Es gibt kein rechtliches Hindernis für den Kauf einer Immobilie im Vereinigten Königreich, wenn Sie im Ausland leben oder kein britischer Staatsbürger sind. Der Ablauf ist klar geregelt und dokumentengestützt, bringt jedoch eine eigene Fachsprache, eigene Steuern und einige Fallstricke mit sich, die insbesondere Käufer aus dem Ausland treffen. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, was Sie erwartet, damit Sie mit Zuversicht planen können.
Wie der Kauf funktioniert: das Conveyancing-Verfahren
In England und Wales wird die rechtliche Seite eines Kaufs als Conveyancing bezeichnet und üblicherweise von einem Solicitor oder einem zugelassenen Conveyancer abgewickelt, der für Sie handelt. Schottland hat ein eigenes Rechtssystem mit eigenen Schritten und Zeitabläufen, und Nordirland folgt weitgehend ähnlichen Linien wie England. Wo immer die Immobilie liegt, beauftragen Sie einen qualifizierten Rechtsexperten mit der Arbeit – die Übertragung wickeln Sie nicht selbst ab.
Sobald Ihr Angebot angenommen ist (Angebote werden in der Regel über den Makler abgegeben und sind in England und Wales zu diesem Zeitpunkt nicht rechtlich bindend), sieht der typische Ablauf wie folgt aus:
- Sie beauftragen einen Solicitor und legen Identitäts- sowie Mittelherkunftsnachweise vor.
- Der Solicitor des Verkäufers übersendet ein Vertragspaket und Immobilien-Informationsformulare.
- Ihr Solicitor stellt Rückfragen, beauftragt Recherchen und prüft den Titel.
- Sie und der Verkäufer unterzeichnen und tauschen die Verträge aus (exchange of contracts) – der Zeitpunkt, an dem der Kauf rechtlich bindend wird und eine Anzahlung (üblicherweise im Bereich von 10 %, wobei dies variieren kann) geleistet wird.
- Am vereinbarten Abschlussdatum (completion) wird der Restbetrag gezahlt, die Schlüssel werden übergeben und das Eigentum geht über.
- Ihr Solicitor entrichtet die einschlägige Grunderwerbsteuer und lässt Sie als neuen Eigentümer eintragen.
Vom Angebot bis zum Abschluss vergehen häufig einige Monate, manchmal länger, insbesondere wenn eine Kette miteinander verbundener Transaktionen besteht. Ein Kauf aus der Ferne ist durchaus möglich, planen Sie jedoch zusätzliche Zeit für den Versand von Dokumenten und das Beglaubigen oder notarielle Beurkunden von Unterschriften im Ausland ein.
Der Stempelsteuerzuschlag für Nichtansässige
Käufer von Wohnimmobilien in England und Nordirland zahlen die Stamp Duty Land Tax (SDLT), die in Stufen auf den Kaufpreis erhoben wird. Wenn Sie für die Zwecke der SDLT als nicht im Vereinigten Königreich ansässig gelten, wird zusätzlich zu den normalen Sätzen ein weiterer Zuschlag aufgeschlagen. Schottland und Wales verwenden die SDLT überhaupt nicht; sie haben eigene Systeme (LBTT in Schottland, LTT in Wales) mit jeweils eigenen Regeln für ausländische Käufer.
Die Zuschläge sind der eigentliche Kostenfaktor, und sie kumulieren sich:
- Zuschlag für Nichtansässige: 2 % auf den gesamten Kaufpreis, zusätzlich zur regulären SDLT.
- Zuschlag für weitere Wohnimmobilien: 5 %, wenn Sie bereits irgendwo auf der Welt eine weitere Wohnimmobilie besitzen – zum 31. Oktober 2024 von 3 % angehoben, sodass Hinweise aus der Zeit vor 2025 den Satz zu niedrig angeben.
- Beide zusammen ergeben 7 Prozentpunkte; in der obersten Stufe kann dies auf dem Anteil oberhalb von 1,5 Mio. £ effektiv 19 % erreichen.
Ist auch nur einer der Käufer für die Zwecke der SDLT nicht im Vereinigten Königreich ansässig, gelten die 2 % für den gesamten Kaufpreis – nicht nur für dessen Anteil. Ein im Vereinigten Königreich ansässiger Ehepartner, der gemeinsam mit einem nichtansässigen Partner kauft, zahlt sie auf alles.
