Eine Wohnung in den VAE zu mieten ist in der Regel unkompliziert, doch die Regeln unterscheiden sich von Land zu Land und sogar von Emirat zu Emirat. Zu wissen, wie Ihr Mietvertrag registriert werden sollte, um wie viel Ihre Miete ungefähr steigen darf und an wen Sie sich bei einer Streitigkeit wenden können, hilft Ihnen, sich in Ihrem neuen Zuhause sicher zu fühlen und sowohl Ihre Kaution als auch Ihre Rechte zu schützen.
Ihr Mietvertrag und Ejari
In den VAE ist nahezu jedes Wohnmietverhältnis ein schriftlicher Mietvertrag, der vom Mieter und vom Vermieter (oder dem Vertreter des Vermieters) unterzeichnet wird. Der Vertrag legt typischerweise die Jahresmiete fest, wie sie gezahlt wird (oft in einem bis vier Schecks oder per Karte), die Kaution und wer für die Instandhaltung verantwortlich ist. Lesen Sie ihn vor der Unterzeichnung sorgfältig, denn in der Regel sind die schriftlichen Bedingungen für das Verhältnis maßgeblich.
In Dubai ist die Registrierung des Vertrags über Ejari, ein offizielles Online-System unter der Real Estate Regulatory Agency (RERA), in der Regel gesetzlich vorgeschrieben. Ein registriertes Ejari-Zertifikat ist das, wonach die meisten Behörden fragen, wenn Sie Versorgungsleistungen einrichten, Aufenthaltsvisa für Familienangehörige beantragen oder verlängern oder eine Angelegenheit vor die Mietstreitbehörde bringen. Andere Emirate haben ihre eigenen Registrierungssysteme, etwa Tawtheeq in Abu Dhabi, prüfen Sie daher die Regel, die an Ihrem Wohnort gilt.
Einige praktische Punkte, die Sie im Hinterkopf behalten sollten:
- Bewahren Sie unterzeichnete Kopien des Vertrags, des Ejari-Zertifikats (oder eines gleichwertigen) und alle Zahlungsbelege auf.
- Bestätigen Sie schriftlich, was die Kaution abdeckt und unter welchen Bedingungen Sie sie zurückerhalten.
- Halten Sie fest, wer für Kühlungs- (Chiller-)Gebühren, Gebäude-Servicegebühren und kleinere Reparaturen aufkommt.
Wie die Regeln zu Mieterhöhungen funktionieren
Eine der häufigsten Fragen, die Expats stellen, ist, ob ein Vermieter die Miete frei erhöhen kann. In Dubai sind Erhöhungen in der Regel nicht unbegrenzt. RERA veröffentlicht einen Mietindex und einen Online-Mietrechner, der Ihre aktuelle Miete mit der durchschnittlichen Marktmiete für vergleichbare Objekte in Ihrer Gegend vergleicht. Die zulässige Erhöhung hängt tendenziell davon ab, wie weit Ihre Miete unter diesem Durchschnitt liegt, auf einer gleitenden Skala, und es kann sein, dass überhaupt keine Erhöhung zulässig ist, wenn Ihre Miete bereits nahe am Marktwert liegt.
Die genauen Prozentbänder und die Art und Weise, wie der Index angewendet wird, können sich im Laufe der Zeit ändern, und andere Emirate handhaben Erhöhungen anders. Die Regeln ändern sich, bestätigen Sie daher die aktuellen Zahlen mit dem offiziellen Rechner oder mit einem qualifizierten Anwalt, anstatt sich auf eine andernorts gelesene Zahl zu verlassen.
Ankündigung einer Erhöhung
Ein Vermieter, der die Miete oder andere Bedingungen bei der Verlängerung ändern möchte, muss Ihnen in der Regel eine schriftliche Vorankündigung machen, die oft als einige Monate vor Vertragsende verstanden wird, sofern Sie sich nicht beide auf etwas anderes einigen. Wird keine ordnungsgemäße Ankündigung gemacht, gelten in der Regel die bestehenden Bedingungen fort. Da Fristen und Ausnahmen variieren und aktualisiert werden können, behandeln Sie jeden Zeitraum, von dem Sie hören, als ungefähr und gleichen Sie ihn mit den aktuellen Regeln ab.
Kündigung und Beendigung eines Mietverhältnisses
Ein Vermieter kann Sie in der Regel nicht einfach kurzfristig zum Auszug auffordern. Das Gesetz legt konkrete Gründe und Verfahren fest, und diese sind darauf ausgelegt, Mietern einen wirksamen Schutz zu geben.
