Der Kauf einer Immobilie in Italien ist ein vertrauter Traum, doch der rechtliche Ablauf folgt lokalen Regeln, Formalitäten und einem Notarsystem, das ungewohnt erscheinen mag. Diese Checkliste führt Sie durch die Schritte, damit Sie wissen, was Sie bestätigen müssen und wann, bevor irgendetwas von Ihrem Geld in Gefahr ist.
Können Sie kaufen? Die Frage der Gegenseitigkeit
Für die meisten Käufer lautet die Antwort: ja. EU- und EWR-Bürger sowie Personen, die bereits eine gültige italienische oder EU-Aufenthaltserlaubnis besitzen, können in Italien im Allgemeinen weitgehend zu denselben Bedingungen wie Italiener Immobilien erwerben. Was manche Ausländer überrascht, ist die Gegenseitigkeitsbedingung (condizione di reciprocità), eine Regel, die für bestimmte Nicht-EU-Staatsangehörige ohne Wohnsitz in Italien gelten kann.
Vereinfacht gesagt fragt die Gegenseitigkeit, ob es einem italienischen Staatsbürger erlaubt wäre, in Ihrem Land eine Immobilie zu kaufen. Wenn Ihr Land ein einschlägiges Abkommen mit Italien hat oder Italienern den Kauf anderweitig gestattet, gilt die Bedingung üblicherweise als erfüllt, und der Kauf kann normalerweise fortgesetzt werden. Viele gängige Staatsangehörigkeiten erfüllen dies problemlos, doch ist es nicht für jeden automatisch der Fall, und wie es beurteilt wird, kann sich ändern.
Da das Ergebnis von Ihrer konkreten Staatsangehörigkeit und Ihrem Status abhängt, gehen Sie in keine Richtung von etwas aus. Bitten Sie frühzeitig einen Anwalt oder den Notar, Ihre Lage zu bestätigen.
- Prüfen Sie, ob Sie als EU-/EWR-Bürger oder Inhaber einer Aufenthaltserlaubnis befreit sind.
- Wenn Sie Nicht-EU-Bürger und nicht ansässig sind, fragen Sie, ob die Gegenseitigkeit für Ihre Staatsangehörigkeit gilt, bevor Sie sich verpflichten.
- Behandeln Sie den Wohnsitz und das Recht zu kaufen als von jedem Visum getrennte Fragen, das Sie später möglicherweise wünschen.
Besorgen Sie sich Ihren codice fiscale und eine Zahlungsmöglichkeit
Bevor Sie etwas Verbindliches unterzeichnen können, benötigen Sie eine italienische Steuernummer, den codice fiscale. Er identifiziert Sie für den Kauf, die Steuern und später für die Versorgungsleistungen, und in der Praxis können Sie ohne ihn keine Urkunde abschließen. Er ist in der Regel unkompliziert über die Steuerbehörde oder ein italienisches Konsulat zu erhalten, oder Ihr Anwalt kann ihn beschaffen.
Viele Käufer eröffnen außerdem ein italienisches Bankkonto, um transparent zu zahlen und nachzuweisen, woher die Mittel stammen, was für die Geldwäscheprüfungen wichtig ist. Wenn Sie nicht für jeden Schritt in Italien sein können, können Sie in der Regel eine Person Ihres Vertrauens mittels einer Vollmacht (procura) bevollmächtigen, damit sie für Sie handelt. Ein Anwalt kann sie korrekt formulieren und jede erforderliche Übersetzung oder Legalisierung veranlassen, falls Sie sie im Ausland unterzeichnen.
Der Vorvertrag und die notarielle Urkunde
Ein italienischer Kauf durchläuft in der Regel klare Phasen, und es hilft zu wissen, wozu jede einzelne Sie verpflichtet.
Häufig beginnt er mit einem schriftlichen Angebot (proposta d'acquisto). Sobald der Verkäufer annimmt und Sie sich auf die Bedingungen geeinigt haben, unterzeichnen Sie üblicherweise einen Vorvertrag (contratto preliminare, oft compromesso genannt). Dies ist eine verbindliche Vereinbarung zum Abschluss des Verkaufs, die den Preis, das Abschlussdatum und die Bedingungen festlegt. An diesem Punkt leisten Sie normalerweise eine Anzahlung.
Verstehen Sie Ihre Anzahlung
Anzahlungen erfolgen häufig in Form einer caparra confirmatoria. Die praktische Wirkung ist von Bedeutung: Je nachdem, wie der Vertrag formuliert ist, können Sie sie verlieren, wenn Sie ohne Grund zurücktreten, und wenn der Verkäufer aussteigt, haben Sie möglicherweise Anspruch auf einen gleichwertigen zusätzlichen Betrag. Die Eintragung des Vorvertrags kann zusätzlichen Schutz bieten, indem Ihr Interesse öffentlich vermerkt wird. Stellen Sie sicher, dass die genauen Bedingungen und das, was geschieht, wenn eine Seite zurücktritt, vor der Unterzeichnung klar sind, und lassen Sie sich von einem Anwalt bestätigen, was Ihre Anzahlungsklausel tatsächlich bedeutet.
Der Abschluss erfolgt mit der endgültigen Urkunde, dem rogito, die vor einem Notar (notaio) unterzeichnet wird. Der Notar ist ein Amtsträger, der die Urkunde erstellt und beglaubigt, Identitäten prüft, die einschlägigen Steuern erhebt und die Übertragung einträgt. Entscheidend ist, dass der Notar für die Rechtmäßigkeit der Transaktion und nicht speziell für Sie tätig ist, weshalb viele ausländische Käufer zusätzlich ihren eigenen Anwalt hinzuziehen, um ihre Interessen durchgehend zu schützen. Am Tag der Unterzeichnung wird der Restbetrag gezahlt, die Urkunde wird verlesen und unterzeichnet, und der Notar sorgt für die Eintragung, sodass Ihr Eigentum offiziell erfasst wird.
