Der Kauf einer Immobilie in Istanbul als Ausländer ist ein bewährter Weg, und das System ist geordneter, als Erstkäufer es oft erwarten. Ziel dieses Leitfadens ist es, in verständlichen Worten die offizielle Eigentumsübertragung, die Prüfungen, die Sie vor versteckten Problemen schützen, sowie die Arten von Steuern und Gebühren zu erläutern, die zum Kaufpreis hinzukommen.
Wer kaufen darf und die ersten Prüfungen
Die meisten ausländischen Staatsangehörigen dürfen in der Türkei Immobilien erwerben, wobei einige Einschränkungen gelten. Bürger bestimmter Länder unterliegen Beschränkungen, und es gibt in der Regel Obergrenzen dafür, wie viel Land ein Ausländer innerhalb eines bestimmten Bezirks und landesweit besitzen darf. Immobilien in oder in der Nähe von Militär- und Sicherheitszonen können zudem eine Genehmigung erfordern. Diese Regeln können sich ändern, klären Sie daher Ihre Erwerbsberechtigung und etwaige Zonenbeschränkungen mit einem qualifizierten örtlichen Anwalt, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
Vor der Verpflichtung kann ein Anwalt die Immobilie beim Grundbuchamt überprüfen. Ziel ist es, festzustellen, wem sie tatsächlich gehört und ob Hypotheken, Pfandrechte oder Vermerke gegen das Eigentum eingetragen sind, die einen Verkauf blockieren oder erschweren könnten.
Das Tapu-Verfahren (Eigentumsurkunde)
Das Tapu ist die offizielle Eigentumsurkunde, und der Verkauf ist in der Regel erst abgeschlossen, sobald die Übertragung beim Grundbuchamt (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü) eingetragen ist. Grundsätzlich macht Sie ein privater Vertrag oder eine Zahlung allein nicht zum Eigentümer; die Eintragung tut dies.
In der Praxis sehen die Schritte üblicherweise etwa so aus:
- Sie beantragen eine türkische Steuernummer und eröffnen in den meisten Fällen ein lokales Bankkonto.
- Die Parteien einigen sich auf die Bedingungen, häufig in einem Kaufvertrag festgehalten, und es kann eine Anzahlung geleistet werden.
- Ein lizenziertes Wertgutachten wird erstellt (siehe unten).
- Beim Grundbuchamt wird ein Antrag gestellt, Gebühren und Steuern werden beglichen und ein Termin wird vergeben.
- Beim Termin unterzeichnen beide Seiten oder ihre Vertreter vor dem Grundbuchbeamten, und das neue Tapu wird auf Ihren Namen ausgestellt.
Wenn Sie nicht persönlich erscheinen können, können Sie in der Regel über einen Vertreter mit einer notariell beglaubigten Vollmacht handeln. Spricht eine Partei kein Türkisch, ist bei der Unterzeichnung üblicherweise ein vereidigter Übersetzer erforderlich. Achten Sie darauf, dass der Preis und die Angaben in der Urkunde korrekt sind, da der eingetragene Betrag steuerliche Folgen und Auswirkungen auf den Wiederverkauf haben kann.
Das Wertgutachten
Bei Verkäufen an ausländische Käufer ist vor der Übertragung in der Regel ein Immobilienwertgutachten (değerleme raporu) erforderlich, das von einem lizenzierten Sachverständigen erstellt wird. Es liefert eine unabhängige Schätzung des Marktwerts der Immobilie und ist üblicherweise nur für einen begrenzten Zeitraum gültig, sodass das Timing eine Rolle spielt.
Das Gutachten hilft, Sie vor einer erheblichen Überzahlung zu schützen, und gibt den Behörden einen Referenzwert. Behandeln Sie eine Bewertung, die deutlich unter dem geforderten Preis liegt, als Anlass innezuhalten und Fragen zu stellen. Ein Anwalt oder Sachverständiger kann helfen, eine etwaige Differenz zu erklären.
Erdbeben- und Bebauungsprüfungen
Istanbul liegt in einer aktiven seismischen Region, daher ist die Bauqualität kein Detail, das man überspringen sollte. Verlangen Sie Unterlagen, die belegen, dass die Immobilie legal und baulich einwandfrei ist.
