Immobilienkauf in Porto als Ausländer: eine praktische Checkliste

Der Kauf einer Immobilie in Porto kann sich überraschend gut bewältigen lassen, sobald Sie die Abfolge der Schritte verstehen und wissen, wer dabei was tut. Dieser Leitfaden führt durch eine praktische Checkliste für Ausländer: den Ablauf, die Steuern, die Sorgfaltsprüfung und einige Dinge, die für Porto und den Norden Portugals besonders sind. Es handelt sich nur um allgemeine Informationen, nicht um eine Rechtsberatung für Ihre konkrete Situation.

Erste Schritte: Ihre Steuernummer und ein Bankkonto

Bevor Sie als Käufer fast irgendetwas tun können, benötigen Sie in der Regel eine portugiesische Steuernummer, bekannt als NIF (Número de Identificação Fiscal). Sowohl Ansässige als auch Nichtansässige können sie im Allgemeinen erhalten. Käufer von außerhalb der Europäischen Union haben oft einen Steuervertreter in Portugal benötigt, der die NIF für sie hält, doch die Regeln dazu haben sich geändert, sodass es sich lohnt, die aktuelle Lage mit einem Anwalt zu klären, bevor Sie beginnen.

Viele Käufer eröffnen außerdem frühzeitig ein portugiesisches Bankkonto. Es tendiert dazu, das Zahlen von Anzahlungen, Steuern und Versorgungsrechnungen zu vereinfachen, und Verkäufer und andere Parteien erwarten häufig eine inländische Zahlung. Nichts davon setzt voraus, dass Sie in Portugal ansässig sind; Ausländer kaufen hier Immobilien ohne Wohnsitz, und es ist ein bewährter Weg.

Der Kaufprozess, Schritt für Schritt

Ein portugiesischer Kauf folgt in der Regel einem recht klaren Weg. Das zentrale Dokument ist der Vorvertrag (contrato-promessa de compra e venda, oder CPCV), eine verbindliche Vorvereinbarung, die vor der endgültigen Urkunde unterzeichnet wird.

• Angebot und Reservierung. Sie einigen sich auf einen Preis und zahlen manchmal einen kleinen Reservierungsbetrag, um die Immobilie vom Markt zu nehmen, während die Einzelheiten geprüft werden.
• Vorvertrag (CPCV). In dieser Phase wird üblicherweise eine Anzahlung geleistet, oft im Bereich von 10 bis 30 Prozent, wobei der Betrag verhandelbar ist. Der Vertrag legt den Preis, die Frist und die Folgen fest, falls eine Seite zurücktritt — typischerweise verfällt die Anzahlung des Käufers, oder der Verkäufer zahlt das Doppelte zurück. Bestätigen Sie die genauen Bedingungen vor der Unterzeichnung.
• Endgültige Urkunde (escritura). Vor einem Notar unterzeichnet, überträgt sie das Eigentum. Sie zahlen normalerweise den Restbetrag und die Kaufsteuern zu oder vor diesem Zeitpunkt.
• Eintragung. Der Verkauf wird beim Grundbuchamt (Conservatória) eingetragen, sodass die Immobilie auf Ihren Namen erfasst wird.

Während des gesamten Prozesses wahrt ein unabhängiger Anwalt (advogado) — getrennt vom Immobilienmakler und vom Verkäufer — Ihre Interessen. Ein Notar beglaubigt die Urkunde, handelt aber nicht persönlich für Sie, was einer der Gründe ist, weshalb Käufer üblicherweise ihren eigenen Anwalt beauftragen.

Steuern und Kosten, die Sie einplanen sollten

Immobiliensteuern können in Portugal den Kaufpreis erheblich erhöhen, daher ist es ratsam, sie von Anfang an in Ihr Budget einzukalkulieren. Die folgenden Punkte sind allgemeiner Natur, und die Sätze, Schwellenwerte und Regeln ändern sich periodisch — bestätigen Sie die aktuellen Zahlen mit einem Anwalt oder Steuerberater, bevor Sie sich verpflichten.

Einmalige Steuern beim Kauf

• IMT (Grunderwerbsteuer) wird in der Regel auf einer gleitenden Skala berechnet, die vom Preis und davon abhängt, ob die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz, ein Zweitwohnsitz oder im Besitz einer Gesellschaft ist. Höherwertige Käufe ziehen tendenziell höhere Sätze nach sich.
• Stempelsteuer (Imposto do Selo) wird üblicherweise als kleiner Prozentsatz des Preises erhoben.
• Notar-, Eintragungs- und Anwaltsgebühren verursachen in der Regel weitere Kosten obendrauf.

