Es gibt kein rechtliches Hindernis für den Kauf einer Immobilie im Vereinigten Königreich, wenn Sie im Ausland leben oder kein britischer Staatsbürger sind. Der Ablauf ist klar geregelt und dokumentengestützt, bringt jedoch eine eigene Fachsprache, eigene Steuern und einige Fallstricke mit sich, die insbesondere Käufer aus dem Ausland treffen. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, was Sie erwartet, damit Sie mit Zuversicht planen können.
Wie der Kauf funktioniert: das Conveyancing-Verfahren
In England und Wales wird die rechtliche Seite eines Kaufs als Conveyancing bezeichnet und üblicherweise von einem Solicitor oder einem zugelassenen Conveyancer abgewickelt, der für Sie handelt. Schottland hat ein eigenes Rechtssystem mit eigenen Schritten und Zeitabläufen, und Nordirland folgt weitgehend ähnlichen Linien wie England. Wo immer die Immobilie liegt, beauftragen Sie einen qualifizierten Rechtsexperten mit der Arbeit – die Übertragung wickeln Sie nicht selbst ab.
Sobald Ihr Angebot angenommen ist (Angebote werden in der Regel über den Makler abgegeben und sind in England und Wales zu diesem Zeitpunkt nicht rechtlich bindend), sieht der typische Ablauf wie folgt aus:
- Sie beauftragen einen Solicitor und legen Identitäts- sowie Mittelherkunftsnachweise vor.
- Der Solicitor des Verkäufers übersendet ein Vertragspaket und Immobilien-Informationsformulare.
- Ihr Solicitor stellt Rückfragen, beauftragt Recherchen und prüft den Titel.
- Sie und der Verkäufer unterzeichnen und tauschen die Verträge aus (exchange of contracts) – der Zeitpunkt, an dem der Kauf rechtlich bindend wird und eine Anzahlung (üblicherweise im Bereich von 10 %, wobei dies variieren kann) geleistet wird.
- Am vereinbarten Abschlussdatum (completion) wird der Restbetrag gezahlt, die Schlüssel werden übergeben und das Eigentum geht über.
- Ihr Solicitor entrichtet die einschlägige Grunderwerbsteuer und lässt Sie als neuen Eigentümer eintragen.
Vom Angebot bis zum Abschluss vergehen häufig einige Monate, manchmal länger, insbesondere wenn eine Kette miteinander verbundener Transaktionen besteht. Ein Kauf aus der Ferne ist durchaus möglich, planen Sie jedoch zusätzliche Zeit für den Versand von Dokumenten und das Beglaubigen oder notarielle Beurkunden von Unterschriften im Ausland ein.
Der Stempelsteuerzuschlag für Nichtansässige
Käufer von Wohnimmobilien in England und Nordirland zahlen die Stamp Duty Land Tax (SDLT), die in Stufen auf den Kaufpreis erhoben wird. Wenn Sie für die Zwecke der SDLT als nicht im Vereinigten Königreich ansässig gelten, wird zusätzlich zu den normalen Sätzen ein weiterer Zuschlag aufgeschlagen. Schottland und Wales verwenden die SDLT überhaupt nicht; sie haben eigene Systeme (LBTT in Schottland, LTT in Wales) mit jeweils eigenen Regeln für ausländische Käufer.
Einige Punkte, die ausländische Käufer verstehen sollten:
- Der SDLT-Test für „Nichtansässigkeit“ ist eine eigene Sache – grob gesagt beruht er auf der Anzahl der Tage, die Sie über einen festgelegten Zeitraum im Vereinigten Königreich verbracht haben, und nicht auf Ihrer Staatsangehörigkeit, Ihrem Visum oder Ihrer allgemeinen steuerlichen Ansässigkeit.
- Der Zuschlag für Nichtansässige kann sich mit dem höheren Satz kumulieren, der gilt, wenn Sie bereits eine andere Wohnung besitzen, sodass sich mehrere Prozentpunkte addieren können.
- In manchen Fällen kann der Zuschlag später zurückgefordert werden, wenn Sie innerhalb eines bestimmten Zeitfensters nach dem Kauf ausreichend Zeit im Vereinigten Königreich verbringen.
Sätze, Stufen, Schwellenwerte und die Regeln zur Tageszählung ändern sich mit den staatlichen Haushalten und lassen sich leicht falsch einschätzen, weshalb dieser Abschnitt bewusst keine festen Zahlen nennt. Bestätigen Sie die aktuellen Sätze und Ihren eigenen Status bei einem Anwalt oder Steuerberater, bevor Sie sich binden – idealerweise bevor Sie ein Angebot abgeben –, damit die Steuer von Anfang an in Ihr Budget eingeplant ist.