Bau- und Nutzungsgenehmigungen
Achten Sie auf die Baugenehmigung (yapı ruhsatı) und vor allem auf die Nutzungsgenehmigung (iskan oder yapı kullanma izin belgesi). Die Nutzungsgenehmigung bestätigt im Allgemeinen, dass das Gebäude im Einklang mit dem genehmigten Projekt fertiggestellt wurde. Eine Immobilie ohne sie kann nicht eingetragene Änderungen aufweisen oder schwerer zu versichern, zu finanzieren oder weiterzuverkaufen sein.
Erdbebensicherheit und Versicherung
Berücksichtigen Sie das Alter und die Bauweise des Gebäudes. Neuere Gebäude unterliegen in der Regel strengeren Vorschriften, während ältere möglicherweise vor den aktuellen Standards entstanden sind; bei älterem Bestand kann sich eine Begutachtung durch einen Ingenieur lohnen. Eine Pflicht-Erdbebenversicherung (DASK) ist in der Regel für Versorgungsanschlüsse erforderlich und stellt eine grundlegende Absicherung dar, deren Abschluss Sie einplanen sollten. Die Anforderungen können sich hier ändern, klären Sie daher mit einem Anwalt, was derzeit gilt.
Bebauung
Prüfen Sie den Bebauungsstatus (imar durumu) bei der Gemeinde. Er zeigt, wofür das Grundstück genehmigt ist und ob das Bauwerk mit seinen Genehmigungen übereinstimmt. Nicht genehmigte Anbauten oder eine Nutzung, die dem Bebauungsplan widerspricht, können in manchen Fällen zu Bußgeldern oder sogar Abrissanordnungen führen. Achten Sie darauf, sicherzustellen, dass das, was Sie kaufen, auf dem Papier vollständig legal ist.
Steuern und Kosten
Planen Sie mehr als den genannten Preis ein. Zu den wichtigsten zu erwartenden Posten gehören üblicherweise:
- Grunderwerbsteuer (tapu harcı): ein Prozentsatz des angegebenen Werts, häufig nach Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, wobei die Praxis variiert.
- Umlauffonds- und Grundbuchgebühren: kleinere Gebühren beim Grundbuchamt.
- Gebühr für das Wertgutachten: an den lizenzierten Sachverständigen zu zahlen.
- Mehrwertsteuer: kann bei manchen Käufen anfallen, insbesondere bei Neubauten von einem Bauträger; in bestimmten Fällen können Befreiungen gelten.
- Jährliche Grundsteuer (emlak vergisi): eine wiederkehrende kommunale Steuer, sobald Sie Eigentümer sind.
- Honorare: Anwalt, vereidigter Übersetzer, Notar sowie etwaige Maklerprovision.
Sätze, Schwellenwerte und Befreiungen ändern sich häufig, und einige sind an den angegebenen Wert oder die Art der Immobilie gebunden. Verlassen Sie sich bitte nicht auf einen festen Wert, den Sie online lesen, einschließlich der oben genannten Prozentsätze, da diese nur allgemeine Anhaltspunkte sind und sich ändern können. Bitten Sie einen Anwalt oder Steuerberater, die aktuellen Sätze und ihre Anwendung auf Ihren konkreten Kauf zu bestätigen, bevor Sie unterzeichnen.
Ein abschließendes Wort
Ein Kauf in Istanbul kann unkompliziert sein, wenn die Prüfungen in der richtigen Reihenfolge erfolgen und nichts überstürzt wird. Da sich die Regeln zur Erwerbsberechtigung, zur Bebauung und zu den Steuern im Laufe der Zeit ändern und von den Einzelheiten jeder Immobilie abhängen, sind diese Informationen allgemeiner Natur und keine Beratung für Ihre Situation. Es ist ratsam, mit einem qualifizierten örtlichen Anwalt zu sprechen, der die Grundbuchrecherchen durchführen, Ihre Unterlagen prüfen und Sie durch das Tapu-Verfahren führen kann.