Laufende Steuern

• IMI (kommunale Grundsteuer) wird in der Regel jährlich gezahlt, auf Grundlage des offiziellen Einheitswerts der Immobilie und eines von der Gemeinde festgelegten Satzes.
• Wenn Sie die Immobilie später vermieten oder verkaufen, können Mieteinkommensteuer und Kapitalertragsteuer anfallen, mit unterschiedlichen Regeln für Ansässige und Nichtansässige.

Als grobe Planungsgewohnheit legen viele Käufer eine zusätzliche Reserve für Steuern und Transaktionskosten zusammengenommen zurück, zusätzlich zum genannten Preis. Behandeln Sie eine solche Zahl nur als Ausgangspunkt für ein Gespräch, nicht als feste Größe — der richtige Betrag hängt von der Immobilie und den aktuellen Regeln ab, die ein Anwalt bestätigen kann.

Sorgfaltsprüfung: was Sie vor der Unterzeichnung prüfen sollten

Eine gute Sorgfaltsprüfung ist der Bereich, in dem ein örtlicher Anwalt sein Honorar verdient. Zu den wichtigsten zu prüfenden Dokumenten gehören in der Regel:

• Die caderneta predial (die steuerliche Registerbeschreibung der Immobilie) und die certidão de registo vom Grundbuchamt, die zusammen helfen, zu bestätigen, wem die Immobilie gehört und ob Hypotheken, Belastungen oder Gerichtsverfahren gegen sie bestehen.
• Die licença de utilização (Wohn- oder Nutzungslizenz), die bestätigt, dass das Gebäude für seine aktuelle Nutzung rechtlich genehmigt ist.
• Der Energieausweis, der in der Regel beim Verkauf einer Immobilie erforderlich ist.
• Bei Wohnungen die Eigentümergemeinschaftsordnung und -konten, um auf ausstehende Schulden oder geplante Bauarbeiten zu prüfen.

Ein häufiges Problem ist eine Abweichung zwischen dem, was gebaut wurde, und dem, was offiziell eingetragen ist — Anbauten, umgewidmete Räume oder veränderte Grundrisse, die nie genehmigt wurden. Diese lassen sich oft beheben, doch sollten Sie davon vor der Unterzeichnung wissen, nicht danach.

Was für Porto und den Norden spezifisch ist

Porto hat als Markt seinen eigenen Charakter. Ein Großteil des Reizes liegt in älteren Gebäuden in Vierteln wie Ribeira, Cedofeita und Bonfim, und die Renovierung historischer Bausubstanz kann zusätzliche Ebenen mit sich bringen.

• Denkmal- und Schutzzonen. Teile des Zentrums von Porto fallen in geschützte oder von der UNESCO gelistete Gebiete, in denen Renovierungen und Fassadenänderungen besondere Genehmigungen erfordern und länger dauern können.
• Ältere Gebäude. Viele Immobilien stammen aus der Zeit vor modernen Registern, sodass die Unterlagen unvollständig und der bauliche Zustand unterschiedlich sein können. Ein Gutachten ist oft ratsam.
• Regeln für Vermietung und Kurzzeitvermietung. Lokale Regeln für Kurzzeitvermietungen (alojamento local) wurden tendenziell verschärft und können je nach Gebiet und Gebäude variieren, gehen Sie daher nicht davon aus, dass eine Immobilie ohne Prüfung für die Touristenvermietung genutzt werden kann.
• Jenseits der Stadt. Im Douro-Tal, im ländlichen Minho und in kleineren Städten bringen rustikales Land und landwirtschaftliche Einstufungen ihre eigenen Beschränkungen mit sich — was wie ein einfaches Grundstück aussieht, kann Baubeschränkungen tragen.

Der Norden bewegt sich zudem tendenziell in einem ruhigeren Tempo als Lissabon, was einem sorgfältigen Käufer zugutekommen kann.

Ein ruhiges abschließendes Wort

Ein Kauf in Porto ist für Ausländer durchaus machbar, und viele Menschen wickeln ihn jedes Jahr reibungslos ab. Da sich die Regeln, Steuern und örtlichen Genehmigungen im Laufe der Zeit ändern und stark von der konkreten Immobilie abhängen, ist der sicherste Schritt, frühzeitig mit einem qualifizierten, unabhängigen portugiesischen Anwalt zu sprechen, der den Markt von Porto und dem Norden kennt. Er kann die Prüfungen durchführen, die aktuellen Zahlen bestätigen und Sie sich auf das Wichtigste konzentrieren lassen — das richtige Zuhause zu finden.