Thailand ist einer der beliebtesten Orte der Welt für Ausländer, um Wohneigentum zu besitzen, doch die Regeln dazu, was Sie kaufen können und was nicht, überraschen viele Neuankömmlinge. Die Strukturen vor der Unterzeichnung zu kennen, schützt Ihr Geld und Ihre Gelassenheit.
Was Ausländer besitzen können und was nicht
Die mit Abstand wichtigste Regel ist, dass Ausländer grundsätzlich in Thailand kein Land auf ihren eigenen Namen besitzen können. Dies prägt nahezu jede Entscheidung, die Sie treffen werden. Was Sie in der Regel uneingeschränkt besitzen können, ist eine Einheit in einem eingetragenen Eigentumswohnungsgebäude, und es gibt weitere Strukturen, die Ihnen sichere langfristige Rechte an einem Haus oder Grundstück ohne unmittelbares Eigentum verschaffen.
- Eigentumswohnungseinheiten können normalerweise auf den eigenen Namen eines Ausländers gehalten werden, vorbehaltlich einer Obergrenze dafür, wie viel der gesamten Geschossfläche des Gebäudes ausländische Käufer besitzen dürfen.
- Grund und das darauf stehende Haus sind dem unmittelbaren ausländischen Eigentum im Allgemeinen verwehrt, weshalb Erbpacht und andere Gestaltungen existieren.
- Villen und Häuser werden üblicherweise über langfristige Pachtverträge oder durch Trennung des Eigentums am Gebäude vom Eigentum am Grundstück zugänglich gemacht.
Da die Obergrenze für ausländisches Eigentum in einem Eigentumswohnungsgebäude ausgeschöpft sein kann, vergewissern Sie sich stets, dass eine Einheit innerhalb der Ausländerquote verkauft wird, bevor Sie sich verpflichten.
Eine Eigentumswohnung auf den eigenen Namen kaufen
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für die meisten Ausländer der unkomplizierteste Weg und kommt dem Volleigentum, das Sie von zu Hause kennen mögen, am nächsten. Sie erhalten einen Eigentumstitel an der Einheit und werden Mitglied der Eigentümergemeinschaft des Gebäudes. Dennoch verdienen einige Punkte sorgfältige Aufmerksamkeit.
- Prüfen Sie, ob das Gebäude ordnungsgemäß als Eigentumswohnungsanlage eingetragen ist und der Bauträger über einen einwandfreien Titel verfügt.
- Bestätigen Sie schriftlich, dass die Einheit innerhalb des ausländischen Eigentumsanteils des Gebäudes liegt.
- Verstehen Sie bei Neubauten, dass die von Ihnen überwiesenen Mittel in der Regel aus dem Ausland eintreffen und korrekt dokumentiert sein müssen, damit die Übertragung eingetragen werden kann.
- Prüfen Sie die monatlichen Gemeinschaftslasten, die Instandhaltungsrücklage und etwaige ausstehende Lasten an der Einheit.
Die genaue Eigentumsobergrenze und die zum Nachweis von Auslandsmitteln erforderlichen Unterlagen ändern sich von Zeit zu Zeit, bestätigen Sie daher den aktuellen Wert und die Anforderungen mit einem Anwalt, bevor Sie Geld überweisen.
Erbpacht und andere Strukturen für Grundstücke und Häuser
Wenn Sie ein Haus oder eine Villa statt einer Eigentumswohnung möchten, ist die Erbpacht der häufigste Weg. Ein eingetragener Pachtvertrag verschafft Ihnen das Recht, die Immobilie für eine lange feste Laufzeit zu nutzen, und viele Käufer behandeln ihn für ihren Planungshorizont als praktisches Äquivalent zum Eigentum. Der Pachtvertrag sollte gegen den Titel eingetragen werden, damit er durchsetzbar und für jeden sichtbar ist, der das Grundbuch prüft.
Menschen erwägen auch, das Haus vom Grundstück zu trennen oder eine thailändische Gesellschaft zu nutzen, die das Grundstück besitzt, während der Ausländer das Gebäude hält oder die Gesellschaft kontrolliert. Diese Strukturen können legitim sein, doch lassen sie sich leicht falsch gestalten, und manche Gestaltungen sind rechtswidrig. Die Bedingungen zu Pachtverlängerung, Nachfolge und Übertragungsrechten sind dort, wo Käufer am häufigsten unwillkommene Überraschungen entdecken, lassen Sie daher jede Klausel vor der Unterzeichnung prüfen.
Eine thailändische Person oder eine Gesellschaft rein als „Strohmann" zu nutzen, um Grund für Sie zu halten, ist rechtswidrig und kann den gesamten Kauf gefährden. Wenn Ihnen jemand dies als Abkürzung anbietet, behandeln Sie es als Warnsignal und holen Sie unabhängigen Rechtsrat ein.