Während der Laufzeit eines gültigen Vertrags ist eine Kündigung in der Regel nur aus begrenzten Gründen möglich, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug nach einer förmlichen Mahnung, bei rechtswidriger Nutzung der Wohnung oder bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen. Um das Mietverhältnis bei Ablauf des Vertrags zu beenden, stützen sich Vermieter in Dubai häufig auf Gründe wie den Wunsch, die Immobilie zu verkaufen oder sie selbst (oder für ein nahes Familienmitglied) zu nutzen. In diesen Fällen ist in der Regel eine längere förmliche Ankündigung erforderlich, häufig über einen Notar oder per Einschreiben zugestellt, und die Frist kann beträchtlich sein. Da sich diese Fristen ändern, gehen Sie nicht davon aus, dass eine bestimmte Anzahl von Monaten gilt, ohne dies zu überprüfen.
Diese Fristen, Gründe und Formvorschriften können sich zwischen den Emiraten unterscheiden und können überarbeitet werden, gehen Sie daher nicht davon aus, dass eine Frist auf Ihre Situation zutrifft, ohne dies zu bestätigen. Wenn Sie eine Kündigung erhalten, ist es ratsam:
- Das Datum und die Art der Zustellung zu notieren und die Originalkündigung aufzubewahren.
- Zu prüfen, ob der angegebene Grund einer ist, den das Gesetz tatsächlich zulässt.
- Die Miete während eines laufenden Streits weiterhin pünktlich zu zahlen, sofern nicht anders geraten.
Die Mietstreitbehörde
Wenn Sie und Ihr Vermieter ein Problem nicht lösen können, gehen Sie in der Regel nicht direkt zu den ordentlichen Gerichten. Die meisten Emirate haben eine eigene Stelle für Mietstreitigkeiten. In Dubai ist dies das Rental Disputes Center (RDC), manchmal als Schlichtungsausschuss für Mietstreitigkeiten bezeichnet; Abu Dhabi und andere Emirate haben ihre eigenen entsprechenden Ausschüsse.
Diese Stellen befassen sich mit Fragen wie unbezahlter Miete, strittigen Erhöhungen, Unstimmigkeiten über Kautionen, Instandhaltungsmängeln und angefochtenen Kündigungen. Das Verfahren soll in der Regel zugänglicher sein als ein vollständiger Gerichtsprozess: Sie reichen einen Fall ein, zahlen eine Gebühr (oft als Prozentsatz der Jahresmiete berechnet, vorbehaltlich von Obergrenzen), legen Ihren Vertrag und Ihre Beweise vor und nehmen an einer Anhörung teil. Viele Angelegenheiten werden relativ schnell entschieden, und es gibt in der Regel einen Weg, eine Entscheidung innerhalb einer festgelegten Frist anzufechten. Gebühren und Zeitrahmen variieren und werden von Zeit zu Zeit aktualisiert, bestätigen Sie daher die aktuellen Zahlen, bevor Sie sich darauf verlassen.
Um sich die besten Chancen zu verschaffen, bereiten Sie sich gründlich vor:
- Sammeln Sie Ihren registrierten Vertrag, Zahlungsnachweise, schriftliche Ankündigungen und jegliche Nachrichten mit dem Vermieter.
- Legen Sie klar dar, welches Ergebnis Sie anstreben.
- Beachten Sie, dass sich Gebühren, Fristen und Verfahren ändern können, bestätigen Sie daher die aktuellen Anforderungen vor der Einreichung.
Als Mieter geschützt bleiben
Die einfachsten Schutzmaßnahmen sind oft die wirksamsten: Registrieren Sie Ihren Vertrag, bewahren Sie jedes Dokument und jeden Beleg auf, kommunizieren Sie schriftlich und handeln Sie zügig, wenn etwas schiefgeht. Die meisten Mietverhältnisse in den VAE verlaufen reibungslos, und das formelle System existiert gerade dazu, beiden Seiten einen fairen und geordneten Weg zu geben, die wenigen problematischen Fälle zu lösen.
Ein Hinweis, bevor Sie handeln
Dieser Leitfaden ist ausschließlich eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Mietregeln, Prozentsätze, Gebühren und Kündigungsfristen variieren zwischen den Emiraten und werden von Zeit zu Zeit aktualisiert, daher sollte nichts hier als feste oder dauerhafte Zahl behandelt werden. Wenn Sie mit einer Mieterhöhung konfrontiert sind, die Sie für unfair halten, mit einer Kündigung oder mit einem Streit über Ihre Kaution, sprechen Sie mit einem qualifizierten lokalen Anwalt, der Ihren Vertrag und die aktuellen Regeln prüfen und Sie zu Ihrer konkreten Situation beraten kann.