Не существует юридических препятствий для покупки недвижимости в Великобритании, если вы живёте за рубежом или не являетесь британским гражданином. Процесс чётко определён и основан на документах, но имеет собственную терминологию, собственные налоги и несколько ловушек, в которые особенно часто попадают зарубежные покупатели. Это руководство расскажет, чего ожидать, чтобы вы могли планировать с уверенностью.
Как происходит покупка: процесс передачи права (conveyancing)
В Англии и Уэльсе юридическая сторона покупки называется conveyancing (передача права собственности), и ею обычно занимается солиситор или лицензированный специалист по передаче права, действующий от вашего имени. В Шотландии действует отдельная правовая система со своими этапами и сроками, а Северная Ирландия в целом следует тем же принципам, что и Англия. Где бы ни находился объект, для выполнения этой работы вы поручаете дело квалифицированному юристу — вы не оформляете передачу права самостоятельно.
После того как ваше предложение принято (предложения обычно делаются через агента по недвижимости и на этом этапе в Англии и Уэльсе юридически не обязывают), типичная последовательность выглядит так:
- Вы поручаете дело солиситору и предоставляете документы, удостоверяющие личность и подтверждающие источник средств.
- Солиситор продавца направляет пакет договорных документов и информационные формы об объекте.
- Ваш солиситор направляет запросы, заказывает проверки (searches) и изучает право собственности.
- Вы и продавец подписываете и обмениваетесь договорами (exchange contracts) — момент, когда сделка становится юридически обязывающей и вносится задаток (обычно порядка 10%, хотя это может варьироваться).
- В согласованную дату завершения (completion) выплачивается остаток, передаются ключи и переходит право собственности.
- Ваш солиситор уплачивает соответствующий налог на недвижимость и регистрирует вас в качестве нового собственника.
От предложения до завершения сделки обычно проходит пара месяцев, иногда дольше, особенно если есть цепочка связанных сделок. Покупка дистанционно вполне возможна, но заложите дополнительное время на пересылку документов курьером и на удостоверение или нотариальное заверение подписей за рубежом.
Надбавка к гербовому сбору для нерезидентов
Покупатели жилой недвижимости в Англии и Северной Ирландии уплачивают гербовый земельный сбор (Stamp Duty Land Tax, SDLT), взимаемый по ступенчатой шкале от цены покупки. Если для целей SDLT вы рассматриваетесь как нерезидент Великобритании, поверх обычных ставок добавляется дополнительная надбавка. В Шотландии и Уэльсе SDLT не применяется вовсе; там действуют собственные системы (LBTT в Шотландии, LTT в Уэльсе), каждая со своими правилами для зарубежных покупателей.
Несколько моментов, которые следует понимать зарубежным покупателям:
- Критерий «нерезидента» для SDLT — отдельная категория: в общих чертах он основан на количестве дней, проведённых вами в Великобритании за определённый период, а не на вашем гражданстве, визе или общем налоговом резидентстве.
- Надбавка для нерезидентов может складываться с повышенной ставкой, применяемой, когда у вас уже есть другое жильё, поэтому несколько процентных пунктов могут суммироваться.
- В некоторых случаях надбавку можно впоследствии вернуть, если вы проведёте в Великобритании достаточно времени в течение установленного срока после покупки.
Ставки, шкалы, пороги и правила подсчёта дней меняются вместе с государственными бюджетами, и их легко неверно оценить, поэтому в этом разделе сознательно не приводятся фиксированные цифры. Уточните актуальные ставки и собственный статус у юриста или налогового консультанта, прежде чем брать на себя обязательства — в идеале ещё до того, как сделаете предложение, — чтобы налог был учтён в вашем бюджете с самого начала.
Финансирование покупки
Многие зарубежные покупатели платят наличными, но доступна и ипотека. Кредитование нерезидентов — специализированная сфера, и вам следует ожидать:
- Более низкого соотношения кредита к стоимости (loan-to-value) — кредиторы нередко требуют от зарубежных заёмщиков более крупный первоначальный взнос, чем от резидентов Великобритании.
- Больше документов, включая подтверждение дохода, часто в переводе, и убедительные доказательства источника средств.
- Более строгих проверок по противодействию отмыванию денег — ваш солиситор и кредитор обязаны подтвердить вашу личность и происхождение ваших денег. Пробелы или необъяснённые переводы вызывают задержки, поэтому заранее подготовьте безупречные документы.
Ипотечный брокер с опытом работы с международными клиентами может существенно сэкономить время. Помните, что бюджет должен выходить за рамки самой цены: юридические сборы, сборы за проверки, налог на недвижимость, любые ипотечные и оценочные сборы, а также расходы на обмен валюты, если вы конвертируете из другой валюты. Эти расходы различаются у разных поставщиков и со временем, поэтому соберите собственные актуальные расценки, а не полагайтесь на приблизительные ориентиры.
Due diligence вашего солиситора
Настоящая защита при покупке в Великобритании обеспечивается юридическим расследованием, которое ваш солиситор проводит до того, как вы возьмёте на себя обязательства. Эта работа выявляет проблемы, которые осмотр объекта никогда не покажет. Как правило, она включает:
Право собственности и владение
Проверка зарегистрированного права в HM Land Registry, чтобы подтвердить, что продавец действительно вправе продавать, и выявление любых прав, ограничений или обременений, затрагивающих объект, — совместного доступа, ограничительных условий (covenants), сужающих ваши возможности, или непогашенных долгов, обеспеченных объектом.
Проверки (searches)
Заказ отчётов, таких как проверка местных органов власти (планирование, дорожные проекты, строительные вопросы), дренаж и водоснабжение и экологические проверки, а также дополнительные проверки там, где этого требует расположение объекта, — например, на риск затопления, угольные разработки или близость к крупным инфраструктурным проектам.
Запросы и проверка лизхолда
Направление письменных запросов солиситору продавца и, если объект находится в лизхолде (leasehold) (очень распространено для квартир), изучение оставшегося срока аренды, земельной ренты (ground rent), сервисных сборов и порядка управления. Короткий срок аренды или высокие сборы могут повлиять как на стоимость, так и на возможность будущего ипотечного кредитования, поэтому эта проверка важна.
Внимательно прочитайте отчёт вашего солиситора и задавайте вопросы по всему, чего не понимаете. Это момент, когда можно отказаться от сделки или пересмотреть условия — после обмена договорами вы связаны обязательствами.
Как сделать всё правильно
Покупка недвижимости в Великобритании нерезидентом вполне осуществима, и система устроена прозрачно, как только вы разберётесь в её этапах. Те области, где зарубежные покупатели чаще всего спотыкаются, — налоговая надбавка, основанная на резидентстве, проверки источника средств и нюансы лизхолда — это именно те вопросы, с которыми хороший консультант имеет дело каждый день. Поскольку правила, ставки и пороги со временем меняются, а ваши личные обстоятельства уникальны, самым надёжным шагом будет заранее обратиться к квалифицированному британскому солиситору (а там, где речь идёт о налогах, — к налоговому консультанту), чтобы ваша покупка с самого начала была выстроена правильно. Это руководство носит исключительно общий информационный характер и не заменяет консультацию по вашей конкретной ситуации.