Sorgfaltsprüfung, bevor Sie zahlen
Die meisten teuren Fehler bei thailändischen Immobilien geschehen, bevor Geld den Besitzer wechselt, in der Lücke zwischen einer Hochglanzbroschüre und der tatsächlichen rechtlichen Lage. Eine ordnungsgemäße Sorgfaltsprüfung schließt diese Lücke.
- Titelrecherche beim Grundbuchamt, um zu bestätigen, wem die Immobilie tatsächlich gehört und welcher genaue Titeltyp vorliegt.
- Belastungen wie Hypotheken, bestehende Pachtverträge, Gerichtsanordnungen oder Zugangsstreitigkeiten, die gegen das Grundstück eingetragen sind.
- Erfolgsbilanz des Bauträgers bei Käufen vom Plan, einschließlich der Frage, ob die Baugenehmigungen und die Baulizenz in Ordnung sind.
- Zugang und Grenzen, da ein schönes Grundstück ohne rechtlich gesicherte Straßenzufahrt eine wiederkehrende Falle ist.
- Vertragssprache, da die rechtlich bindende Fassung möglicherweise nicht die englische ist, die Ihnen gezeigt wurde.
Ein örtlicher Anwalt kann den Titel und den Vertrag prüfen, bevor Sie einen einzigen Baht binden.
Häufige Fallstricke und wie Sie sie vermeiden
Einige Muster tauchen immer wieder auf. Projekte vom Plan, die ins Stocken geraten oder nie fertiggestellt werden, lassen Käufer ihren Anzahlungen hinterherlaufen. In Eile unterzeichnete Reservierungsvereinbarungen können Sie an Bedingungen binden, die Sie nicht gelesen haben. Mündliche Zusagen zu Verlängerungen, Renditen oder Mieteinnahmen überstehen selten den Kontakt mit dem schriftlichen Vertrag. Und Anzahlungen auf ein persönliches statt auf ein ordnungsgemäß geführtes Konto zu zahlen, kann die Rückforderung erschweren, falls ein Geschäft scheitert.
Der Schutz ist in jedem Fall derselbe: langsamer machen, unabhängigen Rat von einem Anwalt einholen, der nicht zugleich für den Verkäufer oder Bauträger tätig ist, und darauf bestehen, dass jede Zusage in der unterzeichneten Vereinbarung erscheint. Beim Kauf fallen zudem Steuern und Übertragungsgebühren an, fragen Sie daher, wer was zahlt, und bestätigen Sie die aktuellen Sätze mit Ihrem Anwalt, statt sich auf die Zusammenfassung des Verkäufers zu verlassen.
Häufig gestellte Fragen
Kann ein Ausländer in Thailand eine Eigentumswohnung uneingeschränkt besitzen?
Im Allgemeinen ja. Ein Ausländer kann eine Eigentumswohnungseinheit in der Regel auf seinen eigenen Namen halten, sofern die Einheit innerhalb des zulässigen ausländischen Eigentumsanteils des Gebäudes liegt und die Kaufmittel korrekt eingebracht und dokumentiert werden. Bestätigen Sie die aktuelle Obergrenze und die Unterlagen mit einem Anwalt, bevor Sie Geld überweisen.
Ist Erbpacht für den Kauf eines Hauses sicher?
Ein ordnungsgemäß eingetragener langfristiger Pachtvertrag kann eine angemessene und gängige Möglichkeit für Ausländer sein, sich ein Haus zu sichern, doch sein Wert hängt vollständig von den Bedingungen ab, insbesondere rund um Verlängerung, Nachfolge und Übertragung. Lassen Sie den Pachtvertrag Klausel für Klausel prüfen, bevor Sie unterzeichnen, damit Sie genau verstehen, was Sie erhalten.
Was ist eine Strohmann-Struktur und warum ist sie riskant?
Eine Strohmann-Struktur nutzt eine thailändische Person oder Gesellschaft, um Grund im Namen eines Ausländers zu halten, wenn der Ausländer ihn nicht unmittelbar besitzen kann. Gestaltungen, die rein dazu dienen, ausländische Kontrolle über Grund zu verschleiern, sind rechtswidrig und können den gesamten Kauf gefährden. Holen Sie stets unabhängigen Rechtsrat ein, statt sich auf einen von einem Verkäufer oder Makler angebotenen Behelf zu verlassen.
Dieser Leitfaden enthält allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Regeln, Zahlen und Verfahren ändern sich, bestätigen Sie daher die aktuelle Lage mit einem qualifizierten thailändischen Anwalt, bevor Sie handeln.