un condominio esté dentro de la cuota de propiedad extranjera?
Un edificio registrado en régimen de condominio solo puede vender a compradores extranjeros una parte limitada de su superficie total, y esa cuota puede agotarse. Si compra una unidad fuera de la porción extranjera disponible, la transmisión puede no llegar a inscribirse a su nombre. Confirme siempre por escrito que la unidad concreta queda dentro de la cuota extranjera antes de comprometerse o de transferir dinero.
Alguien me ha sugerido usar una sociedad tailandesa o un testaferro para que el terreno figure a su nombre. ¿Es seguro?
Considérelo una señal de alarma. Utilizar a una persona o sociedad tailandesa como mero testaferro para encubrir el control extranjero del suelo es ilícito y puede poner en riesgo toda la compra. Algunas estructuras societarias pueden ser legítimas, pero es fácil articularlas mal, así que obtenga asesoramiento jurídico independiente en lugar de confiar en el apaño que le ofrezca un vendedor o un agente.
¿Importa en qué idioma esté el contrato de compraventa?
Mucho. La versión del contrato jurídicamente vinculante puede no ser la inglesa que le mostraron, de modo que lo que usted entendió y lo que realmente aceptó pueden no coincidir. Haga que un abogado que no actúe también para el vendedor revise la versión vinculante antes de firmar, y asegúrese de que toda promesa verbal sobre prórrogas, rentabilidades o ingresos por alquiler figure en el contrato escrito.
¿Puede un extranjero ser propietario pleno de un condominio en Tailandia?
Por lo general, sí. Un extranjero puede normalmente ser titular de una unidad de condominio a su propio nombre, siempre que la unidad quede dentro de la porción de propiedad extranjera permitida del edificio y que los fondos de la compra se introduzcan y documenten correctamente. Confirme con un abogado el límite vigente y la documentación necesaria antes de transferir dinero.
¿Es seguro el leasehold para comprar una casa?
Un arrendamiento de larga duración debidamente inscrito puede ser una vía razonable y habitual para que un extranjero asegure una casa, pero su valor depende íntegramente de sus condiciones, sobre todo en materia de renovación, sucesión y transmisión. Haga revisar el contrato cláusula por cláusula antes de firmar para saber exactamente qué está adquiriendo.
Fuentes oficiales
Las normas, tasas y umbrales cambian. Confirma todo lo de esta guía en la fuente oficial antes de actuar.
- Immigration Bureauautoridad de inmigración
- The Revenue Departmentagencia tributaria