Gutachten und die Prüfungen, bevor Sie zahlen
Dies ist das Herzstück eines sicheren Kaufs und der Teil, in dem ein Anwalt sein Honorar verdient. Bevor irgendein Geld aus Ihrer Hand geht, sollten mehrere Dinge anhand offizieller Aufzeichnungen überprüft werden, nicht nur vom Verkäufer oder Makler übernommen.
- Titel und Eigentum: bestätigen, dass der Verkäufer die Immobilie tatsächlich besitzt und verkaufen kann, ohne nicht offengelegte Miteigentümer oder Erbschaftsfragen.
- Hypotheken und Belastungen: das Grundbuchamt (Conservatoria) auf Hypotheken, Pfandrechte oder Pfändungen prüfen, die vor dem Abschluss gelöscht werden müssen.
- Katasteraufzeichnungen: die visura catastale und den Grundriss (planimetria) prüfen, damit die eingetragene Immobilie dem entspricht, was Sie kaufen.
- Bau- und Planungskonformität: bestätigen, dass die Immobilie mit ordnungsgemäßen Genehmigungen errichtet und verändert wurde und keine unerlaubten Änderungen bestehen. Informelle Anbauten sind bei älteren Häusern üblich und können einen Verkauf aufhalten oder später Kosten verursachen.
- Energieausweis: ein APE (Energieausweis) sollte vorgelegt werden.
- Eigentümergemeinschaft: erkundigen Sie sich bei einer Wohnung nach gemeinschaftlichen Lasten, etwaigen Schulden des Verkäufers und der Hausordnung.
Besonders bei älteren oder ländlichen Immobilien lohnt es sich, ein technisches Gutachten durch einen örtlichen Vermesser oder Ingenieur (einen geometra) erstellen zu lassen, um zu bestätigen, dass das Gebäude legal, baulich einwandfrei ist und seinen eingetragenen Plänen entspricht. Abweichungen zwischen dem tatsächlichen Gebäude und dem Kataster sind ein häufiges und meist behebbares Problem, doch sollten Sie sie vor der Unterzeichnung finden, nicht danach.
Planen Sie Steuern und Gebühren ein, nicht nur den Preis
Der genannte Preis ist nur ein Teil dessen, was Sie zahlen. Die wichtigsten Kaufsteuern hängen davon ab, was Sie kaufen und von wem. Der Kauf einer Bestandsimmobilie von einem privaten Verkäufer löst in der Regel die Registersteuer (imposta di registro) aus, während ein von einem Bauträger erworbener Neubau üblicherweise stattdessen der Mehrwertsteuer (IVA) unterliegt. Kleinere Kataster- und Hypothekensteuern fallen in der Regel ebenfalls an.
Es kann eine erhebliche Vergünstigung geben, wenn die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz wird (die prima casa-Vergünstigung), was in der Regel voraussetzt, dass Sie innerhalb einer festgelegten Frist Ihren Wohnsitz in der Gegend nehmen und dort nicht bereits eine qualifizierende Immobilie besitzen. Ob Sie sie in Anspruch nehmen können, hängt von Ihren Umständen ab, und die Bedingungen können sich ändern, behandeln Sie es daher als etwas, das zu prüfen und nicht anzunehmen ist.
Zusätzlich zu den Steuern sollten Sie das Notarhonorar, Ihr Anwaltshonorar, etwaige Maklerprovision, Übersetzungskosten und die laufende jährliche Grundsteuer (IMU), sofern sie anfällt, einplanen.
- Registersteuer oder Mehrwertsteuer auf den Kauf, je nach Immobilie und Verkäufer.
- Kataster- und Hypothekensteuern.
- Notar-, Anwalts-, Makler- und Übersetzungshonorare.
- Künftige jährliche Grundsteuer.
Steuersätze, Schwellenwerte und die prima casa-Bedingungen ändern sich im Laufe der Zeit, und sie unterscheiden sich für Neubau und Bestandsimmobilie. Regeln ändern sich, verlassen Sie sich daher nicht auf Zahlen aus einem Forum oder einem alten Artikel. Lassen Sie sich die aktuellen Zahlen von einem Anwalt oder Steuerberater bestätigen, bevor Sie Ihr Budget endgültig festlegen.
Es richtig machen
Nichts davon soll Sie abschrecken. Ausländer kaufen ständig erfolgreich in Italien, und das System mit seinem Notar und seinen Registern ist darauf ausgelegt, das Eigentum sicher zu machen, sobald die Formalitäten ordnungsgemäß erledigt sind. Das Risiko liegt in den Lücken: eine nicht erfüllte Gegenseitigkeitsbedingung, eine unklare Anzahlung, ein nicht eingetragener Anbau oder eine steuerliche Überraschung. Ein qualifizierter örtlicher Anwalt, der den Titel, die Verträge und Ihre steuerliche Lage prüft, bevor Sie eine Anzahlung leisten, ist der einfachste Weg, Ihren Kauf ruhig und Ihr Geld sicher zu halten. Dieser Leitfaden enthält allgemeine Informationen für Ausländer und ist keine Rechtsberatung, bestätigen Sie daher die aktuelle Lage für Ihre Situation mit einem qualifizierten italienischen Anwalt, bevor Sie handeln.