Comprar una vivienda en Italia es un sueño habitual, pero el proceso jurídico se rige por normas locales, trámites y un sistema notarial que puede resultar desconocido. Esta lista de verificación le acompaña a través de los pasos para que sepa qué confirmar, y cuándo, antes de que nada de su dinero esté en riesgo.
¿Puede comprar? La cuestión de la reciprocidad
Para la mayoría de los compradores, la respuesta es sí. Los ciudadanos de la UE y del EEE, y las personas que ya poseen un permiso de residencia italiano o de la UE en vigor, por lo general pueden comprar propiedades en Italia prácticamente en las mismas condiciones que los italianos. El punto que sorprende a algunos extranjeros es la condición de reciprocidad (condizione di reciprocità), una regla que puede aplicarse a determinados nacionales de fuera de la UE sin residencia en Italia.
En términos sencillos, la reciprocidad pregunta si a un ciudadano italiano se le permitiría comprar propiedades en su país. Si su país tiene un tratado pertinente con Italia, o de otro modo permite que los italianos compren, la condición suele considerarse cumplida y la compra normalmente puede seguir adelante. Muchas nacionalidades habituales la cumplen sin dificultad, pero no es automático para todos, y la forma en que se evalúa puede cambiar.
Dado que el resultado depende de su nacionalidad y situación concretas, no dé nada por sentado en un sentido ni en otro. Pida a un abogado o al notario que confirme su posición desde el principio.
- Compruebe si está exento como ciudadano de la UE/EEE o como titular de un permiso de residencia.
- Si es de fuera de la UE y no residente, pregunte si la reciprocidad se aplica a su nacionalidad antes de comprometerse.
- Trate la residencia y el derecho a comprar como cuestiones distintas de cualquier visado que pueda querer más adelante.
Obtenga su codice fiscale y un medio de pago
Antes de poder firmar nada vinculante, necesitará un código fiscal italiano, el codice fiscale. Le identifica para la compra, para los impuestos y, más tarde, para los suministros, y en la práctica no puede formalizar una escritura sin él. Suele ser sencillo obtenerlo a través de la agencia tributaria o de un consulado italiano, o su abogado puede gestionarlo.
Muchos compradores también abren una cuenta bancaria italiana para pagar de forma transparente y poder demostrar de dónde proceden los fondos, algo que importa para las comprobaciones contra el blanqueo de capitales. Si no puede estar en Italia en cada paso, normalmente puede designar a alguien de su confianza mediante un poder (procura) para que actúe en su nombre. Un abogado puede redactarlo correctamente y gestionar cualquier traducción o legalización necesaria si lo firma en el extranjero.
El contrato preliminar y la escritura notarial
Una compra en Italia suele avanzar por etapas claras, y ayuda saber a qué le compromete cada una.
A menudo comienza con una oferta por escrito (proposta d'acquisto). Una vez que el vendedor la acepta y han acordado las condiciones, normalmente firma un contrato preliminar (contratto preliminare, a menudo llamado compromesso). Es un acuerdo vinculante para perfeccionar la venta, que fija el precio, la fecha de cierre y las condiciones. En este momento normalmente paga una señal.
Entienda su señal
Las señales adoptan habitualmente la forma de una caparra confirmatoria. Su efecto práctico importa: según cómo esté redactado el contrato, si se retira sin causa puede perderla, y si el vendedor se echa atrás usted puede tener derecho a recuperar una cantidad adicional equivalente. Inscribir el contrato preliminar puede aportar protección al hacer público su interés. Asegúrese de que las condiciones exactas, y qué ocurre si cualquiera de las partes se retira, queden claras antes de firmar, y haga que un abogado confirme lo que realmente significa su cláusula de señal.
El cierre se produce con la escritura definitiva, el rogito, firmada ante un notario (notaio). El notario es un funcionario público que redacta y autentica la escritura, verifica las identidades, recauda los impuestos pertinentes e inscribe la transmisión. Es importante señalar que el notario trabaja por la legalidad de la operación más que específicamente por usted, razón por la cual muchos compradores extranjeros mantienen además su propio abogado para proteger sus intereses durante todo el proceso. El día de la firma se paga el saldo, se lee y se firma la escritura, y el notario se ocupa de la inscripción para que su titularidad quede oficialmente registrada.