Die Finanzierung Ihres Kaufs
Viele ausländische Käufer zahlen in bar, doch auch Hypotheken sind verfügbar. Die Kreditvergabe an Nichtansässige ist ein Spezialgebiet, und Sie sollten Folgendes erwarten:
- Eine geringere Beleihungsquote – Kreditgeber verlangen von ausländischen Kreditnehmern oft eine höhere Anzahlung als von Ansässigen im Vereinigten Königreich.
- Mehr Unterlagen, einschließlich Einkommensnachweisen, oft übersetzt, und belastbaren Nachweisen zur Mittelherkunft.
- Strengere Geldwäscheprüfungen – Ihr Solicitor und Ihr Kreditgeber sind verpflichtet, Ihre Identität und die Herkunft Ihres Geldes zu überprüfen. Lücken oder ungeklärte Überweisungen verursachen Verzögerungen, bereiten daher frühzeitig saubere Unterlagen vor.
Ein Hypothekenmakler mit Erfahrung mit internationalen Kunden kann erheblich Zeit sparen. Denken Sie daran, über den Preis selbst hinaus zu budgetieren: Anwaltsgebühren, Recherchegebühren, die Grunderwerbsteuer, etwaige Hypotheken- und Bewertungsgebühren sowie Kosten für den Währungsumtausch, wenn Sie aus einer anderen Währung umrechnen. Diese Kosten variieren je nach Anbieter und im Laufe der Zeit, holen Sie daher Ihre eigenen aktuellen Angebote ein, statt sich auf Faustregeln zu verlassen.
Die Sorgfaltsprüfung Ihres Solicitors
Der eigentliche Schutz bei einem Kauf im Vereinigten Königreich ergibt sich aus der rechtlichen Prüfung, die Ihr Solicitor durchführt, bevor Sie gebunden sind. Diese Arbeit bringt Probleme ans Licht, die eine Besichtigung niemals aufdecken würde. Üblicherweise umfasst sie:
Titel und Eigentum
Die Prüfung des eingetragenen Titels beim HM Land Registry, um zu bestätigen, dass der Verkäufer tatsächlich verkaufen kann, sowie die Feststellung etwaiger Rechte, Beschränkungen oder Lasten, die die Immobilie betreffen – gemeinsame Zugangsrechte, Dienstbarkeiten, die einschränken, was Sie tun dürfen, oder gegen die Immobilie gesicherte unbezahlte Schulden.
Recherchen
Die Beauftragung von Berichten wie einer Auskunft der Gemeindeverwaltung (Bauleitplanung, Straßenbauvorhaben, Bauangelegenheiten), Entwässerungs- und Wasser-Prüfungen sowie Umwelt-Prüfungen, ergänzt um weitere Recherchen, wo die Lage es erfordert – etwa zu Hochwasser, Kohlebergbau oder der Nähe zu großen Infrastrukturprojekten.
Rückfragen und Prüfung des Erbbaurechts
Das Stellen schriftlicher Rückfragen an den Solicitor des Verkäufers und, wenn die Immobilie leasehold ist (sehr verbreitet bei Wohnungen), die Prüfung der Restlaufzeit des Erbbaurechts, des Erbbauzinses, der Servicegebühren und der Verwaltungsregelungen. Eine kurze Restlaufzeit oder hohe Gebühren können sowohl den Wert als auch die künftige Beleihbarkeit beeinträchtigen, weshalb diese Prüfung wichtig ist.
Lesen Sie den Bericht Ihres Solicitors sorgfältig und stellen Sie Fragen zu allem, was Sie nicht nachvollziehen. Dies ist der Moment, um zurückzutreten oder neu zu verhandeln – sobald die Verträge ausgetauscht sind, sind Sie gebunden.
Es richtig machen
Ein Kauf im Vereinigten Königreich als Nichtansässiger ist sehr gut machbar, und das System ist darauf ausgelegt, transparent zu sein, sobald Sie die Schritte verstehen. Die Bereiche, in denen ausländische Käufer am häufigsten stolpern – der ansässigkeitsbezogene Steuerzuschlag, die Mittelherkunftsprüfungen und die Details des Erbbaurechts – sind genau die, mit denen ein guter Berater täglich umgeht. Da sich Regeln, Sätze und Schwellenwerte im Laufe der Zeit verschieben und Ihre persönlichen Verhältnisse einzigartig sind, ist der sicherste Schritt, frühzeitig mit einem qualifizierten britischen Solicitor (und, wo es um Steuern geht, einem Steuerberater) zu sprechen, damit Ihr Kauf von Anfang an richtig angegangen wird. Dieser Leitfaden enthält nur allgemeine Informationen und ersetzt keine Beratung zu Ihrer eigenen Situation.