Как иностранцы владеют землёй в Таиланде: аренда, узуфрукт и суперфиций

Многие иностранцы влюбляются в Таиланд и мечтают владеть его частичкой — участком на пляже, домом на склоне холма, местом, где можно встретить старость. Обнадёживающая новость в том, что здесь существуют законные, хорошо проверенные способы владеть и пользоваться землёй; новость потруднее в том, что прямое владение землёй жёстко ограничено, а популярный «обходной путь» через покупку на номинальную компанию может поставить под угрозу всю вашу инвестицию.

Почему полное право собственности на землю ограничено для иностранцев

Тайское право, прежде всего Земельный кодекс (Land Code), как правило, закрепляет полное право собственности на землю за гражданами Таиланда. По общему правилу иностранное физическое лицо не может купить землю напрямую и зарегистрировать документ о праве собственности (такой как chanote) на своё имя. Причины этой политики давние: земля рассматривается как национальный ресурс, и сменявшие друг друга правительства стремились сохранить её преимущественно в руках тайцев.

Время от времени обсуждаются узкие исключения — например, отдельные пути, связанные с инвестициями, — но они редко практичны для обычных покупателей и обычно сопряжены с существенными условиями. Эти правила и исключения могут меняться, поэтому уточняйте действующее положение у квалифицированного тайского юриста, а не полагайтесь на то, что прочли мимоходом. Для большинства иностранцев реалистичный вопрос не «как мне получить землю в полную собственность», а «какое законное право пользования подходит моим планам».

Важное различие: земля и строения рассматриваются раздельно. Иностранец, как правило, не может владеть землёй, но часто может владеть возведённым на ней строением и может иметь возможность владеть квартирой в кондоминиуме напрямую — в пределах квоты иностранного владения для здания. Эта квота и связанные с ней правила могут меняться — уточните действующие цифры и условия у юриста, прежде чем принимать обязательства.

Долгосрочная аренда: самый распространённый путь

Наиболее широко используемая структура — это зарегистрированная аренда (leasehold). Вы не владеете землёй, но обладаете договорным правом пользоваться ею в течение фиксированного срока. Максимальный срок жилой аренды обычно называют примерно в 30 лет, и стороны нередко обсуждают продления сверх этого срока, — но продления, как правило, являются договорным обещанием, а не автоматическим правом по закону, и их принудительная исполнимость имеет пределы. Условия и предельные сроки могут меняться, поэтому относитесь к любой схеме «30 + 30 + 30» со здоровой осторожностью и поручите юристу проверить, что именно вам обещают.

Чтобы дать вам реальную защиту, аренда, как правило, должна быть:

• Письменной и зарегистрированной в Земельном управлении, когда срок достаточно велик, чтобы этого требовать, — так она связывает третьих лиц и с большей вероятностью переживёт продажу земли. Порог регистрации и процедура могут меняться — уточните действующие правила у юриста.
• Чёткой в части продления, передачи и наследования — что происходит по окончании срока, можете ли вы уступить аренду и что станет с вашей семьёй в случае вашей смерти.
• Согласованной с правом на строение, чтобы, если вы строите дом, ваше право на строение было задокументировано наряду с правом пользования землёй.

Сборы, налоги и расходы на регистрацию применяются и время от времени меняются, поэтому запрашивайте действующие цифры, а не полагайтесь на устаревшие расценки.

Узуфрукт: личное право пользоваться и извлекать выгоду

Узуфрукт даёт вам право владеть, пользоваться и извлекать выгоду из чужой земли — включая получение её плодов, таких как доход от аренды, — пожизненно или на фиксированный срок. Он регистрируется в отношении объекта права и является признанным вещным правом по Гражданскому и торговому кодексу, что, как правило, делает его более надёжным, чем неформальная договорённость.

Узуфрукт часто используется между супругами или членами семьи либо наряду с покупкой, когда землёй владеет тайская сторона. Несколько общих моментов, которые стоит понимать:

• Узуфрукт нередко может быть предоставлен пожизненно, что привлекательно для жизни на пенсии, но, как правило, прекращается со смертью обладателя и автоматически не переходит к наследникам.
• Обычно это личное право, поэтому его, как правило, нельзя продать или передать постороннему лицу, если только это не допускают условия.
• Оно не делает вас собственником — земля по-прежнему принадлежит лицу, предоставившему право, и отношения между вами имеют значение.

Поскольку точное действие зависит от того, как узуфрукт составлен и зарегистрирован, поручите юристу подтвердить, что именно ваша конкретная договорённость вам даёт и чего не даёт.

Суперфиций: владение строением, а не землёй

Право суперфиция позволяет вам владеть зданиями или строениями на земле, принадлежащей другому лицу. По сути закон может позволить вам отделить дом от земли под ним: тайский собственник сохраняет землю, а вы обладаете зарегистрированным правом владеть тем, что на ней стоит.

Это может быть полезно, когда вы строите дом и хотите получить ясное, задокументированное право собственности на строение на длительный период — суперфиций обычно может быть предоставлен на срок или, в некоторых случаях, пожизненно. Он нередко естественно сочетается с арендой или узуфруктом на саму землю. Как и в случае с другими правами, именно регистрация в Земельном управлении, как правило, придаёт ему силу, а точные условия — срок, передача, что происходит в случае смерти — следует составлять тщательно, с профессиональной помощью.

Опасность номинальной компании

Вы услышите о покупке земли через тайскую компанию с ограниченной ответственностью, в которой иностранец ведёт бизнес, тогда как тайские акционеры формально владеют большей долей. Когда эти тайские акционеры присутствуют лишь для того, чтобы удовлетворить правило о владении, — и в действительности не инвестируют и не участвуют, — они выступают номиналами (nominees), а использование тайских номиналов для владения землёй от имени иностранца рассматривается как противоречащее закону.

Риски здесь не просто теоретические:

• Санкции и принудительное расторжение. Власти могут расследовать номинальные структуры, и незаконно удерживаемое право на землю может быть аннулировано с применением санкций к причастным лицам.
• Утрата контроля. Если структуру оспорят, вы можете обнаружить, что ваше «владение» изначально не было надёжным.
• Постоянные издержки и сложность. Подлинная, должным образом управляемая компания несёт реальные обязанности по бухгалтерскому учёту, налогам и соблюдению требований каждый год.

Компания может быть законным инструментом, когда за ней стоит реальный, действующий бизнес, — но она никогда не должна быть маскировкой, надетой исключительно ради обхода правил об иностранном владении землёй. Отношение к правоприменению и уровень проверок со временем могут меняться, что является ещё одной причиной получить актуальную консультацию, а не повторять то, что сосед сделал годы назад.

Спокойный следующий шаг

Владеть землёй в Таиланде как иностранец вполне возможно — это просто нужно делать законными путями: зарегистрированная аренда, узуфрукт, суперфиций, владение кондоминиумом в пределах квоты или сочетание, подходящее вашей ситуации. Это руководство содержит лишь общую информацию, а не юридическую консультацию по вашему делу, и, поскольку правила, сборы и практика правоприменения меняются, а правильная структура зависит от обстоятельств вашей семьи и долгосрочных планов, самым надёжным шагом будет обратиться к квалифицированному тайскому юристу по недвижимости, прежде чем что-либо подписывать или переводить деньги. Короткий разговор на раннем этапе может избавить от множества тревог впоследствии.

Часто задаваемые вопросы

Официальные источники

Правила, сборы и пороги меняются. Перед тем как действовать, сверьтесь с официальным источником.

• Immigration Bureauмиграционная служба
• The Revenue Departmentналоговый орган