Покупка дома в Италии — важная веха для многих иностранцев, но налоги, связанные с этой недвижимостью, не заканчиваются на столе нотариуса. Владение итальянской недвижимостью влечёт периодические местные налоги, возможный подоходный налог с любой арендной платы и обязанности по отчётности, которые применяются как к резидентам, так и к нерезидентам, — и правила различаются в зависимости от того, является ли дом вашим основным жильём или вторым объектом.
Купили ли вы виллу в Тоскане, квартиру в Милане или дом для отдыха на побережье, итальянская система облагает недвижимость налогом на нескольких этапах: когда вы покупаете, пока владеете и когда зарабатываете на ней или продаёте её. Правила, ставки и пороги устанавливаются национальным законом и корректируются каждым муниципалитетом, и со временем меняются, поэтому воспринимайте это как общий фон, а не как совет применительно к вашей ситуации.
Платят ли иностранные владельцы те же налоги на недвижимость?
В целом, да. Итальянские налоги на недвижимость привязаны к самому объекту и к факту владения или пользования им, а не к гражданству владельца. Если вы владеете итальянской недвижимостью, основные периодические и сделочные налоги применяются к вам в широком смысле так же, как к гражданину Италии. Вашу позицию меняет обычно не паспорт, а два других фактора: являетесь ли вы налоговым резидентом Италии и является ли недвижимость вашим основным жильём или вторым объектом.
- Ваш статус резидентства влияет на то, где облагается налогом ваш мировой доход и какие льготы вы можете заявить.
- Является ли дом вашей prima casa (основным жильём) или вторым домом, меняет как налоги при покупке, так и текущие местные налоги.
- Нерезиденты, получающие итальянский арендный доход, как правило, всё же обязаны декларировать и платить налог в Италии с этого дохода.
До покупки стоит понять, как она впишется в вашу более широкую налоговую картину, потому что итальянские и национальные (по стране проживания) вопросы часто связаны, а соглашение об избежании двойного налогообложения может повлиять на результат.
Ваш итальянский налоговый код и регистрация
Чтобы купить недвижимость в Италии и владеть ею, вам понадобится итальянский налоговый код (codice fiscale) — персональный идентификатор, используемый для договора купли-продажи, договоров на коммунальные услуги, налоговой отчётности и взаимодействия с органами. У каждого объекта также есть кадастровая запись в земельном реестре, и его кадастровая стоимость (rendita catastale) — это та цифра, от которой рассчитываются многие налоги на недвижимость, а не цена, которую вы заплатили. Убедитесь, что кадастровые данные и классификация объекта верны, потому что ошибки здесь могут искажать причитающийся с вас налог на годы.
Налоги при покупке
Покупка запускает разовые налоги, которые обычно уплачиваются через нотариуса при завершении сделки. Основной сбор — это либо регистрационный налог, либо НДС, в зависимости главным образом от того, покупаете ли вы у частного продавца либо у застройщика или компании, наряду с меньшими фиксированными кадастровым и ипотечным налогами. Налоговая база и применимая ставка различаются для основного жилья и второго дома, а льготный режим для prima casa обычно зависит от соблюдения условий о резидентстве и использовании в установленные сроки. Поскольку эти правила детальны, а экономия или ловушки значительны, разумно подтвердить своё право на льготу до подписания.
IMU: муниципальный налог на недвижимость
Основной периодический налог на владение — это IMU (Imposta Municipale Unica), муниципальный налог на недвижимость. Как правило, недвижимость, используемая как ваше подлинное основное жильё, освобождается от IMU, если только она не попадает в категорию люкса, тогда как вторые дома и большинство объектов, принадлежащих нерезидентам, подлежат налогообложению. Это один из важнейших моментов для иностранных покупателей: дом для отдыха или инвестиционная квартира, в которой вы не живёте как в основном жилье, обычно будут привлекать IMU каждый год.
IMU рассчитывается от кадастровой стоимости недвижимости, переоценённой и умноженной на коэффициент, установленный законом, при этом ставка затем фиксируется муниципалитетом в национальных пределах. Поскольку каждая коммуна (comune) устанавливает собственную ставку и может предлагать особые льготы, сумма варьируется от места к месту. IMU обычно уплачивается частями в течение года, и обязанность рассчитать и уплатить его лежит на владельце, поэтому пропуск срока может привести к штрафам и процентам.