Inspecciones y comprobaciones antes de pagar
Aquí reside el núcleo de una compra segura, y la parte en la que un abogado justifica sus honorarios. Antes de que ningún dinero salga de sus manos, varias cosas deben verificarse contra los registros oficiales, no simplemente aceptarse de palabra del vendedor o del agente.
- Título y titularidad: confirme que el vendedor es realmente el propietario y puede vender, sin copropietarios no declarados ni cuestiones de herencia.
- Hipotecas y cargas: consulte el registro de la propiedad (Conservatoria) para detectar hipotecas, gravámenes o embargos que deban cancelarse antes del cierre.
- Datos catastrales: revise la visura catastale y el plano de planta (planimetria) para que la propiedad inscrita coincida con lo que está comprando.
- Conformidad urbanística y constructiva: confirme que la propiedad se construyó y modificó con las licencias adecuadas, y que no existen cambios no autorizados. Las ampliaciones informales son frecuentes en viviendas antiguas y pueden retrasar una venta o generar costes más adelante.
- Certificado energético: debe facilitarse un APE (certificado de eficiencia energética).
- Comunidad de propietarios: en un apartamento, pregunte por los gastos comunes, por cualquier deuda del vendedor y por las normas del edificio.
En especial para propiedades antiguas o rurales, conviene contar con una inspección técnica a cargo de un perito o ingeniero local (un geometra) que confirme que el edificio es legal, estructuralmente sólido y coincide con sus planos registrados. Las discrepancias entre el edificio real y el catastro son un problema frecuente y por lo general subsanable, pero conviene detectarlas antes de firmar, no después.
Presupueste impuestos y gastos, no solo el precio
El precio anunciado es solo una parte de lo que paga. Los principales impuestos de la compra dependen de qué compre y a quién. Comprar una vivienda de segunda mano a un vendedor particular suele conllevar el impuesto de registro (imposta di registro), mientras que una obra nueva adquirida a un promotor está normalmente sujeta al IVA (IVA) en su lugar. Por lo general se aplican también impuestos catastrales e hipotecarios menores.
Puede haber una desgravación significativa si la propiedad va a ser su vivienda principal (el beneficio prima casa), que por lo general exige que establezca su residencia en la zona dentro de un plazo determinado y que no posea ya una vivienda que cumpla los requisitos allí. Si reúne las condiciones depende de sus circunstancias, y los requisitos pueden cambiar, así que trátelo como algo que debe comprobar en lugar de dar por hecho.
Además de los impuestos, presupueste los honorarios del notario, los de su abogado, cualquier comisión de agencia, los costes de traducción y el impuesto anual sobre bienes inmuebles (IMU) cuando proceda.
- Impuesto de registro o IVA sobre la compra, según la propiedad y el vendedor.
- Impuestos catastrales e hipotecarios.
- Honorarios de notario, abogado, agencia y traducción.
- Impuesto anual sobre bienes inmuebles en lo sucesivo.
Los tipos impositivos, los umbrales y las condiciones de la prima casa cambian con el tiempo, y difieren entre la obra nueva y la segunda mano. Las normas cambian, así que no se base en cifras de un foro o de un artículo antiguo. Confirme las cifras vigentes con un abogado o un asesor fiscal antes de cerrar su presupuesto.
Hacerlo bien
Nada de esto pretende desanimarle. Los extranjeros compran en Italia con éxito a diario, y el sistema, con su notario y sus registros, está concebido para hacer segura la titularidad una vez que los trámites se realizan correctamente. El riesgo reside en las lagunas: una condición de reciprocidad incumplida, una señal poco clara, una ampliación no inscrita o una sorpresa fiscal. Un abogado local cualificado que revise el título, los contratos y su situación fiscal antes de que pague una señal es la forma más sencilla de mantener su compra serena y su dinero a salvo. Esta guía es información general para extranjeros y no constituye asesoramiento jurídico, así que confirme la situación vigente para su caso con un abogado italiano cualificado antes de actuar.