Zwei weitere Punkte: Der SDLT-Test der „Nichtansässigkeit“ ist eine eigenständige Prüfung – im Kern eine Tageszählung über einen festgelegten Zeitraum und nicht Ihre Staatsangehörigkeit, Ihr Visum oder Ihre allgemeine steuerliche Ansässigkeit. Und die SDLT gilt nur in England und Nordirland; Schottland (LBTT) und Wales (LTT) haben eigene Systeme mit eigenen Regeln für ausländische Käufer.
Zahlen zuletzt im Juli 2026 anhand der am Ende dieses Leitfadens aufgeführten Quellen überprüft. SDLT-Sätze und -Zuschläge ändern sich mit den Haushaltsvorlagen. Klären Sie Ihre eigene Situation anhand der amtlichen Quelle oder mit einem örtlichen Anwalt, bevor Sie sich binden.
Sätze, Stufen, Schwellenwerte und die Regeln zur Tageszählung ändern sich mit den staatlichen Haushalten und lassen sich leicht falsch einschätzen, weshalb dieser Abschnitt bewusst keine festen Zahlen nennt. Bestätigen Sie die aktuellen Sätze und Ihren eigenen Status bei einem Anwalt oder Steuerberater, bevor Sie sich binden – idealerweise bevor Sie ein Angebot abgeben –, damit die Steuer von Anfang an in Ihr Budget eingeplant ist.
Die Finanzierung Ihres Kaufs
Viele ausländische Käufer zahlen in bar, doch auch Hypotheken sind verfügbar. Die Kreditvergabe an Nichtansässige ist ein Spezialgebiet, und Sie sollten Folgendes erwarten:
- Eine geringere Beleihungsquote – Kreditgeber verlangen von ausländischen Kreditnehmern oft eine höhere Anzahlung als von Ansässigen im Vereinigten Königreich.
- Mehr Unterlagen, einschließlich Einkommensnachweisen, oft übersetzt, und belastbaren Nachweisen zur Mittelherkunft.
- Strengere Geldwäscheprüfungen – Ihr Solicitor und Ihr Kreditgeber sind verpflichtet, Ihre Identität und die Herkunft Ihres Geldes zu überprüfen. Lücken oder ungeklärte Überweisungen verursachen Verzögerungen, bereiten daher frühzeitig saubere Unterlagen vor.
Ein Hypothekenmakler mit Erfahrung mit internationalen Kunden kann erheblich Zeit sparen. Denken Sie daran, über den Preis selbst hinaus zu budgetieren: Anwaltsgebühren, Recherchegebühren, die Grunderwerbsteuer, etwaige Hypotheken- und Bewertungsgebühren sowie Kosten für den Währungsumtausch, wenn Sie aus einer anderen Währung umrechnen. Diese Kosten variieren je nach Anbieter und im Laufe der Zeit, holen Sie daher Ihre eigenen aktuellen Angebote ein, statt sich auf Faustregeln zu verlassen.
Die Sorgfaltsprüfung Ihres Solicitors
Der eigentliche Schutz bei einem Kauf im Vereinigten Königreich ergibt sich aus der rechtlichen Prüfung, die Ihr Solicitor durchführt, bevor Sie gebunden sind. Diese Arbeit bringt Probleme ans Licht, die eine Besichtigung niemals aufdecken würde. Üblicherweise umfasst sie:
Titel und Eigentum
Die Prüfung des eingetragenen Titels beim HM Land Registry, um zu bestätigen, dass der Verkäufer tatsächlich verkaufen kann, sowie die Feststellung etwaiger Rechte, Beschränkungen oder Lasten, die die Immobilie betreffen – gemeinsame Zugangsrechte, Dienstbarkeiten, die einschränken, was Sie tun dürfen, oder gegen die Immobilie gesicherte unbezahlte Schulden.
Recherchen
Die Beauftragung von Berichten wie einer Auskunft der Gemeindeverwaltung (Bauleitplanung, Straßenbauvorhaben, Bauangelegenheiten), Entwässerungs- und Wasser-Prüfungen sowie Umwelt-Prüfungen, ergänzt um weitere Recherchen, wo die Lage es erfordert – etwa zu Hochwasser, Kohlebergbau oder der Nähe zu großen Infrastrukturprojekten.
Rückfragen und Prüfung des Erbbaurechts
Das Stellen schriftlicher Rückfragen an den Solicitor des Verkäufers und, wenn die Immobilie leasehold ist (sehr verbreitet bei Wohnungen), die Prüfung der Restlaufzeit des Erbbaurechts, des Erbbauzinses, der Servicegebühren und der Verwaltungsregelungen. Eine kurze Restlaufzeit oder hohe Gebühren können sowohl den Wert als auch die künftige Beleihbarkeit beeinträchtigen, weshalb diese Prüfung wichtig ist.