TARI и другие местные сборы
Владение или занятие недвижимостью также влечёт TARI (Tassa sui Rifiuti) — налог на сбор отходов, который финансирует муниципальные услуги по вывозу мусора. TARI в широком смысле основан на площади объекта и числе проживающих, и он, как правило, подлежит уплате везде, где недвижимость способна производить отходы, — так что даже мало используемый второй дом обычно подлежит налогообложению. Налог администрируется муниципалитетом, который направляет начисление и устанавливает график платежей.
В зависимости от коммуны и того, как используется недвижимость, вы также можете столкнуться с другими мелкими местными сборами и платежами за услуги. Если недвижимость входит в состав кондоминиума, помните, что взносы на управление зданием (spese condominiali) отделены от налогов, но являются реальной периодической стоимостью владения, за которую отвечают владельцы.
Налог на доход от аренды
Если вы сдаёте свою итальянскую недвижимость, арендная плата облагается налогом в Италии независимо от того, где вы живёте. Обычно есть два широких пути: обычный подоходный налог, где арендный доход прибавляется к вашему прочему итальянскому доходу и облагается по прогрессивным ставкам с определёнными вычетами, либо необязательный режим плоской ставки для жилой аренды (cedolare secca), который применяет единую замещающую ставку и, при выборе, заменяет некоторые другие сборы по договору аренды. Право на участие и компромиссы между двумя путями зависят от ваших обстоятельств, типа аренды и того, является ли наём долгосрочным или краткосрочным.
- Краткосрочная и курортная аренда может нести собственные обязанности по регистрации, отчётности и, в некоторых районах, сбору туристического налога.
- Нерезиденты всё же обязаны подавать итальянскую налоговую декларацию, чтобы задекларировать арендный доход из итальянского источника.
- Соглашение об избежании двойного налогообложения между Италией и вашей страной проживания может определять, как один и тот же доход рассматривается с обеих сторон и можете ли вы заявить льготу.
Правильный выбор режима и правильная подача отчётности имеют значение, потому что разница между вариантами может быть существенной, а ошибки дорого исправлять.
Обязанности по отчётности и продажа
Владение итальянской недвижимостью может создавать обязанность подавать итальянскую налоговую декларацию, особенно там, где есть арендный доход, а сроки и даты платежей зафиксированы законом. Когда вы в конце концов продаёте, любой прирост может облагаться налогом на прирост капитала, хотя льгота часто доступна там, где недвижимость удерживалась дольше установленного периода или использовалась как основное жильё, — условия конкретны, поэтому подтвердите их до продажи. Налоги на наследство и дарение также могут применяться, когда итальянская недвижимость переходит к другим лицам, при этом режим зависит от отношений между сторонами и от стоимости.
Что делать, если что-то пошло не так
Если вы получаете начисление, которое не понимаете, требование о доплате налога или уведомление о штрафе, не игнорируйте его — итальянские налоговые уведомления приходят со сроками, а окно для оспаривания или урегулирования может быть коротким. Разумные первые шаги — держать ваши бумаги в порядке, действовать быстро и получить совет до того, как отвечать.
- Соберите ваши документы. Держите вместе договор купли-продажи, кадастровые записи, платежи по IMU и TARI, договоры аренды и любую переписку.
- Проверьте кадастровую классификацию, поскольку неверная категория или стоимость может одновременно завысить несколько налогов.
- Получите совет рано. Налоговый юрист или квалифицированный консультант может оценить уведомление или начисление до того, как истечёт срок для ответа.
- Следите за сроками, которые применяются как к уплате периодических налогов, так и к оспариванию начислений.
Как сделать правильно
Итальянские налоги на недвижимость управляемы, как только вы их понимаете, но они достигают владельцев на нескольких этапах, и детали — какие налоги применяются, как используется кадастровая стоимость, на какие льготы вы имеете право и что вы должны подать — сильно зависят от вашего статуса резидентства, того, как используется недвижимость, и правил вашей собственной страны. Поскольку столь многое специфично для вашей ситуации, а цифры и пороги со временем смещаются, самый безопасный шаг, когда на кону что-то важное, — это обратиться к квалифицированному налоговому юристу в Италии, который сможет рассмотреть ваши обстоятельства и подтвердить действующие правила, прежде чем вы купите, сдадите в аренду или продадите.