Lesen Sie den Bericht Ihres Solicitors sorgfältig und stellen Sie Fragen zu allem, was Sie nicht nachvollziehen. Dies ist der Moment, um zurückzutreten oder neu zu verhandeln – sobald die Verträge ausgetauscht sind, sind Sie gebunden.
Es richtig machen
Ein Kauf im Vereinigten Königreich als Nichtansässiger ist sehr gut machbar, und das System ist darauf ausgelegt, transparent zu sein, sobald Sie die Schritte verstehen. Die Bereiche, in denen ausländische Käufer am häufigsten stolpern – der ansässigkeitsbezogene Steuerzuschlag, die Mittelherkunftsprüfungen und die Details des Erbbaurechts – sind genau die, mit denen ein guter Berater täglich umgeht. Da sich Regeln, Sätze und Schwellenwerte im Laufe der Zeit verschieben und Ihre persönlichen Verhältnisse einzigartig sind, ist der sicherste Schritt, frühzeitig mit einem qualifizierten britischen Solicitor (und, wo es um Steuern geht, einem Steuerberater) zu sprechen, damit Ihr Kauf von Anfang an richtig angegangen wird. Dieser Leitfaden enthält nur allgemeine Informationen und ersetzt keine Beratung zu Ihrer eigenen Situation.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich im Vereinigten Königreich eine Immobilie kaufen, wenn ich dort nicht lebe und keinen britischen Pass habe?
Ja. Es besteht kein rechtliches Hindernis für den Immobilienerwerb durch Nichtansässige oder Nicht-Briten im Vereinigten Königreich. Sie beauftragen einen Solicitor oder zugelassenen Conveyancer mit der rechtlichen Abwicklung der Übertragung (conveyancing); das Verfahren ist klar strukturiert und dokumentengestützt, auch wenn Sie im Ausland ansässig sind.
Was ist der Zuschlag zur Stempelsteuer für Nichtansässige, und kann ich ihn zurückerhalten?
Käufer von Wohnimmobilien in England und Nordirland zahlen Stamp Duty Land Tax, und außerhalb des Vereinigten Königreichs Ansässige entrichten zusätzlich einen Zuschlag auf die regulären Sätze. Maßgeblich ist im Kern, wie viele Tage Sie sich innerhalb eines bestimmten Zeitraums im Vereinigten Königreich aufgehalten haben, nicht Ihre Staatsangehörigkeit oder Ihr Visum; der Zuschlag kann sich zudem mit dem höheren Satz für das Halten einer weiteren Wohnimmobilie kumulieren. In manchen Fällen lässt sich der Zuschlag zurückfordern, wenn Sie sich später innerhalb eines festgelegten Zeitfensters ausreichend lange im Vereinigten Königreich aufhalten - lassen Sie Ihren Status und die geltenden Regeln daher vor Abgabe eines Angebots anwaltlich oder steuerlich prüfen.
Kann ich einen Kauf im Vereinigten Königreich aus der Ferne abschließen, ohne dorthin zu reisen?
Ja, ein Kauf aus der Ferne ist ohne Weiteres möglich. Planen Sie lediglich zusätzliche Zeit für den Kurierversand von Unterlagen und für die Zeugenbestätigung oder notarielle Beglaubigung von Unterschriften im Ausland ein, was den üblichen Zeitrahmen verlängern kann. Vom Angebot bis zum Vollzug vergehen häufig einige Monate, bei verketteten Transaktionen auch länger.
Warum verlangt mein Solicitor immer wieder Nachweise zur Mittelherkunft?
Ihr Solicitor und ein etwaiger Darlehensgeber sind nach den Geldwäschevorschriften gesetzlich verpflichtet, Ihre Identität zu überprüfen und die Herkunft Ihrer Mittel zu bestätigen. Lücken oder unerklärte Überweisungen führen zu erheblichen Verzögerungen - bereiten Sie daher frühzeitig saubere, gut belegte Unterlagen vor, insbesondere wenn die Mittel aus dem Ausland stammen oder aus einer anderen Währung umgetauscht werden.
Offizielle Quellen
Regeln, Gebühren und Grenzwerte ändern sich. Prüfen Sie alles in diesem Ratgeber bei der offiziellen Quelle, bevor Sie handeln.
- GOV.UKBehördenportal
- Solicitors Regulation AuthorityRechtsanwaltskammer — Anwalt prüfen
- HM Land RegistryGrundbuch